양도소득세

부동산 매매업으로 가진 재고주택도 1세대 1주택 비과세 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 부동산 매매업자가 팔려고 가진 재고주택은 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 주택 수에 넣지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 다만 그 주택이 매매사업용 재고인지는 거래 규모와 횟수, 반복성을 따져 사실판단합니다. 지금은 재고주택마다 장부 계상과 실제 사용 상태부터 확인해야 합니다.

거주주택을 팔기 전에 재고주택을 서둘러 처분할 필요는 없습니다. 그 주택들이 판매용 재고라는 사실을 사업자등록·장부·신고 내역으로 보여 줄 수 있으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년부터 부동산매매업 사업자등록을 하고 빌라와 소형 아파트를 사고팔아 왔습니다. 지금 장부에 재고로 올라 있는 주택은 5채이고, 이와 별도로 가족과 함께 3년 넘게 살고 있는 아파트가 1채 있습니다. B씨는 2026년 12월 이 아파트를 9억원에 팔 계획인데, 재고주택 5채 때문에 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판매용 재고주택은 왜 주택 수에서 빠지나요?

부동산 매매업자가 팔려고 가진 재고주택은 상품이어서 1세대 1주택을 판정할 때 주거용 주택으로 보지 않습니다. 재고주택을 팔아 생긴 소득은 양도소득이 아니라 사업소득으로 과세되기 때문에, 양도소득세 비과세 여부를 가리는 주택 수에도 넣지 않는다는 것이 국세청의 일관된 해석입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 주택을 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하므로, 실제로 판매를 위해 보유하는 재고인지가 출발점입니다.

주택신축판매업자가 직접 지어 팔려고 가진 미분양 주택도 같은 해석의 적용을 받습니다. 국세청 요지는 부동산 매매업자와 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택을 함께 들고 있습니다. 반대로 사업과 무관하게 가족이 살려고 따로 산 주택은 매매업자 명의라도 판매용 재고라고 보기 어렵습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정 때 주거용 주택으로 보지 않으며, 매매사업용 주택인지는 사실판단 사항이라고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0040, 2018. 7. 2.). 질의자는 2015. 10. 1.부터 부동산매매업을 하며 재고주택 6채를 갖고 있었고, 그와 별도로 2년 넘게 살던 투기지역의 주택 1채를 2018년 1월 팔았습니다. 국세청은 기존 해석(서면4팀-558, 2007. 2. 12.)을 참조하라고 하면서, 매매사업용 재고주택에 해당하는지는 부동산 매매의 규모, 거래 횟수, 반복성 등 거래에 관한 사정을 종합해 판단한다고 밝혔습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 재고라고 주장하는 주택에 가족이 살고 있거나 거래 실적이 거의 없다면 결론이 달라질 수 있습니다.

매매사업용 재고주택인지는 무엇으로 판단하나요?

거래의 규모·횟수·반복성을 종합해 사업으로 사고판 주택인지를 봅니다. 사업자등록만으로 정해지지 않고, 실제로 계속·반복해 사고팔았는지가 중심입니다.

• 사업 실적 - 최근 몇 년간 취득·양도 건수와 간격, 매출 규모를 봅니다. 등록만 해 두고 거래가 드물면 재고로 보기 어렵습니다.
• 장부와 신고 - 해당 주택을 재고자산으로 장부에 올리고, 판 주택의 소득을 종합소득세 사업소득으로 신고해 왔는지 확인합니다.
• 실제 사용 - 재고라고 하는 주택에 세대원이 살고 있으면 사실상 주거용으로 볼 여지가 커집니다.
• 보유 기간 - 오래 팔지 않고 임대만 하고 있으면 판매 목적인지 다툼이 생길 수 있습니다.

거주주택 자체도 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택이어서 넘는 부분에는 양도소득세가 과세됩니다. 재고주택이 빠지더라도 이 기준은 따로 계산해야 합니다.

매매업자 거주주택 비과세 대응 순서

• 재고 목록 정리 - 재고주택마다 취득일, 취득가액, 장부 계상 여부, 현재 임대·공실 상태를 표로 만듭니다. 세대원이 사는 집이 섞였는지 먼저 봅니다.
• 사업 실적 정리 - 사업자등록 이후 사고판 건수와 종합소득세 신고 내역을 모읍니다. 반복적 거래가 드러나야 재고로 인정받기 쉽습니다.
• 거주주택 요건 점검 - 거주주택 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 기준을 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세 근거 자료와 함께 신고합니다.
• 과세 시 대응 - 재고주택을 주택 수에 넣어 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 이미 납부했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재고주택 일부를 임대하거나 가족에게 쓰게 했다면 그 주택만 주거용으로 볼 수 있으므로 장부와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재고주택이 몇 채 이상이어야 매매업으로 보나요?
  정해진 채 수 기준은 없습니다. 국세청은 매매사업용 재고주택인지를 부동산 매매의 규모, 거래 횟수, 반복성 등 거래에 관한 사정을 종합해 판단한다고 봅니다. 사업자등록 이후 실제로 계속 사고팔아 왔는지를 거래 내역으로 보여 주어야 합니다.
• 재고주택을 팔면 어떤 세금이 나오나요?
  부동산 매매업자가 재고주택을 팔아 얻은 소득은 사업소득으로 보아 종합소득세를 신고합니다. 같은 주택을 양도소득으로 신고해 왔다면 재고자산이라는 주장과 어긋나므로, 과거 신고 방식이 재고 판단에 불리하게 쓰이지 않는지 먼저 확인해야 합니다.
• 재고주택에 제가 잠시 살았다면요?
  주택은 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말합니다. 세대원이 재고주택에 전입해 살았다면 그 기간에는 판매용 재고가 아니라 거주용 주택으로 볼 여지가 커집니다. 전입 기간, 그 뒤 매도 시점, 장부 처리 내역을 함께 놓고 따져야 합니다.
• 재고주택을 임대하고 있으면 주택 수에 들어가나요?
  임대 중이라는 사실만으로 바로 주택 수에 들어가는 것은 아닙니다. 다만 오래 팔지 않고 임대만 계속하면 판매 목적인지 다툼이 생길 수 있습니다. 매도 광고나 중개 의뢰 기록, 임대 기간을 함께 남겨 두면 재고라는 사실을 보이는 데 도움이 됩니다.
• 거주주택 비과세 요건은 따로 무엇을 보나요?
  양도일 현재 1주택이고 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 고가주택이어서 넘는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
• 재고주택 때문에 과세되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 재고주택을 주택 수에 넣어 양도소득세를 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 신고·납부를 이미 했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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