양도소득세

도농복합시 읍·면에 있는 농지가 주거지역에 편입되면 비사업용 토지가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

재촌·자경을 계속했다면 비사업용으로 보지 않습니다. 시지역 도시지역 농지를 비사업용으로 보는 규정은 도농복합 형태 시의 읍·면 지역을 처음부터 제외하므로, 읍·면 농지는 주거지역 편입 뒤에도 재촌·자경 기간이 사업용 기간입니다. 같은 시의 동 지역 농지는 편입 3년 뒤부터 비사업용 기간이 됩니다.

시에 있는 농지가 주거지역·상업지역·공업지역으로 편입되면 재촌·자경을 해도 편입 3년 뒤부터는 비사업용 기간이 됩니다. 그런데 도시와 농촌이 섞인 도농복합 형태의 시에서 읍·면 지역에 있는 농지는 이 규정의 「시지역」에서 빠집니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제104조의3 제1항 제1호 나목도 같습니다. 그래서 읍·면 농지는 주거지역으로 편입된 뒤에도 재촌·자경을 계속했다면 그 기간을 비사업용으로 보지 않습니다. 같은 시 안이라도 농지가 동(洞) 지역에 있는지 읍·면 지역에 있는지가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2011. 3. 경기도의 한 도농복합시 ○○면에 있는 논 2,000제곱미터를 사서 같은 면에 살며 벼농사를 지었습니다. 2020. 6. 이 일대가 택지개발로 제2종일반주거지역에 편입되었지만 공사가 늦어져 F씨는 2026년 봄까지 계속 농사를 지었습니다. 2026. 7. 논을 팔기로 했는데, 주변에서 주거지역에 편입되고 3년이 지난 농지는 비사업용이라 세율이 10%포인트 올라간다고 하자 F씨는 면 지역 농지도 그런지 물으셨습니다. F씨는 농사 외에 다른 소득이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시지역 농지는 왜 비사업용이 되나요?

비사업용 농지는 두 갈래입니다. 하나는 소유자가 재촌·자경하지 않는 농지이고(가목), 다른 하나는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시지역의 도시지역 안에 있는 농지입니다(나목). 나목에 해당하면 재촌·자경을 해도 그 기간은 비사업용 기간입니다.

여기서 도시지역은 국토계획법상 도시지역 가운데 녹지지역과 개발제한구역을 뺀 주거·상업·공업지역을 말합니다. 재촌·자경하던 농지가 이 지역에 새로 편입되면 편입일부터 3년이 지나기 전까지는 비사업용으로 보지 않는데, 편입일 전 1년 이상 재촌·자경했어야 합니다.

도농복합시의 읍·면 농지는 어떻게 다른가요?

나목의 지역 범위에서 몇 곳은 처음부터 빠져 있습니다. 광역시에 있는 군, 특별자치시의 읍·면, 제주특별자치도 행정시의 읍·면, 그리고 지방자치법에 따른 도농복합 형태 시의 읍·면 지역입니다. 이곳의 농지는 주거지역 등에 편입되어도 나목에 해당하지 않습니다.

따라서 읍·면 농지는 가목, 즉 재촌·자경 여부만 보면 됩니다. 사례의 F씨처럼 편입 뒤에도 같은 면에 살며 직접 경작했다면 편입 후 3년이 지난 기간도 사업용 기간으로 볼 수 있습니다. 반대로 같은 시의 동 지역 농지였다면 2023. 6. 이후 기간은 비사업용 기간이 되어 기간기준을 다시 따져야 합니다.

동 지역이라도 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 보유기간이 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간의 60% 이상 가운데 하나라도 사업용으로 쓴 기간이 있으면 사업용 토지로 봅니다. F씨 농지가 동 지역이었다고 가정하면 보유기간 약 15년 4개월 가운데 2023. 6.까지 약 12년 3개월이 사업용 기간이어서 60% 기준을 채울 수 있습니다. 기간은 일수로 계산하므로 취득일과 편입일을 날짜까지 확인해야 합니다.

읍·면 농지라면 무엇을 확인해야 하나요?

첫째, 양도일과 보유기간 동안 농지가 실제로 읍·면 행정구역에 있었는지 확인합니다. 읍이 동으로 바뀌는 등 행정구역이 바뀐 적이 있다면 바뀐 날을 기준으로 기간을 나눠 봐야 합니다. 둘째, 재촌·자경 요건 자체는 그대로 필요합니다. 농지와 같은 시·군·구, 연접 시·군·구 또는 직선 30킬로미터 안에 살면서 농작업의 절반 이상을 직접 했어야 하고, 총급여와 사업소득 합계가 3,700만원 이상인 해는 경작기간에서 빠집니다.

셋째, 편입 뒤 농사를 실제로 계속했는지 보여 주는 자료가 필요합니다. 택지개발이 시작되면 공사로 경작이 끊기는 경우가 많은데, 경작하지 않은 기간은 재촌·자경 기간이 아닙니다. 토지이용계획확인서, 수매 실적, 농자재 영수증, 항공사진으로 연도별 경작 사실을 정리합니다.

8년 자경 감면에서도 같은가요?

8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세 감면에도 비슷한 구분이 있습니다. 양도일 현재 시의 주거·상업·공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 감면에서 빠지지만, 여기서도 도농복합시의 읍·면 지역은 「시」에서 제외됩니다. 다만 감면은 한도와 신청 절차가 따로 있으므로 비사업용 판정과 나눠서 검토해야 합니다. 감면받는 세액은 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원을 넘을 수 없고, 넘는 부분은 일반 세율로 과세됩니다. 그래서 감면 한도를 넘는 고가 농지일수록 비사업용 판정을 피하는 것이 세액에 미치는 영향이 큽니다.

읍·면 농지 양도 대응 순서

• 소재지 확인 - 토지대장과 행정구역 자료로 농지가 보유기간 내내 읍·면 지역이었는지 확인합니다.
• 편입일 확인 - 토지이용계획확인서와 도시관리계획 고시로 주거지역 등 편입일을 확인합니다.
• 재촌·자경 정리 - 주민등록 초본, 연도별 경작 자료, 소득 자료로 사업용 기간을 일수로 계산합니다.
• 감면과 함께 검토 - 8년 자경 감면 요건도 맞는지 같은 자료로 확인하고 신고 때 감면신청서를 냅니다.
• 해명·불복 대응 - 비사업용 판정을 받으면 읍·면 소재 자료로 소명하고, 과세예고통지 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지의 행정구역 변경 이력, 편입일, 편입 뒤 실제 경작 여부와 연도별 소득에 따라 비사업용 여부와 감면이 달라집니다. 법무법인 윤성은 도시지역 편입 농지의 비사업용 토지 판정 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주거지역에 편입된 농지는 모두 비사업용인가요?
  시지역 등의 도시지역 안 농지는 재촌·자경해도 비사업용이지만, 편입일 전 1년 이상 재촌·자경하던 농지는 편입일부터 3년간 비사업용으로 보지 않습니다. 또 도농복합시의 읍·면 지역 농지는 이 규정에서 처음부터 빠집니다.
• 읍·면 농지는 편입 3년이 지나도 괜찮나요?
  도농복합 형태 시의 읍·면 지역은 나목의 시지역에서 제외되므로 편입 후 3년이 지나도 나목으로 비사업용이 되지 않습니다. 재촌·자경을 계속했다면 그 기간은 사업용 기간이고, 편입일과 상관없이 가목 기준으로만 판단합니다.
• 광역시의 군 지역 농지도 같은가요?
  광역시에 있는 군, 특별자치시의 읍·면, 제주특별자치도 행정시의 읍·면도 나목의 지역 범위에서 빠집니다. 이들 지역 농지는 주거지역 등에 편입되었더라도 재촌·자경 여부와 기간기준으로 비사업용 여부를 판단합니다.
• 읍·면 농지면 재촌·자경을 안 해도 되나요?
  아닙니다. 읍·면 예외는 도시지역 규정(나목)에서 빠진다는 뜻일 뿐이고, 재촌·자경하지 않은 기간은 가목에 따라 비사업용 기간입니다. 총급여와 사업소득 합계 3,700만원 기준도 똑같이 적용됩니다.
• 면이 동으로 바뀌면 어떻게 되나요?
  동 지역이 된 뒤에는 읍·면 예외를 그대로 적용하기 어려울 수 있으므로 행정구역이 바뀐 날을 기준으로 기간을 나눠 판단해야 합니다. 토지대장의 행정구역 변경 이력과 해당 조례의 개정일을 함께 확인합니다.
• 8년 자경 감면도 읍·면이면 받을 수 있나요?
  자경 감면에서 제외되는 「시의 주거·상업·공업지역 편입 후 3년이 지난 농지」에서도 도농복합시의 읍·면 지역은 빠집니다. 감면 한도(과세기간별 1억원)와 신청서 제출 절차는 따로 갖춰야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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