양도소득세

분양권만 있던 세대가 지정 전 계약한 집, 잔금이 지정 뒤면 2년 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 조정대상지역 공고 전에 주택 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 그날 세대가 분양권이나 조합원입주권만 갖고 있었더라도 주택을 보유하지 않은 것으로 보아, 잔금을 지정 뒤에 치렀어도 2년 거주요건이 붙지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호는 계약금 지급일 현재 「주택」 보유 여부만 보며, 그 분양권을 2021년 이후 취득했다면 따로 확인이 필요합니다. 지금은 계약서와 계약금 이체 내역으로 지급일이 공고일 이전인지부터 확인하십시오.

분양권이나 조합원입주권을 갖고 있었다고 해서 무주택이 아니었다고 단정할 필요는 없습니다. 거주요건 예외에서 보는 것은 계약금 지급일에 세대가 「주택」을 갖고 있었는지입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨 부부는 집 없이 2019년에 아파트 분양권 하나만 갖고 있었습니다. 2020년 그 지역이 조정대상지역으로 지정 공고되기 전에 다른 아파트를 사기로 계약하고 계약금을 냈고, 잔금은 지정 뒤에 치렀습니다. 그 뒤 분양권은 팔았고, 2026년 지금은 이 아파트 한 채만 남았는데 전세를 주어 살지 않았습니다. 분양권이 있었으니 무주택이 아니어서 2년을 살았어야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권만 있던 세대도 무주택으로 보나요?

네, 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호는 계약금 지급일 현재 세대가 「주택」을 보유하지 않을 것을 요건으로 하므로, 그날 분양권이나 조합원입주권만 갖고 있었다면 주택을 보유하지 않은 세대로 보아 거주요건 예외를 적용합니다.

조합원입주권과 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이고, 소득세법은 이를 주택과 따로 정의합니다. 조합원입주권은 원조합원으로 받았든 다른 사람에게서 승계했든 같습니다.

그래서 조정대상지역 공고일 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실이 계약서와 이체 내역으로 확인되면, 지정 뒤 잔금을 치러 취득했더라도 2년 거주 없이 2년 보유로 1세대1주택 비과세를 판단합니다. 2017. 8. 2. 이전에 같은 방식으로 계약한 주택은 개정 전 규정을 적용받아 마찬가지로 거주요건이 없습니다.

거주요건이 빠지더라도 보유기간 2년은 채워야 합니다. 보유기간은 잔금을 치러 취득한 날부터 양도일까지로 세므로, 계약일부터 세지 않도록 주의합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세되고, 이때 1세대1주택 장기보유특별공제의 거주기간 공제는 실제로 2년 이상 거주한 경우에만 받습니다.

2021년 이후 산 분양권이라면 달라지나요?

2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 1세대1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 들어가는 것으로 법이 바뀌었으므로, 이런 분양권만 가진 세대를 계약금 지급일에 무주택으로 볼지는 따로 확인해야 합니다. 문언상 제5호는 「주택을 보유하지 아니하는 경우」라고만 적고 있어 분양권을 주택으로 본다는 규정은 없습니다.

이 부분은 해석이 정리되는 중이므로, 2021년 이후 분양권을 가진 상태에서 지정 전 계약을 했다면 신고 전에 최근 해석을 확인하고 필요하면 세법해석 사전답변을 신청하는 편이 안전합니다.

집을 팔 때 분양권이 남아 있으면 어떻게 되나요?

거주요건과 별개로, 양도일 현재 주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 갖고 있으면 1세대1주택 비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 주택을 먼저 갖고 있다가 권리를 취득한 경우 등 시행령이 정한 특례에 해당해야 예외가 됩니다.

사례처럼 권리를 먼저 처분하고 주택 한 채만 남은 상태에서 팔면 일반 1세대1주택으로 판단합니다. 권리를 아직 갖고 있다면 어느 것을 먼저 팔지에 따라 세금이 크게 달라지므로 양도 순서를 정하기 전에 계산해 봅니다. 권리를 먼저 팔면 그 권리의 양도에 대한 세금도 따로 계산되므로 두 경우의 세액을 나란히 놓고 비교합니다.

지정 전 계약 거주요건 예외 대응 순서

• 계약금 증빙 확보 - 매매계약서와 계약금 이체 내역으로 계약일과 지급일이 조정대상지역 공고일 이전인지 확인합니다.
• 무주택 확인 - 계약금 지급일 현재 세대원 전원의 주택 보유 여부를 등기·건축물대장으로 확인하고, 분양권·입주권 취득 시기도 함께 적습니다.
• 양도일 현재 보유 상황 점검 - 팔 때 분양권이나 입주권이 남아 있으면 비과세 특례에 해당하는지 따로 검토합니다.
• 신고 - 과세되는 부분이 있으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고 계약금 증빙을 보관합니다.
• 고지 후 대응 - 거주요건 미충족으로 고지를 받았다면 계약금 지급일 증빙을 근거로 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 취득 시기나 세대원 구성이 계약금 지급일 전후로 바뀌었다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 요건을 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 승계조합원 입주권만 있어도 무주택으로 보나요?
  네, 거주요건 예외에서는 계약금 지급일 현재 주택을 보유했는지만 보므로 원조합원이든 승계조합원이든 조합원입주권만 있었다면 주택을 보유하지 않은 세대로 판단합니다. 다만 입주권의 기존 건물이 아직 철거되지 않아 주택으로 쓰이고 있었다면 따로 확인합니다.
• 계약금 일부만 공고 전에 냈다면요?
  예외는 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인될 때 적용됩니다. 계약금을 나누어 낸 경우 공고일 이전에 계약금 지급이 이루어졌는지가 다툼이 될 수 있으므로 계약서의 계약금 약정과 이체 일자를 함께 봅니다.
• 공고일 당일에 계약했다면 예외가 되나요?
  조문은 「조정대상지역의 공고가 있은 날 이전」이라고 정하므로 공고일 당일 계약과 계약금 지급도 이전에 포함되는 것으로 읽힙니다. 공고 시각과 계약 시각을 다투는 일이 생기지 않도록 계약서와 이체 내역의 일자를 확인해 둡니다.
• 2021년 이후 산 분양권만 있었다면 어떻게 되나요?
  2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 1세대1주택 판단에서 주택 수에 포함되도록 바뀌었기 때문에 거주요건 예외의 무주택 판단에도 영향을 주는지 따로 확인해야 합니다. 신고 전에 최근 해석을 확인하고 필요하면 사전답변을 받아 두는 편이 안전합니다.
• 분양권이 아직 있는데 집을 팔면 비과세되나요?
  원칙적으로 주택과 분양권을 함께 보유한 상태에서 주택을 팔면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 분양권을 먼저 처분하거나, 시행령이 정한 특례 요건에 해당하는지 확인한 뒤 양도 순서를 정합니다.
• 배우자 명의 주택이 있었다면 예외가 되나요?
  무주택 여부는 거주자가 속한 1세대 전체로 판단하므로 계약금 지급일에 배우자나 같은 세대 자녀 명의 주택이 있었다면 예외가 적용되지 않습니다. 이때는 취득 뒤 2년 거주를 채워야 비과세를 받을 수 있습니다.
• 거주요건 때문에 추징 통지를 받으면요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 이미 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 공고일 이전 계약금 지급과 당시 무주택을 증빙으로 정리해 내는 것이 중심입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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