양도소득세

조정대상지역 지정 전에 분양계약한 오피스텔도 2년 살아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 무주택자가 조정대상지역 지정 전에 오피스텔을 분양계약했더라도 지정 뒤에 완공돼 주거용으로 쓰기 시작했다면 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년을 살아야 합니다. 기획재정부와 국세청은 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 이렇게 보고 있습니다. 지금은 오피스텔을 주거용으로 쓰기 시작한 날 그 지역이 조정대상지역이었는지부터 확인해야 합니다.

분양계약 당시 조정대상지역이 아니었다는 서류를 따로 모을 필요는 없습니다. 오피스텔은 계약일이 아니라 주거용으로 쓰기 시작한 시점을 기준으로 판단하기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

집이 없던 A씨는 2024년 5월, 당시 조정대상지역이 아니던 곳에서 오피스텔을 분양계약하고 계약금을 냈습니다. 그 뒤 이 지역이 조정대상지역으로 지정됐고, 오피스텔은 2026년 8월 준공돼 A씨가 잔금을 내고 세를 놓아 주거용으로 쓰게 했습니다. 아파트처럼 지정 전에 계약했으니 거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지정 전에 계약하면 거주요건이 빠지는 예외는 무엇인가요?

거주자가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택이었다면 2년 거주요건을 적용하지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」의 예외입니다. 보유기간 2년은 그대로 채워야 합니다. 이 예외는 계약 당시 이미 주택을 사는 계약이었다는 점을 전제로 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 무주택 세대가 조정대상지역 공고 전에 오피스텔을 분양계약했더라도, 공고 뒤 완공돼 주거용으로 쓰면 1세대1주택 비과세를 판정할 때 거주요건을 적용한다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 90의 답변이고, 근거로 기획재정부 재산세제과-1312(2022. 10. 19.) 해석을 들었습니다. 국세청도 서면-2022-법규재산-0204(2022. 10. 31.)에서 같은 질의에 이 기획재정부 해석을 참고하라고 회신했습니다.

기획재정부는 이 해석을 해석 생산일 이후 양도분부터 적용한다고 밝혔습니다. 국세청은 이를 주거용 오피스텔의 거주요건 판정 시점이 「계약금 완납일」에서 「주택 사용일」로 바뀐 것이라고 설명했습니다. 소득세법이 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보는 것과 같은 맥락입니다. 이 해석은 질의 사실관계를 전제로 하므로, 계약 당시 이미 주택이 있었거나 업무용으로 쓰다 바꾼 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

오피스텔은 언제 주택이 되나요?

소득세법은 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추고 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 업무시설로 허가받은 오피스텔이라도 본인이 살거나 주거용으로 세를 놓으면 주택이고, 업무용으로 쓰면 주택이 아닙니다. 오피스텔 분양계약으로 얻은 지위도 「주택법」 등에 따른 주택 공급계약으로 얻은 지위가 아니면 소득세법상 분양권으로 보지 않습니다. 그래서 오피스텔은 완공 뒤 주거용으로 쓰기 시작한 시점에 조정대상지역이었는지를 봅니다.

거주기간 2년은 어떻게 셉니까?

거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 세입자에게 세를 놓은 기간은 본인의 거주기간에 들어가지 않습니다. 사례처럼 2026년 8월 준공 뒤 세를 놓았다면, 본인이 전입해 2년 이상 살고 보유기간 2년도 채운 뒤 팔아야 비과세를 받습니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 비과세가 되더라도 과세됩니다.

나중에 조정대상지역에서 풀리면 거주요건이 없어지나요?

아니요, 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 붙으므로 그 뒤 지정이 해제돼도 없어지지 않습니다. 시행령은 「취득 당시에」 조정대상지역에 있는 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주할 것을 요구합니다. 반대로 취득 뒤에 조정대상지역으로 지정됐다면 거주요건이 붙지 않습니다. 그래서 오피스텔은 주거용으로 쓰기 시작해 주택이 된 시점과 그 지역의 지정·해제 공고일을 나란히 놓고 보아야 합니다.

조정대상지역 오피스텔 거주요건 대응 순서

• 주거용 사용 시점 확인 - 준공일, 잔금일, 본인 전입일이나 세입자 전입일을 확인해 언제부터 주거용으로 썼는지 정합니다.
• 그 시점 지역 확인 - 주거용으로 쓰기 시작한 날 그 지역이 조정대상지역이었는지 국토교통부 공고로 확인합니다.
• 거주 계획 세우기 - 조정대상지역이었다면 본인 전입 후 2년 거주와 2년 보유를 모두 채우는 일정을 잡습니다. 세를 준 기간은 거주로 세지 않습니다.
• 다른 주택 점검 - 양도일에 다른 주택이나 분양권이 있으면 1세대1주택 판단이 달라지므로 함께 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 비과세가 부인돼 고지되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고 후에는 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약 당시 다른 주택이 있었거나 오피스텔을 업무용으로 쓰다 주거용으로 바꾼 경우에는 사용 이력과 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아파트 분양계약과 오피스텔은 왜 다르게 보나요?
  거주요건 예외는 조정대상지역 공고 전에 주택 매매계약을 맺고 계약금을 낸 무주택 세대에 적용됩니다. 오피스텔은 사실상 주거용으로 쓸 때 주택이 되므로, 기획재정부는 분양계약 당시를 주택 계약으로 보지 않고 주거용 사용 시점을 기준으로 거주요건을 판단했습니다.
• 2022년 10월 전에 판 오피스텔도 거주요건이 있나요?
  기획재정부는 2022. 10. 19. 해석을 그 생산일 이후 양도분부터 적용한다고 밝혔습니다. 그 전에 양도한 오피스텔은 종전처럼 계약금 지급 시점을 기준으로 판단받을 여지가 있습니다. 양도일과 당시 신고 내용을 먼저 확인해야 합니다.
• 오피스텔을 업무용으로 쓰면 주택 수에 들어가나요?
  업무용으로 쓰는 오피스텔은 주택이 아닙니다. 소득세법은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는지로 주택 여부를 판단합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따르므로 사업자등록과 실제 사용 내역을 함께 남겨 두어야 합니다.
• 오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  소득세법상 분양권은 「주택법」 등에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위입니다. 오피스텔 분양계약으로 얻은 지위가 이에 해당하지 않으면 분양권으로 주택 수에 넣지 않습니다. 완공 뒤 주거용으로 쓰는 때부터 주택으로 봅니다.
• 세를 준 기간도 거주기간에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 거주기간은 본인이 주민등록표 등본상 전입한 날부터 전출한 날까지로 셉니다. 오피스텔을 주거용으로 세놓은 기간은 주택 보유기간에는 들어가지만 거주기간에는 들어가지 않습니다.
• 오피스텔 취득일은 언제인가요?
  분양 오피스텔은 대금을 다 치른 날이 원칙적인 취득일이고, 그때까지 완공되지 않았다면 완공된 날이 취득일입니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 붙으므로, 취득일과 주거용 사용 시작일을 함께 확인해야 합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 신고 때 비과세를 빠뜨려 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기