양도소득세

등기를 안 하고 넘긴 땅을 팔면 양도세 70%인가요? 미등기 양도의 예외는?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

부동산을 취득하고 등기하지 않은 채 팔면 미등기양도자산으로 보아 70% 세율이 적용되고, 장기보유특별공제·기본공제·비과세가 모두 배제됩니다. 장기할부, 법원 결정으로 등기가 불가능한 경우, 자경농지 감면 대상 등 시행령이 정한 예외에만 빠지며, 판결 확정 뒤 등기를 미룬 경우는 예외로 보기 어렵습니다.

땅이나 건물을 사고 소유권이전등기를 하지 않은 채 다시 팔면 양도소득세에서 가장 무거운 세율이 붙습니다. 다만 등기를 하지 못한 사정이 법령이 정한 예외에 해당하면 미등기 양도로 보지 않습니다. 예외는 좁게 정해져 있어 사정이 딱하다는 것만으로는 빠지지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」과 같은 법 시행령으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2012. 6. 지인에게서 시골 땅을 샀지만 매도인과 다툼이 생겨 등기를 미뤄 왔습니다. 2019. 10. 소유권이전등기 소송에서 이겨 판결도 확정되었지만 등기는 하지 않았습니다. 2026. 7. 이 땅을 다른 사람에게 팔면서 매도인 명의에서 곧바로 매수인 앞으로 등기가 넘어갔습니다. H씨는 다툼 때문에 등기를 못 한 것인데도 70% 세율이 붙는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 양도가 되면 무엇이 달라지나요?

미등기양도자산은 토지·건물이나 부동산에 관한 권리를 취득한 사람이 그 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 말합니다. 미등기양도자산에는 다음 불이익이 한꺼번에 붙습니다.

• 세율: 보유기간과 관계없이 양도소득 과세표준의 70%
• 장기보유특별공제: 적용하지 않음
• 양도소득 기본공제 연 250만원: 적용하지 않음
• 1세대1주택 비과세 등 비과세 규정: 적용하지 않음

양도차익이 1억원이면 일반 토지를 오래 보유한 경우 기본세율과 장기보유특별공제가 적용되지만, 미등기양도자산은 공제 없이 1억원에 70%를 곱해 7,000만원이 산출세액이 됩니다. 같은 땅이라도 등기 여부 하나로 세액이 크게 달라집니다.

매도인 명의에서 최종 매수인 앞으로 바로 등기를 넘기는 이른바 중간 생략 거래도 같습니다. 중간에 산 사람은 등기를 한 적이 없으므로 자기 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도한 것이 됩니다.

미등기로 보지 않는 예외는 무엇인가요?

다음 자산은 등기 없이 팔아도 미등기양도자산에서 빠집니다.

• 장기할부조건으로 취득해 계약조건상 양도 당시 등기가 불가능한 자산
• 법률의 규정이나 법원의 결정으로 양도 당시 등기가 불가능한 자산
• 8년 이상 자경 농지 감면, 농지 교환·분합 비과세, 농지대토 감면 대상 토지
• 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택으로서 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택
• 도시개발사업이 끝나지 않아 취득등기를 하지 못하고 양도하는 토지
• 건설사업자가 공사용역 대가로 받은 체비지를 환지처분공고 전에 양도하는 토지

목록에 없는 사정은 예외로 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 매도인이 협조하지 않았다거나 분쟁이 있었다는 사정은 위 항목 중 법원의 결정으로 등기가 불가능한 경우와 구별해 봐야 합니다.

무허가 주택 예외도 범위가 좁습니다. 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택이어야 하므로, 다른 주택이 있어 비과세 대상이 아니라면 건축허가가 없어 등기를 못 했다는 사정만으로는 빠지지 않습니다.

분쟁 때문에 등기를 못 했다면 예외가 되나요?

법원은 등기를 할 수 있었던 시점이 있었는지를 봅니다. 소유권이전등기 판결이 확정되어 단독으로 등기할 수 있었는데도 수용될 때까지 등기하지 않은 사안에서, 법원은 등기하지 않은 책임이 납세자에게도 있다고 보아 미등기양도자산의 예외를 인정하지 않았습니다.

같은 판결은 법정신고기한까지 신고하지 않은 양도소득세의 부과제척기간을 7년으로 보았습니다. 오래전 일이라 끝났다고 생각한 미등기 양도도 신고하지 않았다면 다시 고지될 수 있다는 뜻입니다. 이 경우 납부지연가산세도 법정납부기한 다음 날부터 붙습니다.

H씨처럼 판결 확정 뒤 등기를 미룬 기간이 길다면 예외를 주장하기 어렵습니다. 반대로 가처분이나 소송 계속 중이어서 양도 당시까지 실제로 등기가 막혀 있었다면 법원의 결정으로 등기가 불가능했던 경우인지 따져 볼 여지가 있습니다.

등기를 미루다 수용되면 양도일은 언제인가요?

등기하지 않은 땅이 공익사업으로 수용되는 경우도 미등기 양도 문제가 생깁니다. 이때 양도일은 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다. 소유권 소송 때문에 보상금이 공탁되었다면 그 소송의 판결 확정일을 양도일로 봅니다.

보상금을 실제로 손에 쥔 날이 아니라 이 날짜를 기준으로 예정신고기한과 부과제척기간을 셉니다. 앞의 판결 사안에서도 납세자는 상대방 재산을 경매해 보상금을 회수한 날을 기준으로 삼아야 한다고 주장했지만, 법원은 수용의 개시일을 양도일로 보았습니다.

수용 전이라면 지금이라도 등기를 마칠 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 판결이 확정되어 있다면 단독으로 등기를 신청할 수 있고, 등기를 마친 뒤 양도하면 미등기 세율 문제는 생기지 않습니다.

등기 없이 넘긴 부동산 양도 대응 순서

• 등기 불가 사유 확인 - 취득부터 양도까지 등기를 할 수 있었던 시점이 있었는지 판결·결정·계약서로 정리합니다.
• 예외 항목 대조 - 장기할부, 법원 결정, 자경농지 감면 대상, 무허가 1주택 등 시행령 예외에 해당하는지 봅니다.
• 세액 비교 - 미등기 세율과 일반 세율로 각각 계산해 차이를 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고하고 예외 사유 자료를 보관합니다.
• 기한 넘긴 경우 - 기한 후 신고로 무신고가산세 감면을 받을 수 있는지 검토합니다.
• 고지 후 대응 - 미등기 세율로 고지되면 과세전적부심사나 90일 안의 심판청구로 예외 사유를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기를 할 수 있었던 시점과 그 사유를 보여 주는 판결·결정 자료에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 미등기 양도 해당 여부가 걸린 양도소득세 신고 검토와 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 미등기 양도가 되면 세율이 얼마인가요?
  보유기간과 관계없이 양도소득 과세표준의 70%입니다. 장기보유특별공제와 연 250만원 기본공제도 적용되지 않아 양도차익 전체에 70%가 곱해지는 구조가 됩니다. 보유기간이 길어도 세율은 달라지지 않습니다.
• 1세대1주택인데 등기를 안 했으면 비과세가 안 되나요?
  미등기양도자산에는 비과세 규정을 적용하지 않습니다. 다만 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택으로서 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능했던 주택은 미등기양도자산에서 빠져 비과세를 검토할 수 있습니다.
• 매도인과 소송 중이라 등기를 못 했다면요?
  양도 당시 법원의 결정 등으로 등기가 실제로 불가능했다면 예외가 될 수 있습니다. 판결이 확정되어 단독으로 등기할 수 있었는데 미룬 경우에는 예외를 인정하지 않은 판결이 있어 시점 정리가 중요합니다.
• 자경농지는 등기 없이 팔아도 되나요?
  8년 이상 자경 농지 감면, 농지 교환·분합 비과세, 농지대토 감면 대상 토지는 미등기양도자산에서 제외됩니다. 다만 재촌·자경 기간 같은 감면 요건 자체를 갖췄는지는 따로 따져야 하고, 요건을 못 갖추면 70% 세율이 적용됩니다.
• 오래전에 판 땅도 지금 과세될 수 있나요?
  법정신고기한까지 신고하지 않았다면 부과제척기간이 7년이고, 부정행위가 있으면 10년입니다. 중간 생략 거래처럼 신고 자체를 하지 않은 경우가 많아 주의해야 합니다. 확정신고기한 다음 날부터 기간을 세므로 양도 연도와 신고 여부부터 확인해야 합니다.
• 이미 신고기한이 지났다면 어떻게 하나요?
  세무서가 결정하기 전에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세를 기간에 따라 감면받을 수 있습니다. 예외 사유가 있다면 판결문이나 결정문을 함께 내 일반 세율 적용을 주장하고, 납부지연가산세는 별도로 계산됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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