세금

명의신탁 부동산도 1세대 1주택 비과세 판단에서 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

1세대 1주택 비과세에서 주택 수는 등기 명의가 아니라 실제 소유자를 기준으로 따질 수 있습니다. 세대원 이름으로 등기된 주택이라도 실제 주인이 다른 사람이라는 점이 증명되면 주택 수에서 빠진 결정이 있습니다. 다만 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이라면 명의자가 법률상 소유자여서 주택 수에 들어갑니다.

1세대 1주택 비과세에서 주택 수는 등기 명의가 아니라 실제 소유자를 기준으로 따질 수 있습니다. 세대원 이름으로 등기된 주택이라도 실제 주인이 다른 사람이라는 점이 증명되면 주택 수에서 빠진 결정이 있습니다. 다만 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이라면 명의자가 법률상 소유자여서 주택 수에 들어갑니다.

이름만 빌려준 집도 내 주택 수에 들어가나요?

실제 소유자가 따로 있다는 점이 증명되면 내 세대의 주택 수에서 뺄 수 있다고 볼 수 있습니다. 국세기본법은 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 그 사람을 기준으로 봅니다. 1세대 1주택 비과세 판단에서도 이 원칙이 쓰입니다. 주택 수 판단에서 이를 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 그러나 대법원은 명의신탁 재산의 실질적 소유권이 신탁자에게 있다고 보아 왔으므로 같은 결론으로 볼 수 있습니다. 비과세 요건은 엄격히 해석해야 한다는 반대 논거가 있어, 실제 소유를 보여 줄 자료가 결론을 가릅니다.

조세심판원은 청구인 어머니 명의 주택의 실제 소유자를 청구인의 여동생으로 본 사안에서 비과세 배제 처분을 취소했습니다. 취득자금과 취득세가 여동생 계좌에서 나간 점을 들었습니다. 구청장과 법원이 여동생을 실소유자로 보아 부동산실명법 위반 과징금과 벌금을 부과한 점도 근거가 되었습니다.

이처럼 결론을 가르는 것은 증거입니다. 취득자금의 출처, 대출 이자와 재산세를 누가 냈는지, 임대료를 누가 받았는지가 핵심 자료가 됩니다. 명의자가 실소유자라고 주장하는 쪽에 불리한 행동을 한 기록이 있으면 인정받기 어렵습니다.

남의 이름으로 계약해서 산 집이면 어떻게 되나요?

매도인이 명의신탁 사실을 모른 채 명의수탁자와 계약한 계약명의신탁이라면 그 주택은 명의수탁자 소유입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 이 경우 물권변동을 유효로 봅니다. 그래서 명의수탁자의 주택 수에 들어간다고 보아야 합니다.

조세심판원은 계약명의신탁 주택을 주택 수에서 빼 달라는 청구를 기각했습니다. 민사 판결이 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 소유권을 청구인에게 있다고 본 점을 근거로 들었습니다. 청구인이 그 판결을 근거로 건물명도 소송을 내는 등 소유자로서 권리를 행사한 점도 들었습니다. 경락대금 일부가 청구인에게 돌아간 점도 고려했습니다.

명의수탁자가 매수자금을 신탁자에게 돌려줄 의무가 있다는 사정만으로 결론이 바뀌지는 않았습니다. 그 의무는 금전 반환의 문제일 뿐 주택의 소유자를 바꾸지 않는다는 취지로 볼 수 있습니다.

반대로 남의 이름으로 둔 내 집은 내 주택 수에 들어가나요?

명의신탁자가 실제 소유자라면 남의 이름으로 둔 주택도 신탁자 세대의 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 실질과세 원칙은 납세자에게 유리한 방향으로만 쓰이지 않습니다. 세무서가 명의신탁 사실을 밝혀내면 신탁자의 다른 주택 양도에서 비과세가 배제될 수 있습니다.

명의신탁 사실을 스스로 주장하는 일은 다른 부담과 함께 따져야 합니다. 명의신탁자에게는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금 대상도 됩니다. 비과세로 줄어드는 양도소득세보다 이 부담이 클 수 있으므로 금액을 먼저 비교해야 합니다. 배우자 명의신탁처럼 조세포탈 등의 목적이 없는 일부 경우는 이 제재가 적용되지 않습니다. 명의신탁 부동산을 팔 때 누가 양도소득세를 내는지는 「명의신탁한 부동산을 팔면 양도소득세는 누가 내야 하나요?」에서 다루었습니다.

집을 팔기 전에 명의를 정리하면 달라지나요?

1세대 1주택 여부는 양도일 현재 국내에 보유한 주택을 기준으로 판단합니다. 그래서 양도 전에 실제 소유자 앞으로 등기를 돌려놓으면 등기상 주택 수와 실제 주택 수가 일치해 다툼의 여지가 줄어듭니다. 예를 들어 어머니 이름으로 둔 동생의 주택을 동생 앞으로 정리했다고 해 보겠습니다. 그 뒤에 내 집을 팔면 어머니 세대의 주택 수 문제가 처음부터 생기지 않습니다.

다만 명의 정리 자체가 새로운 세금 문제를 낳을 수 있습니다. 명의를 돌려놓는 등기가 증여나 매매처럼 보이면 세무서가 증여세나 양도소득세를 검토할 수 있습니다. 명의신탁 해지에 따른 소유권 회복이라는 점을 계약서와 자금 기록으로 뒷받침해야 합니다. 정리 시점이 양도 직전이면 비과세를 받기 위한 형식적 정리로 의심받을 수 있으므로 경위를 설명할 자료를 함께 남기십시오.

신탁자 쪽에서도 같은 점을 따져야 합니다. 남의 이름으로 둔 주택을 내 앞으로 가져오면 그 시점부터 내 세대 주택 수가 늘어나는 것처럼 보입니다. 하지만 실질과세 원칙상 그 전부터 내 주택이었다고 볼 수도 있습니다. 그러므로 정리 전후의 비과세 판단을 함께 계산해 두는 것이 안전합니다.

명의신탁 주택과 1세대 1주택 비과세 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 등기명의신탁인지, 매도인이 몰랐던 계약명의신탁인지 계약 경위로 확인합니다.
• 자금 흐름 정리 - 취득자금, 취득세, 대출 이자, 재산세를 누가 부담했는지 계좌로 정리합니다.
• 권리 행사 기록 점검 - 명의자가 소유자로 행동한 기록이 있는지 확인합니다.
• 다른 부담 검토 - 명의신탁 주장이 과징금 등 다른 제재로 이어지는지 함께 따집니다.
• 불복 - 비과세가 배제되었다면 90일 안에 심판청구로 실질 소유를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁의 유형과 자금·권리 행사 기록에 따라 그 주택이 누구의 주택 수에 들어가는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 주택이 얽힌 1세대 1주택 비과세 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모 이름으로 산 내 집도 부모 세대 주택으로 보나요?
  실제 소유자가 나라는 점이 증명되면 부모 세대의 주택 수에서 뺄 여지가 있습니다. 다만 같은 세대라면 어차피 세대 합산이 되므로 세대 분리 여부부터 확인해야 합니다.
• 배우자 이름으로 등기한 주택은 어떻게 보나요?
  배우자는 같은 세대이므로 누구 이름이든 세대의 주택 수에 들어갑니다. 배우자 명의신탁은 일정한 경우 부동산실명법의 무효 규정이 적용되지 않지만 주택 수 판단은 달라지지 않습니다.
• 과징금을 받은 기록이 있으면 유리한가요?
  행정청이나 법원이 실소유자를 따로 인정한 기록은 실질 소유를 보여 주는 강한 자료가 됩니다. 조세심판원도 과징금과 벌금 부과 사실을 실소유 판단 근거로 들었습니다.
• 민사 판결로 명의신탁이 확인되면 충분한가요?
  판결 내용이 중요합니다. 판결이 계약명의신탁으로 보아 명의자에게 소유권이 있다고 했다면 오히려 명의자의 주택으로 보는 근거가 됩니다. 판결 이유를 먼저 읽어야 합니다.
• 고가주택 기준 12억원도 실제 소유자로 따지나요?
  고가주택 판단은 양도하는 주택의 실지거래가액 합계를 기준으로 합니다. 주택 수 판단과 별개이므로 실제 소유자가 누구인지와 함께 거래가액도 따로 확인해야 합니다.
• 세무서가 먼저 명의신탁을 문제 삼으면 어떻게 하나요?
  세무서가 신탁자의 주택으로 보아 비과세를 배제하면 실제 소유자가 명의자라는 반대 자료를 내야 합니다. 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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