취득세·보유세

상속받은 실버타운 노인복지주택, 재산세가 주택으로 나오면 종부세도 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 노인복지주택에 주택분 재산세가 부과됐다면 주택법상 준주택이라도 종합부동산세 과세대상 주택에 들어갑니다. 종합부동산세는 주택분 재산세 납세의무자가 내는 세금이어서 재산세에서 주택으로 본 건물은 종부세에서도 주택으로 봅니다. 지금은 재산세 고지서에 그 노인복지주택이 주택으로 과세됐는지부터 확인해야 합니다.

노인복지주택을 상속받았다고 해서 바로 2주택자로 중과되는 것은 아닙니다. 상속주택 요건을 갖추면 원래 가진 집과 함께 1세대 1주택자로 계산할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2004년 수도권의 분양형 노인복지주택을 분양받아 살다가 2024년 돌아가셨고, A씨가 이를 혼자 상속받았습니다. A씨는 이미 아파트 한 채에 살고 있습니다. 2025년 재산세 고지서를 보니 노인복지주택에 주택분 재산세가 나왔고, 연말에는 종합부동산세 고지서까지 받았습니다. A씨는 노인복지주택은 주택이 아니라 준주택인데 종부세를 내야 하는지, 2주택자로 계산되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

노인복지주택도 종합부동산세를 내나요?

주택분 재산세가 부과됐다면 냅니다. 종합부동산세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 내고, 종부세법은 주택을 지방세법상 주택과 같은 뜻으로 씁니다. 재산세에서 주택인지는 공부상 용도보다 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 쓰이는지로 판단하므로, 노인이 실제로 살면서 주택분 재산세가 나왔다면 종부세에서도 주택으로 봅니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「종합부동산세법」과 「지방세법」도 같은 구조입니다.

주택법은 노인복지법상 노인복지주택을 오피스텔·기숙사와 함께 준주택으로 분류합니다. 그러나 준주택이라는 분류만으로 종부세 과세대상에서 빠지지는 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주택으로 재산세가 부과된 노인복지주택은 종합부동산세 과세대상에 해당한다고 회신했습니다. 과세기준자문 사안인 기준-2023-법규재산-0144(2024. 8. 30.)이며, 국세청은 기획재정부 재산세제과-1021(2024. 8. 29.)을 참조하라고 답했습니다. 질의 사안은 아버지가 2003년 분양으로 취득한 노인복지주택을 2014년 자녀가 상속받은 경우였습니다.

판단 이유는 세 가지였습니다. 재산세 주택분 납세의무자가 종부세를 내므로 재산세에서 주택으로 본 건물을 종부세에서도 주택으로 보는 것이 과세체계에 맞다는 것, 대법원이 독립된 주거 형태가 아닌 기숙사를 합산배제 주택으로 규정한 시행령을 두고 기숙사도 과세대상 주택임을 전제로 한 규정이라고 본 것(대법원 2013. 9. 12. 선고 2010두16387 판결), 시행령이 노인복지주택을 합산배제 사원용주택등의 하나로 따로 정하고 있다는 것입니다. 이 회신은 주택분 재산세가 부과된 사실관계를 전제로 하므로, 건축물분 재산세가 나왔다면 결론이 달라질 수 있습니다.

개인이 가진 노인복지주택도 합산배제되나요?

개인이 분양받거나 상속받은 노인복지주택은 합산배제되지 않습니다. 시행령이 합산배제하는 노인복지주택은 노인복지법에 따라 그 시설을 설치한 자가 소유한 노인복지주택입니다. 상속인처럼 설치자가 아닌 개인이 가진 경우에는 일반 주택과 같이 과세표준에 합산되고 주택 수에도 들어갑니다.

상속받은 노인복지주택은 주택 수에서 빠지나요?

상속주택 요건을 갖추면 원래 가진 1주택과 함께 1세대 1주택자로 계산합니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 상속주택입니다. 사례의 A씨는 2024년 상속을 받았으므로 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 과세기준일까지는 이 요건을 채웁니다. 이 특례를 받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 합니다. 이 부분은 국세청 회신이 직접 다룬 쟁점이 아니라, 노인복지주택이 종부세에서 주택으로 과세된다는 회신 결론에 상속주택 조문을 그대로 적용한 것입니다.

• 1세대 1주택자 공제 - 12억원을 공제합니다.
• 일반 공제 - 상속주택 요건을 못 갖추면 9억원을 공제합니다.
• 세액공제 - 1세대 1주택자의 나이·보유기간 공제는 상속주택분 산출세액을 빼고 계산합니다.

노인복지주택 종부세 대응 순서

• 재산세 과세 구분 확인 - 재산세 고지서에서 노인복지주택이 주택분으로 나왔는지, 건축물분으로 나왔는지 봅니다. 종부세 여부가 여기서 갈립니다.
• 실제 사용 확인 - 과세기준일인 6월 1일 현재 실제로 사람이 살았는지, 비어 있거나 다른 용도로 쓰였는지 확인합니다.
• 상속주택 특례 신청 - 상속개시일, 지분율, 공시가격을 맞춰 보고 9월 16일부터 9월 30일까지 신청합니다.
• 고지서 점검 - 12월 1일부터 12월 15일까지 고지되는 종부세에 1세대 1주택자 공제가 반영됐는지 봅니다.
• 경정청구·심판청구 - 공제가 빠졌다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를, 고지 처분은 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 노인복지주택이 비어 있었거나 사업자가 임대 운영하는 시설이 섞인 경우에는 재산세 과세 구분과 실제 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 부과처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 노인복지주택은 준주택인데 왜 종부세를 내나요?
  종부세는 주택분 재산세 납세의무자가 내는 세금이고, 재산세에서 주택인지는 공부상 용도보다 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 쓰이는지로 판단합니다. 주택법상 준주택이라도 재산세가 주택으로 부과됐다면 종부세에서도 주택으로 봅니다.
• 재산세가 건축물분으로 나왔다면요?
  재산세가 주택분이 아니라 건축물분으로 부과됐다면 주택분 재산세 납세의무자가 아니므로 주택분 종부세 대상이 되지 않는 것이 원칙입니다. 국세청 회신도 주택으로 재산세가 부과된 노인복지주택을 전제로 했습니다. 재산세 과세 구분 자체를 다투는 것은 지방세 절차로 따로 진행합니다.
• 노인복지주택 합산배제는 누가 받나요?
  시행령은 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 노인복지주택을 합산배제 사원용주택등으로 정합니다. 분양받거나 상속받은 개인처럼 설치자가 아닌 소유자는 이 합산배제를 받을 수 없고, 일반 주택과 같이 과세표준에 합산됩니다.
• 상속받은 노인복지주택도 상속주택 특례가 되나요?
  주택으로 과세되는 이상 상속주택 요건을 따질 수 있습니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율 40% 이하이거나, 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 원래 가진 1주택과 함께 1세대 1주택자로 계산합니다. 9월 16일부터 30일까지 신청이 필요합니다.
• 비어 있는 노인복지주택도 주택인가요?
  재산세에서 주택인지는 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 쓰이는지로 판단합니다. 오래 비어 있었다는 사정만으로 주택이 아니라고 단정하기는 어렵지만, 주거 기능을 잃었거나 다른 용도로 쓰였다면 다툴 여지가 있습니다. 관리비·공과금 내역으로 사용 현황을 보여 주어야 합니다.
• 이미 낸 종부세를 돌려받을 수 있나요?
  신고납부한 종부세라면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 상속주택 특례를 적용하지 않고 2주택자로 계산된 경우처럼 공제가 빠진 부분이 있으면 경정청구로 바로잡는 것을 검토합니다. 고지 처분은 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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