양도소득세

시골집 땅이 부모님 명의여도 농어촌주택 3억원 기준에 땅값을 합치나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 시골집 건물과 땅의 주인이 달라도 농어촌주택 해당 여부는 주택과 딸린 토지 전체의 기준시가 합계로 판단하므로 부모님 명의 땅값도 합칩니다. 조세특례제한법 제99조의4가 가액 요건을 주택과 딸린 토지 가액의 합계로 정하고 소유자를 구별하지 않기 때문입니다. 지금은 시골집 취득 연도의 건물과 땅 기준시가를 함께 조회해 3억원 이하인지부터 계산하십시오.

땅 명의를 내 앞으로 옮겨야 특례를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 명의와 상관없이 집과 그 집에 딸린 땅 전체의 기준시가로 판단하므로, 명의 정리보다 전체 가액이 기준 안에 드는지부터 계산하는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022년 지방 면 지역에서 부모님 땅 위에 있는 단층 주택을 사들였습니다. 건물만 H씨 명의이고 집이 앉은 땅과 마당은 지금도 부모님 명의입니다. 도시에 오래 살던 아파트를 팔려고 하면서, 건물 기준시가만 보면 1억원도 되지 않으니 농어촌주택 기준을 넉넉히 맞춘다고 생각했습니다. 그러나 딸린 땅의 기준시가까지 합치면 금액이 달라질 수 있어 계산을 다시 해야 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집과 땅 주인이 다르면 가액은 어떻게 계산하나요?

주택과 그 부수토지의 소유자가 달라도 농어촌주택 해당 여부는 주택과 딸린 토지 전체의 기준시가 합계로 판단합니다. 조세특례제한법 제99조의4는 가액 요건을 「주택 및 이에 딸린 토지의 가액의 합계액」으로 정하고, 누구 명의의 토지인지는 구별하지 않습니다.

현행 기준은 취득 당시 기준시가 합계 3억원 이하이고, 지방자치단체에 등록된 한옥은 4억원 이하입니다. 기준시가는 소득세법 제99조에 따른 금액이므로 단독주택이라면 취득 연도의 개별주택가격을 쓰고, 개별주택가격이 없는 주택은 관할 세무서장이 인근 유사주택 가격을 고려해 평가한 금액을 씁니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 내용입니다. 고향주택도 같은 방식으로 주택과 딸린 토지의 합계 3억원 기준을 적용합니다.

대지면적 660제곱미터 기준은 지금도 적용되나요?

아니요, 현행 조문에는 대지면적 요건이 없습니다. 2020. 12. 29. 개정 전 조문은 농어촌주택과 고향주택에 대지면적 660제곱미터 이내 요건을 두고 있었지만, 개정 뒤 이 요건이 빠지고 가액 요건만 남았습니다.

지금 일반주택을 파는 경우에는 현행 조문에 따라 판단하므로 대지가 넓다는 이유만으로 특례에서 빠지지는 않습니다. 다만 땅이 넓으면 그만큼 딸린 토지의 기준시가가 커져 가액 요건을 넘기기 쉬우므로, 면적은 가액 계산에서 여전히 영향을 줍니다.

땅값을 빼고 계산할 수 있는 경우가 있나요?

조문에는 땅 주인이 다르다는 이유로 딸린 토지의 가액을 빼는 예외가 없습니다. 가액 요건은 「주택 및 이에 딸린 토지」의 합계액으로 정해져 있으므로, 명의를 기준으로 토지를 나누어 계산할 근거를 조문에서 찾기 어렵습니다.

다툼이 생길 수 있는 부분은 어디까지를 그 주택에 딸린 토지로 보느냐입니다. 마당이나 텃밭처럼 주택과 함께 쓰는 땅이 여러 필지로 나뉘어 있다면 실제 이용 현황, 울타리, 토지대장 지목을 함께 정리해 두어야 하고, 이 범위에 따라 합계액이 달라질 수 있습니다.

땅값을 합치면 3억원을 넘을 때는 어떻게 하나요?

딸린 토지까지 합친 기준시가가 취득 당시 3억원을 넘으면 조세특례제한법상 농어촌주택 특례는 받을 수 없습니다. 이 경우 시골집도 주택 수에 포함되므로 도시 주택을 팔 때 2주택으로 계산됩니다.

그렇다고 바로 과세가 확정되는 것은 아닙니다. 시골집이 수도권 밖 읍·면 지역의 상속주택, 이농주택, 귀농주택이라면 소득세법 시행령 제155조 제7항의 다른 특례가 가능한지 따로 따질 수 있습니다. 귀농주택은 취득 당시 고가주택이 아니어야 하고 대지면적 660제곱미터 이내 요건이 지금도 있다는 점이 다릅니다.

농어촌주택 가액 판정 대응 순서

• 기준시가 자료 확보 - 시골집 취득 연도의 개별주택가격이나 토지·건물 기준시가를 조회합니다. 집과 땅 명의가 달라도 둘 다 확인합니다.
• 딸린 토지 범위 확정 - 등기부와 토지대장으로 주택이 앉은 필지와 마당 등 함께 쓰는 토지를 정리합니다. 다른 용도로 쓰는 필지는 따로 표시합니다.
• 합계 계산 - 취득 당시 주택과 딸린 토지의 기준시가를 합쳐 3억원(등록 한옥 4억원) 이하인지 계산합니다. 일반주택을 팔기 전 증축이나 토지 추가 취득이 있었다면 그 부분도 넣습니다.
• 신고서 제출 - 요건을 갖추면 2개월 안에 예정신고하면서 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서를 함께 냅니다.
• 과세된 경우 - 세무서가 다르게 계산해 과세예고통지를 하면 30일 안에 과세전적부심사, 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 딸린 토지의 범위가 불분명하거나 필지가 여러 개라면 토지대장과 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농어촌주택 특례를 포함한 양도소득세 판단과 경정청구, 조세심판 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농어촌주택 가액 기준은 지금 얼마인가요?
  현행 조문은 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원 이하일 것을 요구하고, 지방자치단체에 등록된 한옥은 4억원 이하입니다. 2020년 무렵 조문은 2억원이었으므로 예전 자료의 금액을 그대로 쓰지 않도록 주의하십시오.
• 땅이 넓으면 농어촌주택이 안 되나요?
  현행 조문에는 대지면적 요건이 없어 면적만으로 특례에서 빠지지는 않습니다. 다만 땅이 넓으면 딸린 토지의 기준시가가 커져 3억원 가액 요건을 넘기 쉬우므로 합계 금액을 꼭 계산해 봐야 합니다.
• 땅을 내 명의로 옮기면 결과가 달라지나요?
  가액 요건은 소유자와 상관없이 주택과 딸린 토지 전체로 판단하므로 명의를 옮겨도 합계 금액은 같습니다. 오히려 일반주택 양도 전에 토지를 추가로 취득하면 그 가액을 포함해 다시 계산하므로 명의 변경 시점에 주의해야 합니다.
• 기준시가는 어디서 확인하나요?
  주택의 기준시가는 개별주택가격 또는 공동주택가격이고, 이 가격이 없는 주택은 관할 세무서장이 인근 유사주택 가격을 고려해 평가한 금액입니다. 취득 연도의 가격을 기준으로 하므로 그 해 공시 자료를 확인해야 합니다.
• 3억원을 넘으면 다른 비과세 방법은 없나요?
  시골집이 수도권 밖 읍·면 지역의 상속주택, 이농주택, 귀농주택이라면 소득세법 시행령 제155조 제7항 특례를 따로 검토할 수 있습니다. 귀농주택은 대지면적 660제곱미터 이내와 고가주택이 아닐 것 등 요건이 다릅니다.
• 특례신고서를 늦게 내면 특례를 못 받나요?
  과세특례신고서는 양도소득세 과세표준 신고기한 안에 내도록 되어 있습니다. 기한 안에 내지 못했더라도 요건을 실제로 갖췄다면 경정청구 등으로 다툴 여지가 있지만, 처음부터 함께 내 두어야 요건 확인을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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