계약서가 진짜 있어도 실질과세가 되나요?

될 수 있습니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결은 실질과세 원칙이 법률상 효력이 없는 가장행위에만 적용되는 것이 아니고, 그 정도에 이르지 않더라도 실질과 동떨어진 비합리적인 형식을 취한 조세회피행위에도 적용된다고 보았습니다. 계약서가 실제로 작성되고 이행됐다는 사정만으로 과세를 피하기는 어렵습니다.

조세회피 목적은 무엇으로 판단하나요?

여러 사정을 함께 봅니다. 거래 형식을 택한 목적, 제3자를 끼우거나 단계를 나눈 경위, 세금 경감 외에 사업상 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지, 각 거래 사이의 시간 간격, 그 형식에 따른 손실과 위험 부담 가능성이 기준입니다. 이 사정을 종합해 거래 형식이 처음부터 조세회피 수단에 불과했는지를 따집니다.

농지법을 피하려고 명의를 빌렸다면 사업상 이유가 되나요?

그 이유로 조세회피 목적을 부정하기는 어렵습니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결은 사업상 필요가 강행법규나 사회질서에 반하는 불법 목적에서 비롯됐다면 그것만으로 조세회피 목적을 쉽게 부인할 수 없다고 보았습니다. 농지법 제6조 제1항의 농지 소유 제한을 피하려는 목적이 여기에 해당할 여지가 있습니다.

법인이 농지를 팔면 추가 법인세는 얼마인가요?

비사업용 토지라면 양도소득의 10%를 추가로 냅니다. 법인세법 제55조의2 제1항 제3호는 비사업용 토지 양도 시 일반 법인세에 더해 토지등 양도소득의 100분의 10, 미등기 토지등이면 100분의 40을 곱한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 내도록 정합니다. 양도소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다.

농업 법인이 아니면 농지는 모두 비사업용 토지인가요?

원칙적으로 그렇습니다. 법인세법 제55조의2 제2항 제1호 가목은 농업을 주된 사업으로 하지 않는 법인이 소유하는 논밭과 과수원을 비사업용 토지로 봅니다. 다만 농지법이나 다른 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외되므로, 취득 근거와 보유 기간을 확인해야 합니다.

명의를 빌려준 개인도 세금 문제가 생기나요?

생길 수 있습니다. 국세기본법 제14조 제1항은 소득이나 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속자가 따로 있으면 사실상 귀속자를 납세의무자로 봅니다. 명의자에게 먼저 양도소득세 등이 고지됐다면 실제 귀속자가 따로 있다는 점을 들어 다툴 수 있고, 반대로 명의자가 실제 이익을 얻었다면 그 부분은 명의자에게 과세될 수 있습니다.

이 판결로 법인의 패소가 확정됐나요?

아닙니다. 대법원은 원심이 실질과세 요건을 충분히 심리하지 않았다며 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 환송 후 법원이 국세기본법 제14조 제3항의 요건, 곧 거래 형식이 처음부터 조세회피 수단에 불과했고 실질이 직접 거래와 같은지를 다시 판단하므로 최종 결과는 그 판결로 정해집니다.

세금 가이드 목록

법인세·소득세

농지를 남의 이름으로 사서 분양대행수수료로 받으면 세금을 피할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 개인 명의로 농지를 사게 하고 분양대행수수료로 이익을 가져가도 실질이 법인의 직접 매매라면 실질과세로 법인이 판 것으로 보아 과세할 수 있습니다. 대법원은 분양대행약정이 가장행위가 아니어도 실질과 동떨어진 우회거래라면 거래를 재구성할 수 있고, 농지법을 피하려는 사업상 이유로는 조세회피 목적을 쉽게 부정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 매매대금이 누구 계좌로 오갔는지부터 정리해 두십시오.

기한

실질과세로 다시 매긴 고지서를 다투려면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구 등을 내야 합니다.

실질과세는 세법을 적용할 때 거래를 다시 보는 것이고, 그 조문 자체가 수분양자와 맺은 매매계약을 무효로 만드는 것은 아닙니다. 과세를 다투는 일과 계약관계를 정리하는 일은 나눠서 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

부동산 개발법인 B사는 2024년 개인 몇 명의 이름으로 도시 근교 농지를 사들이게 하고, 매매대금은 B사가 끌어온 대출금으로 치렀습니다. B사는 그 개인들과 분양대행약정을 맺고 농지를 지분으로 쪼개 여러 사람에게 팔았고, 매매대금도 B사 계좌로 받아 매도차익의 대부분을 분양대행수수료로 가져갔습니다. 명의를 빌려준 개인들에게 돌아간 몫은 매도차익의 일부에 그쳤습니다. 2026년 세무서는 B사가 농지를 직접 사고판 것으로 보고 법인세와 부가가치세 등을 다시 매겼고, B사는 계약서가 엄연히 있는데 이렇게 과세할 수 있느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 가장행위가 아니어도 실질과세를 적용할 수 있나요?

네, 적용할 수 있습니다. 제3자를 거치거나 여러 단계의 거래를 거쳐 세법의 혜택을 부당하게 받으려 한 것으로 인정되면, 그 경제적 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보아 세법을 적용합니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결은 이 원칙이 법률상 효력이 없는 가장행위에만 적용되는 것이 아니라고 밝혔습니다.

가장행위 정도에 이르지 않더라도, 실질과 동떨어진 비합리적인 형식이나 외관을 취한 조세회피행위라면 거래를 재구성할 수 있습니다. 다만 납세자가 고른 거래 형식이 처음부터 조세회피 목적을 이루기 위한 수단에 불과해서, 그 실질이 직접 거래와 같다고 평가될 수 있어야 합니다.

이를 판단할 때는 그런 형식을 취한 목적, 제3자를 끼우거나 단계를 나눈 경위, 세금을 줄이는 것 말고 사업상 필요 같은 다른 합리적 이유가 있었는지, 각 거래 사이의 시간 간격, 그 형식에 따른 손실과 위험 부담을 함께 봅니다. 판결 사안의 원심은 분양대행약정이 가장행위라고 단정하기 어렵다는 이유로 과세를 취소했지만, 대법원은 그 판단만으로는 부족하다며 원심을 파기했습니다.

사업상 이유가 있었다면 조세회피 목적이 부정되나요?

사업상 필요가 있었더라도 그 필요가 불법적인 목적에서 나왔다면 조세회피 목적을 쉽게 부정할 수 없습니다. 같은 판결은 강행법규나 사회질서에 반하는 목적에서 비롯된 사업상 필요를 이유로 조세회피 목적을 부인하는 것은 강행법규의 취지와 과세형평에 비추어 현저히 불합리하다고 보았습니다.

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙입니다. 판결 사안에서 법인이 개인 명의를 빌린 데에는 이런 농지 소유 제한을 피하려는 사정이 있었을 여지가 있었고, 대법원은 그것이 농지법 위반이라는 불법적 사업목적에서 비롯됐다고 볼 여지가 있는 이상 조세회피 목적이 없다고 단정할 수 없다고 보았습니다.

법인이 농지를 직접 판 것으로 보면 세금이 얼마나 늘어나나요?

법인이 비사업용 토지를 양도한 것으로 보면 일반 법인세에 더해 양도소득의 10%를 토지등 양도소득에 대한 법인세로 추가로 내야 합니다. 미등기 토지등이면 추가 세율은 40%입니다. 농업을 주된 사업으로 하지 않는 법인이 소유한 농지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당합니다.

토지등 양도소득에 대한 추가 법인세(2026. 10. 4. 기준)

구분	추가 세율
비사업용 토지(등기)	양도소득의 10%
미등기 토지등	양도소득의 40%

출처 - 법인세법 제55조의2 제1항 제3호

판결 사안에서 대법원은 법인이 농지를 직접 취득해 양도하는 것이 불가능하지 않았는데도 분양대행약정이라는 우회거래로 이 추가 법인세 등을 회피했다고 볼 여지가 크다고 했습니다. 다만 사건은 서울고등법원으로 돌려보내졌고, 실질과세 요건을 모두 갖췄는지는 환송 후 다시 심리되므로 최종 결과는 아직 정해지지 않았습니다.

실질과세 과세처분 대응 순서

자금 흐름 정리 - 매입대금과 매도대금이 누구 계좌로 오갔는지 날짜별로 정리합니다. 세무서가 실질 귀속을 판단하는 첫 자료입니다.
거래 형식의 이유 기록 - 개인 명의 매입과 분양대행 구조를 택한 이유를 문서로 확인합니다. 세금 외의 합리적 이유가 적법한 목적인지가 쟁점이 됩니다.
이익 배분 비교 - 수수료와 명의자가 가져간 몫의 비율을 계산합니다. 배분이 한쪽으로 크게 기울수록 직접 거래로 보일 수 있습니다.
과세 근거 확인 - 고지서와 결과통지서에서 세무서가 국세기본법 제14조 제3항을 근거로 했는지 확인합니다. 근거 조문에 따라 다툴 쟁점이 달라집니다.
불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 냅니다. 이 기간이 지나면 다투기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의자와 법인 사이에 별도 이익분배 약정이 있거나 토지가 농업진흥지역에 있다면 약정서와 토지이용계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 실질과세를 둘러싼 법인세·부가가치세 부과처분 취소소송을 수행합니다.

실무상 착안점

분양대행 구조를 짠 법인들은 「계약서가 다 있고 실제로 이행했으니 문제없다」고 믿습니다. 그러나 실질과세는 계약이 무효인지가 아니라 그 형식이 처음부터 세금을 줄이려는 수단이었는지를 봅니다. 매도차익 대부분이 법인으로 가고 명의자는 적은 몫만 받았다면 형식보다 실질이 앞서게 됩니다.

과세 다툼에서 가장 먼저 보는 것은 돈의 흐름입니다. 매입대금 대출을 누가 일으켰는지, 매도대금이 어느 계좌로 들어왔는지, 수수료 정산이 언제 어떤 비율로 이뤄졌는지가 통장과 정산서로 남습니다. 이 기록은 납세자가 바꿀 수 없으므로, 구조를 설명할 자료도 같은 날짜 순서로 맞춰 두어야 합니다.

심판청구와 소송에서는 이 자금 흐름표가 실질 귀속을 가르는 기준이 되고, 거래 형식을 택한 이유를 적은 내부 문서가 조세회피 목적 판단에 쓰입니다. 그 이유가 농지법 같은 강행법규를 피하려는 것으로 읽히면 오히려 불리한 증거가 되므로, 어떤 문서를 낼지 먼저 검토해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 세금

이 상황에서 자주 묻는 것

될 수 있습니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결은 실질과세 원칙이 법률상 효력이 없는 가장행위에만 적용되는 것이 아니고, 그 정도에 이르지 않더라도 실질과 동떨어진 비합리적인 형식을 취한 조세회피행위에도 적용된다고 보았습니다. 계약서가 실제로 작성되고 이행됐다는 사정만으로 과세를 피하기는 어렵습니다.
여러 사정을 함께 봅니다. 거래 형식을 택한 목적, 제3자를 끼우거나 단계를 나눈 경위, 세금 경감 외에 사업상 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지, 각 거래 사이의 시간 간격, 그 형식에 따른 손실과 위험 부담 가능성이 기준입니다. 이 사정을 종합해 거래 형식이 처음부터 조세회피 수단에 불과했는지를 따집니다.
그 이유로 조세회피 목적을 부정하기는 어렵습니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2023두37865 판결은 사업상 필요가 강행법규나 사회질서에 반하는 불법 목적에서 비롯됐다면 그것만으로 조세회피 목적을 쉽게 부인할 수 없다고 보았습니다. 농지법 제6조 제1항의 농지 소유 제한을 피하려는 목적이 여기에 해당할 여지가 있습니다.
비사업용 토지라면 양도소득의 10%를 추가로 냅니다. 법인세법 제55조의2 제1항 제3호는 비사업용 토지 양도 시 일반 법인세에 더해 토지등 양도소득의 100분의 10, 미등기 토지등이면 100분의 40을 곱한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 내도록 정합니다. 양도소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다.
원칙적으로 그렇습니다. 법인세법 제55조의2 제2항 제1호 가목은 농업을 주된 사업으로 하지 않는 법인이 소유하는 논밭과 과수원을 비사업용 토지로 봅니다. 다만 농지법이나 다른 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외되므로, 취득 근거와 보유 기간을 확인해야 합니다.
생길 수 있습니다. 국세기본법 제14조 제1항은 소득이나 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속자가 따로 있으면 사실상 귀속자를 납세의무자로 봅니다. 명의자에게 먼저 양도소득세 등이 고지됐다면 실제 귀속자가 따로 있다는 점을 들어 다툴 수 있고, 반대로 명의자가 실제 이익을 얻었다면 그 부분은 명의자에게 과세될 수 있습니다.
아닙니다. 대법원은 원심이 실질과세 요건을 충분히 심리하지 않았다며 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 환송 후 법원이 국세기본법 제14조 제3항의 요건, 곧 거래 형식이 처음부터 조세회피 수단에 불과했고 실질이 직접 거래와 같은지를 다시 판단하므로 최종 결과는 그 판결로 정해집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.