부가가치세

85제곱미터 이하 오피스텔을 주거용으로만 분양해도 부가세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 전용면적 85제곱미터 이하 오피스텔을 주거용으로만 쓰는 조건으로 분양해도 국민주택 면세가 적용되지 않아 건물분 부가가치세를 내야 합니다. 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호의 면세 국민주택은 주택법상 주택으로 한정되고 오피스텔은 준주택이며, 대법원도 공급 당시 공부상 용도로 판단합니다. 지금은 분양계약서에 부가가치세가 별도로 표시돼 있는지부터 확인해 보십시오.

수분양자에게 주거용으로만 쓰겠다는 확약서를 받는 데 공을 들일 필요는 없습니다. 면세 여부는 실제 사용 용도가 아니라 공급 당시 건축물대장상 용도로 정해지기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

H사는 2024년 사용승인을 받은 오피스텔 120실을 분양하는 시행사입니다. 모든 호실이 전용면적 85제곱미터 이하이고, 분양계약서에 주거용으로만 사용한다는 특약을 넣었으며 실제로 대부분 수분양자가 전입신고를 했습니다. 호실당 분양가는 약 3억원입니다. H사는 국민주택 규모 이하 주택처럼 건물분 부가가치세를 면제받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

85제곱미터 이하 주거용 오피스텔도 국민주택으로 면세되나요?

아니요, 오피스텔은 전용면적이 85제곱미터 이하이고 주거용으로만 분양·사용하더라도 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 않습니다. 면세 대상인 국민주택은 「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 국민주택규모 이하인 것인데, 오피스텔은 주택이 아니라 준주택이기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「주택법」은 주택과 준주택을 다음과 같이 나눕니다.

• 주택 - 세대 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물로서 단독주택과 공동주택
• 준주택 - 주택 외의 건축물로서 주거시설로 이용 가능한 시설, 시행령이 정한 오피스텔·기숙사·다중생활시설·노인복지주택
• 국민주택규모 - 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면은 100제곱미터 이하)

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사전-2017-법령해석부가-0515(2017. 10. 12.)에서 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 면세는 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하 주택의 공급에만 적용되고, 오피스텔은 「주택법」상 주택이 아니므로 적용할 수 없다고 회신했습니다. 질의한 시행사는 85제곱미터 이하 오피스텔을 주거용으로만 쓰는 조건으로 분양할 예정이었습니다.

국세청은 감면 요건, 특히 특혜 규정은 합리적 이유 없이 넓혀 해석할 수 없다고 보았습니다. 오피스텔은 사실상 주거용으로 분양·사용되더라도 「건축법」상 업무시설로 건축·사용승인을 받은 건물이고 「주택법」상 준주택이라는 점을 이유로 들었습니다. 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서 공부상 용도를 주택으로 적법하게 변경한 뒤 공급하면 따로 판단해야 합니다.

대법원도 같은 결론인가요?

네, 대법원은 공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 국민주택에 해당하지 않고, 그 판단은 공급 당시 공부상 용도를 기준으로 하며, 공급 후 실제로 주거용으로 쓰이더라도 달리 볼 수 없다고 판단했습니다. 자기 나름의 해석으로 면세라고 잘못 판단한 경우는 가산세를 면할 정당한 사유도 아니라고 보았습니다.

이 기준에 따르면 주거용 특약이나 전입신고 비율은 공급 당시 공부상 용도를 바꾸지 못합니다.

분양가에 부가가치세를 따로 받지 않았으면 어떻게 되나요?

오피스텔 건물분은 과세이므로 분양가에 부가가치세를 별도로 표시하지 않았더라도 시행사가 건물 공급가액에 대한 부가가치세를 신고·납부해야 합니다. 토지분은 면세이므로 분양가를 토지와 건물로 나눠 건물분에만 과세합니다.

대가에 부가가치세가 포함됐는지 불분명하면 받은 금액의 110분의 100을 공급가액으로 봅니다. 면세를 전제로 분양했다면 계약 내용에 따라 분양대금 전체를 공급가액으로 보아 세액을 더 부담하게 될 여지도 있으므로, 분양계약서의 부가가치세 표시를 먼저 확인해야 합니다.

오피스텔 분양 부가가치세 대응 순서

• 공부상 용도 확인 - 공급 당시 건축물대장상 용도가 업무시설(오피스텔)인지 확인합니다. 주택으로 등재돼 있으면 국민주택 해당 여부를 따로 봅니다.
• 토지·건물 안분 - 분양가를 토지분과 건물분으로 나누고, 실지거래가액 구분이 불분명하면 법정 안분 방식으로 건물 공급가액을 계산합니다.
• 세금계산서 발급 - 사업자인 수분양자에게는 세금계산서를 발급하고 일반과세자 부가가치세 신고서에 과세 매출로 적습니다.
• 면세 신고분 정리 - 이미 면세로 신고했다면 경정 전에 수정신고해 가산세 감면을 받는 방법을 검토합니다.
• 불복 - 과세예고 통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 건물에 공동주택과 오피스텔이 섞여 있거나 공급 전에 용도변경을 했다면 건축물대장과 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 오피스텔 분양을 둘러싼 부가가치세 부과처분 취소와 가산세 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔 분양가 중 토지분도 과세되나요?
  아니요. 토지의 공급은 부가가치세가 면제되므로 오피스텔 분양가 중 토지분은 과세하지 않고 건물분에만 과세합니다. 토지와 건물 가액 구분이 불분명하거나 법정 안분가액과 크게 다르면 법령이 정한 방식으로 안분합니다.
• 전입신고를 마친 오피스텔은 주택이 아닌가요?
  부가가치세 면제 여부는 공급 당시 공부상 용도로 판단하므로 공급 후 수분양자가 전입신고를 하고 실제 주거로 쓰더라도 국민주택 면세가 적용되지 않습니다. 양도소득세나 주택 수 판단과는 기준이 다릅니다.
• 같은 건물의 아파트 호실은 면세되나요?
  주상복합건물이라도 공부상 공동주택이고 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 호실은 국민주택으로 면세됩니다. 오피스텔 호실만 과세되므로 호실별 건축물대장 용도와 주거전용면적을 나눠 신고해야 합니다.
• 면세로 잘못 신고했으면 가산세도 내야 하나요?
  대법원은 세법해석상 견해 대립이 없는데도 자기 해석으로 면세라고 판단한 경우 가산세를 면할 정당한 사유가 아니라고 보았습니다. 경정 전에 수정신고하면 과소신고가산세 감면을 받을 수 있으니 빨리 바로잡는 편이 낫습니다.
• 분양가에 부가세를 따로 안 받았으면요?
  대가에 부가가치세가 포함됐는지 불분명하면 받은 금액의 110분의 100을 공급가액으로 봅니다. 다만 면세를 전제로 세액을 따로 정하지 않았다면 계약 내용에 따라 분양대금 전체가 공급가액으로 다투어질 수 있으므로 계약서 문구를 먼저 확인합니다.
• 오피스텔 건설용역도 면세가 안 되나요?
  면세되는 건설용역은 국민주택규모 이하 주택의 건설용역으로 한정됩니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 시공사가 공급하는 오피스텔 건설용역도 국민주택 건설용역 면세를 받을 수 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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