부가가치세

심판원이 오피스텔 과세로 정리한 뒤 예전 면세신고분도 과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 조세심판원이 엇갈리던 결정을 주거용 오피스텔 과세로 정리했더라도 그것이 새로운 세법 해석이 아니라면 그 전 면세 신고분에 과세해도 소급과세가 아닙니다. 국세청은 2018년 회신에서 합동회의 결정은 기존 기획재정부·대법원 입장에 맞춘 것이어서 국세기본법 제18조 제3항의 새로운 해석이 아니라고 보았습니다. 면세 신고 당시 일반 납세자에게 받아들여진 해석이나 관행이 있었는지부터 확인해 보아야 합니다.

예전에 면세를 인정한 심판 결정이 있었다는 사정만으로 소급과세 금지를 주장할 수 있다고 기대하지 않는 것이 좋습니다. 그 결정이 일반 납세자에게 받아들여진 해석이었는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

오피스텔 신축판매업을 하는 A씨는 2022년 업무시설로 건축허가와 사용승인을 받은 오피스텔을 분양하면서, 실제로는 주거용으로 쓰인다는 이유로 국민주택 공급에 해당한다고 보아 부가가치세 면세로 신고했습니다. A씨는 예전에 주거용 오피스텔을 면세로 본 심판 결정이 있었다는 이야기를 듣고 그렇게 신고했습니다. 2025년 세무서가 분양분 전체에 부가가치세를 과세하겠다고 하자, A씨는 예전 결정을 믿고 신고했는데 과세하는 것은 소급과세가 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

엇갈리던 심판 결정이 정리된 뒤 예전 신고분에 과세하면 소급과세인가요?

아니요, 심판원 결정이 엇갈리다가 과세 쪽으로 정리됐더라도 그 정리가 새로운 세법 해석이 아니라면 그 전 신고분에 과세해도 소급과세 금지 원칙에 어긋나지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「국세기본법」은 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 뒤에만 새로운 해석이나 관행에 따른 소급과세를 금지합니다. 일부 심판 결정이 면세 쪽이었다는 것만으로는 일반적으로 받아들여진 해석이 있었다고 보기 어렵습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주거용 오피스텔이 부가가치세 과세대상이라는 조세심판원 합동회의 결정은 새로운 세법 해석이 아니므로, 그 결정 전에 한 면세 신고분에 과세해도 소급과세 금지 원칙에 위배되지 않는다고 회신했습니다(기준-2018-법령해석기본-0042, 2018. 4. 16.). 새로운 해석이 종전 해석과 다르면 그 해석이 있는 날 이후 납세의무가 성립한 분부터 적용한다는 원칙은 인정하면서도, 이 사안은 그 경우가 아니라고 본 것입니다.

질의한 사업자는 2017년 해명 안내를 받고 주택임을 소명해 과세하지 않는 것으로 종결됐는데, 조세심판원이 2017. 12. 20. 합동회의(조심2017서991)에서 업무용으로 허가와 사용승인을 받은 뒤 주거용으로 쓰는 오피스텔은 면세되는 국민주택의 공급이 아니라고 결정하자 과세 문제가 다시 생겼습니다. 국세청은 기획재정부와 대법원이 이미 과세대상이라는 입장이었고, 합동회의는 이에 어긋나는 일부 결정을 바로잡은 것이라고 보았습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로 과세관청이 특정 납세자에게 면세라고 명확히 밝힌 경우라면 판단이 달라질 수 있습니다.

일반적으로 받아들여진 해석은 어떻게 증명하나요?

국세청은 회신 검토에서 소급과세 금지를 주장하는 납세자가 그런 해석이나 관행이 있었다는 사실을 증명해야 한다고 보았습니다. 특정 납세자에게 한 번 면세를 인정한 결정이나 일부 심판례만으로는 부족하고, 불특정한 일반 납세자가 그 해석을 정당하다고 받아들여 따를 정도였다는 사정이 필요합니다.

• 해석의 존재 - 국세청·기획재정부의 공식 해석이나 반복된 처리 사례를 모읍니다.
• 일반성 - 같은 업종 사업자들이 같은 방식으로 신고해 온 사정을 정리합니다.
• 신뢰의 합리성 - 반대 취지의 판례·해석이 이미 있었는지도 함께 봅니다.

해명 뒤 과세하지 않기로 종결한 사안도 다시 과세되나요?

이 회신은 소급과세 금지 원칙만 판단했고, 해명 안내 뒤 과세하지 않기로 종결한 처리가 신의성실 원칙상 공적인 견해 표명인지는 따로 다루지 않았습니다. 세무공무원도 직무를 수행할 때 신의에 따라 성실하게 해야 하므로, 종결 통지서에 어떤 문구가 있었는지, 누가 어떤 권한으로 통지했는지에 따라 다툴 여지가 달라집니다. 종결 통지서와 당시 제출한 소명자료를 모두 보관해 두어야 합니다.

오피스텔 분양 부가세 소급과세 대응 순서

• 신고 경위 정리 - 면세로 신고한 시점과 그때 참고한 해석·심판례를 날짜순으로 정리합니다. 소급과세 주장은 신고 당시 해석 상황이 기준입니다.
• 관행 자료 수집 - 같은 시기 다른 사업자들의 신고 방식과 과세관청 처리 사례를 모읍니다. 일반 납세자에게 받아들여진 관행이었는지가 쟁점입니다.
• 종결 통지 검토 - 해명 뒤 받은 종결 통지서의 문구와 발신 권한을 확인합니다. 신의성실 원칙 주장의 근거가 됩니다.
• 과세전적부심사 - 세무조사 결과 통지를 받았다면 고지 전 단계에서 다툴 수 있는지 봅니다. 고지 뒤에는 심판청구로 넘어갑니다.
• 심판청구 - 고지를 받으면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 과세관청이 서면으로 면세를 확인해 주었거나 같은 지역 사업자 대부분이 면세 처리를 받아 온 경우는 그 문서와 처리 사례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 오피스텔 분양 부가가치세 부과처분의 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소급과세 금지는 언제 적용되나요?
  세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 뒤에는 그에 따른 행위를 정당한 것으로 보고, 새로운 해석이나 관행으로 소급해 과세하지 못합니다. 일반적으로 받아들여진 해석이 있었는지가 출발점입니다.
• 일부 심판 결정이 면세였으면 관행인가요?
  국세청은 엇갈리던 심판 결정이 있었다는 사정만으로 일반 납세자에게 받아들여진 해석이 있었다고 보지 않았습니다. 기획재정부와 대법원이 이미 과세대상이라는 입장이었다면 합동회의는 새로운 해석이 아니라고 보았습니다.
• 새로운 해석이면 언제부터 적용되나요?
  새로운 세법 해석이 종전 해석과 다르면 그 해석이 있은 날 이후에 납세의무가 성립한 분부터 새 해석을 적용한다는 것이 국세청 회신의 전제입니다. 종전 해석에 따른 신고분까지 거슬러 과세하지는 않습니다.
• 관행이 있었다는 것은 누가 증명하나요?
  국세청 회신은 소급과세 금지를 주장하는 납세자가 증명해야 한다고 보았습니다. 같은 업종 사업자들이 같은 방식으로 신고했고 과세관청도 이를 문제 삼지 않았다는 자료, 공식 해석 문서 등을 모아 제출해야 합니다.
• 해명 뒤 종결된 사안은 다시 과세 못 하나요?
  국세청 회신은 이 점을 따로 판단하지 않았습니다. 세무공무원도 신의에 따라 성실하게 직무를 수행해야 하므로, 종결 통지가 면세라는 공적인 견해 표명으로 볼 수 있는지 통지서 문구와 경위를 보고 따져야 합니다.
• 주거용 오피스텔은 지금도 면세가 안 되나요?
  부가가치세가 면제되는 것은 국민주택과 그 건설용역의 공급입니다. 업무시설로 허가와 사용승인을 받은 오피스텔은 실제 주거용으로 쓰더라도 면세되는 국민주택 공급으로 보기 어렵다는 것이 회신이 전제한 과세 기준입니다.
• 고지서를 받으면 언제까지 다투나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 소급과세 금지와 신의성실 원칙 주장을 함께 하려면 신고 당시 자료와 종결 통지서를 청구서에 첨부합니다.

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