감면·공제

임차인이 오피스텔로 숙박업을 하면 임대사업자 취득세 감면이 추징되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

임차인이 숙박업을 한다는 사실을 알면서 임대 오피스텔을 빌려줬다면 임대사업자가 감면받은 취득세는 추징됩니다. 대법원은 추징 사유가 원칙적으로 임대사업자 자신의 행위에 한정되지만, 주거용으로 쓰지 않을 것을 알고 임대하면 임대사업자가 직접 다른 용도로 쓴 것과 같다고 보았습니다. 지금은 임대차계약서와 임차인과 주고받은 연락에서 숙박 영업을 알았다고 볼 흔적이 있는지부터 확인하십시오.

임차인이 몰래 숙박 영업을 했다는 사실만으로 곧바로 감면받은 취득세를 모두 토해 내야 한다고 걱정할 필요는 없습니다. 추징 여부는 임대사업자가 그 사정을 알았는지에서 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 2월 임대사업자로서 신축 오피스텔 여러 채를 최초로 분양받아 전용면적 60제곱미터 이하 감면으로 취득세를 면제받았습니다. C씨는 단기 숙박 영업을 하겠다는 임차인들에게 그 사실을 들은 채로 오피스텔을 빌려주었고, 임차인들은 숙박업 신고 없이 공유숙박 영업을 했습니다. 구청은 임대의무기간 안에 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용했다며 면제받은 취득세를 추징했습니다. C씨는 숙박 영업은 임차인이 했으니 자신에게는 추징 사유가 없다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대사업자 오피스텔 취득세 감면은 언제 추징되나요?

임대의무기간 안에 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하면 감면된 취득세를 추징합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세특례제한법」은 이 감면을 제31조의3에 두고 2027년 12월 31일까지 적용합니다. 임대사업자 등록이 말소되는 경우도 추징 사유입니다.

감면 대상은 임대사업자가 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 오피스텔을 최초로 유상거래로 취득한 경우입니다. 전용면적 60제곱미터 이하이면 취득세가 면제되고, 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 넘는 오피스텔은 감면 대상에서 빠집니다.

임대의무기간은 민간임대주택법이 정한 기간입니다. 임대사업자는 그 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하고 원칙적으로 양도할 수 없습니다.

숙박 영업은 임차인이 했는데 왜 임대사업자에게 추징하나요?

임대사업자가 그 사정을 알고 빌려줬기 때문입니다. 대법원은 취득세 감면이 실제 주거용으로 임대된 경우에만 적용되고, 추징 대상 행위는 원칙적으로 임대사업자의 행위로 한정된다고 보았습니다. 다만 주거용으로 쓰지 않을 사람과 결탁하거나 그 사정을 알면서 임대한 경우는 임대사업자가 스스로 주거 외 용도로 사용한 것과 같다고 판단했습니다. 그래서 미신고 숙박업을 알고 임대한 사안의 추징을 적법하다고 보았습니다.

반대로 임대사업자가 주거용 임대로 계약했고 임차인이 몰래 숙박 영업을 한 것이라면, 이 판결 기준으로는 추징 사유에 해당하지 않는다고 다툴 수 있습니다. 숙박업은 시설을 갖추어 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 영업이어서, 신고 없는 숙박 영업은 임차인 쪽 위반이기도 합니다.

구청이 소송 중에 추징 사유를 바꿔도 되나요?

기본적 사실관계가 같으면 됩니다. 이 사건에서 구청은 처음에 「임차인들이 미신고 숙박업을 한 행위」를 사유로 들었다가, 소송 중 「임차인들이 원고의 승인이나 묵인 아래 미신고 숙박업 용도로 사용한 행위」를 추가했습니다. 대법원은 두 사유가 모두 원고가 오피스텔을 임차인들에게 임대했다는 같은 사실관계에 관한 것이어서 처분사유의 추가·변경이 허용된다고 본 원심을 수긍했습니다. 처분 단계에서 사유가 좁게 적혔더라도 소송에서 「알고 빌려줬다」는 쟁점으로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

임대 오피스텔 감면 추징 대응 순서

• 계약서 용도 확인 - 임대차계약서에 주거용으로 적혀 있는지, 숙박·전대 금지 특약이 있는지 봅니다. 주거용 계약은 임대사업자가 몰랐다는 주장의 기초가 됩니다.
• 임차인 연락 기록 정리 - 계약 전후의 문자, 중개 내용, 숙박 플랫폼 등록 사실을 언제 알았는지 시간순으로 정리합니다. 알게 된 뒤 어떤 조치를 했는지도 함께 남깁니다.
• 알게 된 뒤 조치 점검 - 숙박 영업을 알았다면 시정 요구나 계약 해지 통지를 했는지 확인합니다. 아무 조치 없이 차임을 계속 받았다면 묵인으로 평가될 수 있습니다.
• 임대의무기간 계산 - 등록일 등 기산점과 추징 사유가 생긴 날을 확인합니다. 기간이 지난 뒤의 사용이면 추징 대상이 아닙니다.
• 불복 절차 진행 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다. 인식 여부는 사실 다툼이라 초기 자료가 결론을 좌우합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔 여러 채 중 일부만 숙박 영업에 쓰였거나 위탁운영업체가 끼어 있다면 호수별 계약 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 취득세 감면 추징에 대한 이의신청·심판청구·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 몰래 숙박업을 했어도 추징되나요?
  임대사업자가 몰랐다면 이 판결 기준으로는 추징 사유가 아니라고 다툴 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 29. 선고 2025두35061 판결은 추징 대상 행위를 원칙적으로 임대사업자의 행위로 한정하고, 결탁하거나 사정을 알면서 임대한 경우에만 임대사업자의 행위와 같다고 보았습니다. 몰랐다는 사정은 계약서와 연락 기록으로 뒷받침해야 합니다.
• 오피스텔 취득세 감면은 지금도 받을 수 있나요?
  요건을 갖추면 2027년 12월 31일까지 받을 수 있습니다. 지방세특례제한법 제31조의3 제2항은 임대사업자가 실제 입주한 사실이 없는 오피스텔을 최초로 유상취득한 경우 전용면적 60제곱미터 이하이면 취득세를 면제합니다. 다만 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 넘으면 감면에서 제외됩니다.
• 임대의무기간이 지난 뒤 숙박용으로 쓰면 어떻게 되나요?
  취득세 추징 사유는 임대의무기간 안에 생긴 경우로 한정됩니다. 지방세특례제한법 제31조의3 제3항 제2호는 민간임대주택법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 임대 외 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우를 추징 사유로 정합니다. 기간 계산은 등록일 등 기산점을 확인해야 하고, 숙박업 신고 등 다른 법의 문제는 따로 남습니다.
• 숙박 영업을 알게 된 뒤 바로 계약을 끝내면 되나요?
  그 조치는 묵인하지 않았다는 사정으로 쓰일 수 있습니다. 대법원은 임대사업자가 주거 외 용도로 쓰일 것을 인식하면서 용인한 경우를 추징 대상으로 보았으므로, 알게 된 뒤 시정을 요구하거나 해지 통지를 한 기록은 용인이 없었다는 근거가 됩니다. 다만 계약 당시부터 알았다면 이후 조치만으로 추징을 피하기는 어렵습니다.
• 숙박업 신고 없이 영업하면 임차인은 어떤 문제가 있나요?
  공중위생관리법 위반 문제가 생깁니다. 공중위생관리법 제3조 제1항은 숙박업 같은 공중위생영업을 하려는 사람이 보건복지부령이 정하는 시설과 설비를 갖추고 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정합니다. 임차인의 미신고 영업은 임대차계약 위반 사유도 될 수 있어 계약서 특약을 함께 확인해야 합니다.
• 추징 고지에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 해야 합니다. 지방세기본법 제90조가 정한 기한입니다. 이의신청을 거치지 않고 조세심판원에 바로 심판청구를 하는 방법도 있으므로, 인식 여부를 다툴 자료가 준비됐는지에 따라 절차를 고르면 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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