감면·공제

다가구주택을 사서 임대사업자로 등록하면 취득세 면제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

다가구주택은 임대사업자 취득세 감면 대상인 공동주택이 아니어서 원칙적으로 면제되지 않고, 세율도 건물 전체 가액으로 정합니다. 대법원 2017두36953 판결과 현행 지방세특례제한법 제31조의3 감면 요건, 경정청구 기한을 정리했습니다.

아니요, 다가구주택은 임대사업자 취득세 감면 대상인 공동주택이 아니어서 원칙적으로 면제를 받을 수 없습니다. 대법원은 각 가구가 독립해 살 수 있는 구조라도 건축물대장상 다가구주택이면 단독주택으로 보았습니다. 가구 수와 가구별 면적을 정리해 감면을 다시 주장하는 데 힘을 쏟을 실익은 크지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2026. 3. 임대 수익을 위해 18가구가 들어간 신축 다가구주택을 건축주에게서 8억원에 사서 절반씩 공유로 등기했습니다. 가구별 전용면적은 모두 30㎡ 안팎이었고, 부부는 등기 후 한 달 안에 임대사업자 등록도 마쳤습니다. 취득세는 가구별 가액이 아니라 건물 전체 가액을 기준으로 2%대 세율이 적용되었습니다. 2026. 6. A씨는 가구별로 보면 60㎡ 이하 소형 임대주택인데 면제를 받을 수 없는지, 세율도 가구별로 계산할 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 다가구주택 취득세 감면을 어떻게 판단했나요?

감면 대상이 아니라고 보고 상고를 기각했습니다. 원고들은 18가구로 된 4층 신축 다가구주택을 절반씩 사서 임대사업자로 등록했고, 사실상 공동주택이라며 임대주택 취득세 면제를 구하는 경정청구를 했으나 거부되었습니다. 건물은 등기부와 건축물대장에 단독주택(다가구주택)으로 올라 있었습니다.

대법원은 감면조항의 공동주택에 관해 “특별한 사정이 없는 한 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제1호 (다)목에서 정한 다가구주택은 공동주택에 포함되지 않는다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 지방세특례제한법이 공동주택을 주택법상 공동주택으로 따로 정의하고, 특혜인 감면요건은 엄격히 해석해야 한다는 점을 근거로 들었습니다.

다가구와 다세대를 다르게 보는 것은 불공평하지 않나요?

대법원은 공평과세 원칙에 어긋나지 않는다고 본 원심을 유지했습니다. 주택법은 공동주택의 종류를 대통령령에 맡기고, 건축법 시행령은 아파트·연립주택·다세대주택만 공동주택으로 정합니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하의 요건을 갖춘 단독주택의 한 종류입니다.

원고들은 주차장 설치의무에서는 다가구를 공동주택처럼 다루면서 감면에서는 단독주택으로 보는 것이 부당하다고 주장했지만, 이 주장도 받아들여지지 않았습니다. 같은 건물이라도 다세대로 구분등기된 경우와 결론이 갈리는 이유입니다. 그래서 신축 건물을 임대용으로 살 때는 가구 수나 구조보다 사용승인 당시 어떤 용도로 등재되었는지를 먼저 보아야 합니다.

취득세율은 가구별이 아니라 건물 전체 가액으로 정하나요?

네, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 주택이어서 전체 취득가액을 기준으로 세율을 정합니다. 원고들은 18가구 각각의 가액이 6억원 이하이니 1% 세율을 적용해야 한다고 주장했지만, 대법원은 전체 가액 14억 3,500만원을 기준으로 3% 세율을 적용한 것이 옳다고 본 원심을 유지했습니다.

현행 법령에서도 같습니다. 현행 지방세법은 유상거래 주택의 세율을 취득당시가액에 따라 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 정하고 그사이는 계산식으로 정합니다. 지분으로 취득해도 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 세율을 고릅니다. 부부가 절반씩 나누어 사더라도 세율은 낮아지지 않고, 과세표준만 각자의 지분 가액이 됩니다.

지금 임대사업자 취득세 감면은 어떤 주택에 적용되나요?

현행 감면도 공동주택과 오피스텔만 대상으로 하므로 다가구주택은 여전히 빠집니다. 판결이 다룬 조항은 지금 지방세특례제한법 제31조의3으로 옮겨졌습니다. 임대사업자가 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 공동주택이나 오피스텔을 최초로 유상취득하면, 전용면적 60㎡ 이하는 2027. 12. 31.까지 취득세가 면제됩니다.

다만 취득 당시 가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘는 공동주택과 오피스텔은 제외되고, 임대의무기간 안에 매각하거나 등록이 말소되면 추징됩니다. 신축 임대주택의 감면 요건은 「10가구 임대주택을 새로 지어 등록하면 취득세가 면제되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

임대용 신축 주택 취득세 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 계약 전에 용도가 다가구인지 다세대인지 확인합니다.
• 가액 요건 점검 - 공동주택이라면 세대별 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인지 봅니다.
• 등록 기한 관리 - 취득일부터 60일 안에 임대사업자 등록을 마칩니다.
• 세율 계산 검토 - 다가구는 전체 취득가액으로 세율을 계산했는지 확인합니다.
• 경정청구 기한 - 잘못 신고한 부분은 법정신고기한 후 5년 안에 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물대장상 용도와 건축주로부터 최초로 취득했는지, 세대별 가액과 등록 시기에 따라 감면과 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대주택 취득세 감면·추징 다툼과 지방세 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대주택을 통째로 사면 임대사업자 취득세 감면을 받을 수 있나요?
  다세대주택은 공동주택이어서 대상이 될 수 있습니다. 다만 건축주로부터 실제 입주 사실 없이 최초로 유상취득해야 하고, 세대별 가액이 3억원(수도권 6억원) 이하이며 60㎡ 이하일 때 면제됩니다.
• 다가구주택을 다세대로 바꾼 뒤 사면 감면되나요?
  취득 당시 공부상 공동주택이면 감면 요건을 검토할 수 있습니다. 대법원은 공부상 등재 현황과 다가구 요건을 기준으로 판단했으므로, 용도변경과 구분등기가 취득 전에 마쳐졌는지가 중요합니다.
• 부부가 절반씩 사면 취득세율이 낮아지나요?
  낮아지지 않습니다. 지분으로 취득한 주택은 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 세율을 정하고, 과세표준만 각자 지분 가액으로 계산합니다.
• 임대사업자 등록은 언제까지 해야 감면을 받나요?
  임대용 부동산 취득일부터 60일 안에 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 등록해도 감면 대상 임대사업자에 포함됩니다. 등록이 늦으면 감면을 받기 어렵습니다.
• 감면받은 임대주택을 중간에 팔면 어떻게 되나요?
  임대의무기간에 임대 외의 용도로 쓰거나 매각·증여하면, 또는 등록이 말소되면 감면된 취득세가 추징됩니다. 처분 전에 임대의무기간 경과 여부를 확인합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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