취득세·보유세

10가구 임대주택을 새로 지어 등록하면 취득세가 면제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

전용면적 60㎡ 이하 공동주택이면 면제되며, 10가구 임대주택을 지어 장기일반민간임대주택으로 등록하면 토지와 건축 취득세가 2027년 말까지 감면됩니다. 지방세특례제한법 제31조의3이 근거이고, 면제액이 200만원을 넘으면 15%는 내야 하며 감면 신청도 해야 합니다. 지금은 취득일부터 60일 안에 임대사업자 등록을 마치십시오.

감면 신청서를 내지 않으면 무조건 감면을 못 받는 것은 아닙니다. 관청이 감면 대상을 알 수 있으면 직권으로 감면할 수 있지만, 실무에서는 취득세 신고 때 감면 신청서를 함께 내는 것이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 10월 토지를 사서 2026년 3월 건축허가를 받고, 전용면적 49㎡ 10세대 다세대주택을 지어 2026년 9월 사용승인을 받았습니다. 허가 한 달 뒤인 4월에 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 마쳤고, 건축 취득세가 얼마나 줄어드는지와 따로 신청해야 하는지를 물어 왔습니다. 토지 취득세를 이미 전액 냈다는 점도 걱정이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민간임대주택을 지으면 취득세를 얼마나 감면받나요?

전용면적 60㎡ 이하 공동주택이면 취득세가 면제됩니다. 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 짓기 위해 취득하는 토지와 지어서 취득하는 공동주택 모두 대상이고, 2027년 12월 31일까지 취득분에 적용됩니다.

전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 10년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상을 지어야 취득세의 100분의 50이 경감됩니다. 10가구 규모라면 60㎡ 이하 세대만 면제 대상이고, 60㎡를 넘는 세대는 20호에 못 미쳐 감면이 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「지방세특례제한법」은 민간 임대사업자 감면을 제31조가 아닌 제31조의3에 둡니다.

면제라면 세금을 한 푼도 안 내나요?

그렇지 않을 수 있습니다. 취득세가 면제되는 경우에도 법은 원칙적으로 100분의 85 감면율만 적용합니다. 산출세액이 200만원 이하이면 전액 면제되지만, 200만원을 넘으면 15%는 내야 합니다.

세대별로 따로 계산하므로 소형 세대는 전액 면제되고 큰 세대만 일부를 내는 경우가 생깁니다. 이 최소납부 규정의 예외 목록에 제31조의3은 들어 있지 않습니다.

감면받으려면 무엇을 해야 하나요?

감면을 받으려는 사람은 지방세 감면 신청을 해야 합니다. 취득세 신고 때 감면 신청서와 임대사업자 등록증, 건축물대장 등 감면 사유를 증명하는 서류를 관할 시·군·구에 냅니다.

등록 유형은 장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택이어야 합니다. 또 법이 말하는 공동주택이어야 하므로 다세대주택은 해당하지만, 건축물대장상 단독주택인 다가구주택은 취득세 감면 대상인 공동주택이 아닙니다.

감면받은 취득세가 추징되는 경우는?

토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 착공하지 않으면 추징됩니다. 임대의무기간 중 대통령령으로 정한 사유 없이 임대 외 용도로 쓰거나 매각·증여하거나 임대사업자 등록이 말소되어도 감면된 취득세를 추징합니다.

민간임대주택 취득세 감면 대응 순서

• 건축물 유형 확인 - 건축물대장상 공동주택(다세대 등)인지 봅니다. 다가구는 대상이 아닙니다.
• 세대별 면적 확인 - 전용 60㎡ 이하 세대와 초과 세대를 나눕니다. 초과 세대는 20호 요건을 따집니다.
• 임대사업자 등록 - 취득일부터 60일 이내 장기일반 등으로 등록합니다. 기한을 넘기면 감면이 막힙니다.
• 감면 신청 - 취득세 신고 때 감면 신청서와 증빙을 냅니다. 이미 낸 토지분은 경정청구를 검토합니다.
• 의무기간 관리 - 10년 임대의무기간 동안 매각·말소를 피합니다. 어기면 감면분이 추징됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지를 오래전에 샀거나 일부 세대를 분양할 계획이 있으면 취득 시점과 등록 시점을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분 취소 심판·소송과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 10가구 중 60㎡가 넘는 세대도 감면되나요?
  20호에 못 미치면 감면되지 않습니다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 임대주택은 10년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 건축하거나 20호 이상을 보유한 임대사업자가 추가로 건축할 때만 취득세의 100분의 50이 경감됩니다. 60㎡ 이하 세대는 호수와 관계없이 면제 대상입니다.
• 취득세 감면은 따로 신청해야 하나요?
  원칙적으로 신청해야 합니다. 지방세 감면을 받으려는 사람은 감면 신청을 해야 하고, 관청이 감면 대상을 알 수 있을 때만 직권으로 감면할 수 있습니다. 취득세 신고 때 감면 신청서에 임대사업자 등록증과 건축물대장을 붙여 내는 것이 안전합니다.
• 면제인데 왜 세금 고지서가 나오나요?
  최소납부 규정 때문입니다. 취득세가 면제되는 경우에도 원칙적으로 100분의 85 감면율만 적용되어, 산출세액이 200만원을 넘으면 15%를 내야 합니다. 산출세액이 200만원 이하이면 전액 면제됩니다. 제31조의3 감면은 이 규정의 예외 목록에 없습니다.
• 임대사업자 등록은 언제까지 해야 하나요?
  임대용 부동산을 취득한 날부터 60일 이내입니다. 토지는 건축허가나 사업계획승인을 받은 날부터 60일 이내이면서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 등록하면 됩니다. 등록 유형은 장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택이어야 합니다.
• 다가구주택으로 지어도 취득세 감면이 되나요?
  취득세 감면은 어렵습니다. 제31조의3 제1항의 취득세 감면 대상은 임대형기숙사와 공동주택이고, 다가구주택은 건축법상 단독주택입니다. 다가구주택은 모든 호수가 전용 40㎡ 이하이면 재산세 감면 대상에 들어갈 수 있으나, 취득세와는 요건이 다릅니다.
• 토지 사고 2년 안에 착공 못 하면 어떻게 되나요?
  감면된 취득세가 추징될 수 있습니다. 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 않으면 추징 대상입니다. 인허가 지연처럼 본인 책임이 아닌 사정이 있으면 정당한 사유를 주장할 수 있으니 관련 공문과 기록을 보관하십시오.
• 중간에 팔거나 등록을 말소하면 추징되나요?
  추징될 수 있습니다. 민간임대주택법상 임대의무기간 중 대통령령으로 정한 사유가 아닌 이유로 임대 외 용도로 쓰거나 매각·증여하는 경우, 임대사업자 등록이 말소되는 경우에는 감면된 취득세를 추징합니다. 장기일반민간임대주택의 의무기간은 10년입니다.

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