취득세·보유세

1주택자가 지방 인구감소지역에 세컨드홈을 사면 취득세·재산세가 얼마나 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

취득세는 25%(조례로 최대 50%)를 경감하되 75만원(조례 포함 150만원)이 한도이고, 재산세는 세컨드홈이 주택 수에서 빠져 살던 집이 1세대 1주택 특례세율을 받습니다. 2026년부터 수도권 밖 인구감소지역은 취득가 12억원, 재산세는 시가표준액 9억원까지 대상이 넓어졌고 인구감소관심지역도 포함됩니다.

지방에 집을 한 채 더 산다고 모두 혜택을 받는 것은 아닙니다. 취득세 경감은 금액 한도가 있어 큰 돈은 아니지만, 재산세에서는 살던 집이 계속 1세대 1주택 특례세율을 받느냐가 매년 반복되는 차이를 만듭니다. 2026년부터 대상 주택의 가액 기준이 크게 올라가고 인구감소관심지역까지 넓어졌으므로, 지역과 가격, 살던 집과 같은 시·군·구인지만 먼저 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 서울에 시가표준액 7억원인 아파트 한 채를 갖고 있습니다. 은퇴 뒤 주말을 보낼 생각으로 2026. 4. 20. 인구감소지역으로 지정된 강원특별자치도의 한 군에서 단독주택을 2억 4천만원에 샀고, 취득세 240만원을 감면 신청 없이 그대로 냈습니다. 2026. 7. 재산세 고지서를 받고 보니 서울 아파트 세율이 전과 같은지 알 수 없었습니다. A씨는 이미 낸 취득세 일부를 돌려받을 수 있는지, 서울 아파트가 앞으로도 1세대 1주택으로 계산되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세컨드홈을 사면 취득세는 얼마나 줄어드나요?

무주택자이거나 1가구 1주택자가 인구감소지역이나 인구감소관심지역의 주택을 유상거래로 사거나 새로 지으면 취득세의 25%를 경감합니다. 경감액은 75만원이 한도입니다. 지방자치단체가 조례로 정하면 25% 범위에서 더 경감할 수 있고, 이때 합계 한도는 150만원입니다. 부담부증여로 받은 집은 대상이 아닙니다.

A씨의 주택은 6억원 이하여서 취득세율이 1%이고 취득세는 240만원입니다. 25%인 60만원이 경감되고, 그 군에 추가 경감 조례가 있다면 60만원이 더 줄어 120만원만 내면 됩니다. 감면 신청을 하지 않고 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 경감을 구할 수 있습니다. 반대로 비싼 집일수록 한도 때문에 경감 비율은 작아집니다. 취득당시가액 10억원 주택은 세율 3%로 취득세가 3,000만원이고 25%는 750만원이지만, 실제 경감액은 75만원(조례가 있으면 150만원)에 그칩니다.

어떤 지역과 가격의 집이어야 하나요?

2026년부터 취득당시가액 기준은 3억원 이하가 원칙이고, 수도권을 제외한 인구감소지역의 주택은 12억원 이하로 넓어졌습니다. 인구감소지역이라도 수도권(접경지역은 대상에 남음), 광역시(군 지역은 대상에 남음), 특별자치시에 있는 주택은 빠지고, 수도권 접경지역 주택은 3억원 기준을 적용받습니다. 인구감소관심지역은 수도권·광역시·특별자치시를 뺀 곳만 해당합니다. 조정대상지역 주택이 아니어야 하고, 1주택자라면 살던 집과 같은 시·군·구의 주택은 제외됩니다.

1가구 1주택인지는 취득일 현재 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족을 기준으로 봅니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소가 달라도 같은 가구이고, 조합원입주권·주택분양권이나 부속토지만 가진 경우도 주택 한 채로 셉니다.

재산세에서는 살던 집이 계속 1세대 1주택인가요?

재산세는 시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택에 낮은 특례세율을 적용합니다. 2024. 1. 4.부터 2026. 12. 31.까지 산 인구감소지역 주택으로서 시가표준액 9억원(수도권 접경지역은 4억원) 이하이고, 살던 집과 다른 시·군·구에 있으며 조정대상지역이 아닌 주택 1채는 주택 수에서 빠집니다. 2026. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지 산 인구감소관심지역 주택은 시가표준액 4억원 이하일 때 빠집니다. 이렇게 빠지는 것은 살던 집의 특례세율을 지키기 위한 것이고, 세컨드홈 자체에는 일반 주택세율이 적용됩니다. 살던 집의 시가표준액이 9억원을 넘으면 처음부터 특례세율 대상이 아니므로 이 규정의 실익도 없습니다.

9억원 기준은 2026. 6. 1. 과세기준일분부터 적용됩니다. A씨는 세컨드홈이 주택 수에서 빠지므로 서울 아파트가 1세대 1주택으로 계산되어야 하고, 고지서에 일반세율이 적용됐다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구로 다툴 수 있습니다.

경감받은 뒤 팔거나 증여하면 어떻게 되나요?

취득세를 경감받은 주택을 취득일부터 3년 안에 매각하거나 증여하면 경감된 취득세를 추징합니다. 추징 사유가 생긴 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부해야 하고, 늦으면 가산세가 붙습니다. 양도소득세와 종합부동산세 특례는 요건이 따로 있어 「인구감소지역에 집을 한 채 더 사도 살던 집은 1세대 1주택 비과세가 되나요?」에서 자세히 설명했습니다. 다만 상속으로 소유권이 넘어가는 것은 매각·증여에서 제외되므로 추징 사유가 아닙니다. 처분 계획이 있다면 취득일부터 3년이 지나는 날을 먼저 계산해 두는 것이 좋습니다.

세컨드홈 지방세 특례 대응 순서

• 지역 확인 - 주택 소재지가 인구감소지역인지 관심지역인지, 조정대상지역은 아닌지 봅니다.
• 가액 확인 - 취득당시가액(3억원, 12억원)과 시가표준액(9억원, 4억원)을 따로 확인합니다.
• 세대 점검 - 취득일 현재 가구원 소유 주택과 입주권·분양권을 정리합니다.
• 감면 신청 - 취득세 신고 때 감면 신청을 하고, 놓쳤다면 5년 안에 경정청구를 합니다.
• 재산세 확인 - 7월 고지서에서 살던 집 세율을 확인하고 90일 안에 이의신청을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 시기와 지역 지정 여부, 세대원의 주택 보유에 따라 경감과 특례 적용이 달라집니다. 법무법인 윤성은 세컨드홈 취득세 경정청구와 재산세 이의신청·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1주택자가 인구감소지역에 집을 사면 취득세가 얼마나 줄어드나요?
  취득세의 25%를 경감하고 한도는 75만원입니다. 지방자치단체 조례가 있으면 25% 범위에서 더 경감하며 합계 한도는 150만원입니다. 유상거래나 신축 취득만 해당하고 부담부증여는 제외됩니다.
• 12억원짜리 지방 주택도 취득세 경감 대상인가요?
  수도권을 제외한 인구감소지역의 주택이라면 취득당시가액 12억원 이하까지 대상입니다. 인구감소관심지역 주택은 3억원 이하여야 하고, 조정대상지역 주택이나 살던 집과 같은 시·군·구의 주택은 제외됩니다.
• 세컨드홈이 있어도 살던 집 재산세는 1주택 세율인가요?
  2024. 1. 4.부터 2026. 12. 31.까지 산 인구감소지역 주택으로 시가표준액 9억원 이하 등 요건을 갖추면 주택 수에서 빠집니다. 살던 집의 시가표준액이 9억원 이하라면 특례세율을 받을 수 있습니다.
• 인구감소관심지역 주택도 재산세 특례가 되나요?
  2026. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지 유상승계취득하거나 원시취득한 관심지역 주택으로, 수도권·광역시(군 제외)·특별자치시가 아니고 시가표준액 4억원 이하이며 살던 집과 다른 시·군·구에 있으면 주택 수에서 빠집니다.
• 감면 신청을 안 하고 취득세를 다 냈으면요?
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 경감을 구할 수 있습니다. 지방자치단체는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 통지가 없으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.
• 경감받은 세컨드홈을 2년 뒤에 팔면 어떻게 되나요?
  취득일부터 3년 안에 매각하거나 증여하면 경감된 취득세를 추징합니다. 판 날부터 60일 안에 경감세액을 신고·납부해야 하므로, 매도 계획이 있다면 3년이 지난 뒤로 잡는 편이 낫습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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