취득세·보유세

배우자 명의 시골집이 있으면 종부세 1세대 1주택 공제를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 배우자 명의로 지방 저가주택이 있으면 내 집 한 채만 있어도 종부세 1세대 1주택자 공제를 받지 못합니다. 대법원 2025두33779 판결은 지방 저가주택 특례가 1주택 소유자 본인이 그 집을 함께 가진 경우에만 적용된다고 보았습니다. 지금은 두 집의 명의와 지방 주택의 공시가격부터 확인해 두십시오.

배우자 명의 시골집 때문에 내 아파트가 2주택으로 합산되는 것은 아닙니다. 종합부동산세는 사람별로 따로 계산하므로, 공제 금액만 달라질 뿐 배우자 집 공시가격이 내 과세표준에 더해지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 수도권에 공시가격 15억원짜리 아파트를 가지고 있고, 같은 세대인 배우자는 수도권 밖 군 지역에 공시가격 8천만원짜리 낡은 아파트를 한 채 가지고 있습니다. A씨는 2025년 9월 지방 저가주택 특례를 신청하면서 자신을 1세대 1주택자로 보아 달라고 했습니다. 세무서는 배우자 명의 주택은 특례 대상이 아니라며 2025년 12월 A씨에게 일반 공제를 적용한 종합부동산세를 고지했습니다. A씨는 집 두 채가 모두 한 세대 안에 있는데 명의만 다르다고 불리하게 보는 것은 부당하다며 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자 명의 지방 저가주택이 있으면 1세대 1주택자가 아닌가요?

네, 1세대 1주택자로 보지 않습니다. 지방 저가주택 특례는 1주택을 가진 바로 그 사람이 지방 저가주택도 함께 가진 경우에만 적용되고, 같은 세대의 배우자나 자녀가 지방 저가주택을 가진 경우까지 넓혀 적용되지 않습니다. 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025두33779 판결은 남편이 고가 아파트를, 아내가 지방 저가주택을 가진 사안에서 이렇게 보고 납세자의 상고를 기각했습니다.

대법원은 같은 항의 일시적 2주택 조항이 행위 주체를 「1세대 1주택자」로 적고 있으므로, 같은 항의 지방 저가주택 조항도 1주택 소유자 본인을 기준으로 읽어야 한다고 했습니다. 1세대 1주택자의 뜻도 「세대원 중 1명만이 1주택만을 소유한 경우」로 정해져 있어, 세대원 두 사람이 한 채씩 가지면 처음부터 이 요건에 맞지 않습니다.

명의가 나뉘어 있으면 왜 세금 부담이 크지 않다고 보나요?

종합부동산세는 세대 합산이 아니라 납세의무자별로 공시가격을 합산하는 방식이라, 배우자도 따로 기본공제를 받습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「종합부동산세법」에서 1세대 1주택자의 공제금액은 12억원이고, 그 밖의 개인은 9억원입니다. 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하여야 하므로 배우자 몫은 기본공제 안에 들어가 배우자에게는 종합부동산세가 나오지 않는 경우가 대부분입니다.

대법원도 이 점을 들어, 명의가 나뉜 세대가 특례를 못 받아도 세대 전체 부담이 크게 늘어난다고 단정할 수 없고, 차이가 있더라도 감면 요건을 갖추지 못한 데 따른 반사적 결과라고 보았습니다. 평등 원칙 위반 주장도 받아들이지 않았습니다.

지방 저가주택은 어떤 집을 말하나요?

공시가격 4억원 이하이고 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역, 광역시에 속한 군, 세종특별자치시의 읍·면 등에 있는 1주택을 말합니다. 판결 사건(2022년 귀속)보다 가격 기준이 올랐으므로, 올해 공시가격과 소재지를 다시 확인해야 합니다.

판결이 적용한 법률은 2022. 12. 31. 개정 전 규정이라 공제 방식이 지금과 다르지만, 특례 조항인 제8조 제4항 제4호의 문언은 현행법에도 그대로 남아 있어 같은 해석이 적용될 것으로 보입니다. 일시적 2주택과 상속주택 특례도 같은 항에 있어 행위 주체를 1주택 소유자 본인으로 보는 해석이 함께 문제 됩니다.

배우자 명의 시골집 종부세 대응 순서

• 명의 확인 - 등기사항증명서로 고가 주택과 지방 주택이 각각 누구 명의인지 확인합니다. 두 집이 한 사람 명의일 때만 특례 대상이 됩니다.
• 지방 저가주택 요건 확인 - 지방 주택의 올해 공시가격과 소재지를 확인합니다. 4억원 이하이고 정해진 지역에 있어야 합니다.
• 특례 신청 - 한 사람 명의로 두 집을 가진 경우 9월 16일부터 9월 30일까지 신청합니다. 신청 사항에 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다.
• 명의 정리 검토 - 배우자 명의 주택을 옮기는 방안은 증여세와 취득세를 함께 계산해 봅니다. 줄어드는 종부세보다 옮기는 비용이 클 수 있습니다.
• 불복 여부 판단 - 고지 금액이 잘못 계산됐다고 보면 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다. 이 판결과 같은 명의 구조라면 다퉈도 결과가 달라지기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택·합산배제 임대주택·상속 지분이 섞여 있으면 주택 수 계산이 달라지므로 등기와 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합부동산세 등 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남편 명의로 두 집을 다 가지면 특례가 되나요?
  요건을 갖추면 됩니다. 한 사람이 1주택과 지방 저가주택을 함께 가지고 세대원 중 다른 사람은 주택이 없으면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제를 적용받을 수 있습니다. 다만 9월 16일부터 9월 30일까지 특례 신청을 해야 합니다.
• 특례 신청을 매년 다시 해야 하나요?
  아닙니다. 처음 신청한 해의 다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다. 집을 팔거나 공시가격이 4억원을 넘는 등 사정이 바뀌면 특례 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 배우자 명의 지방 주택에도 종부세가 나오나요?
  대부분 나오지 않습니다. 종합부동산세는 사람별로 공시가격을 합산하고 1세대 1주택자가 아닌 개인도 9억원을 공제하므로, 공시가격 4억원 이하인 지방 저가주택 한 채만 가진 배우자는 과세표준이 0원이 됩니다.
• 배우자에게 지방 주택을 넘겨받으면 해결되나요?
  명의가 한 사람으로 모이면 특례 요건은 갖출 수 있습니다. 다만 배우자 사이에도 소유권을 넘기면 증여세와 취득세가 생길 수 있으므로, 줄어드는 종합부동산세와 이전 비용을 비교한 뒤 정해야 합니다.
• 일시적 2주택도 같은 기준이 적용되나요?
  대법원은 일시적 2주택 조항이 행위 주체를 1세대 1주택자로 명시한다는 점을 해석의 출발점으로 삼았습니다. 따라서 1주택 소유자 본인이 아닌 다른 세대원이 새집을 산 경우에는 일시적 2주택 특례를 받기 어렵습니다.
• 상속받은 주택도 1주택 수에서 빼 주나요?
  상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 100분의 40 이하이거나, 지분율에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 상속주택은 1주택과 함께 가져도 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다. 이 역시 신청이 필요합니다.
• 종부세 고지가 잘못됐으면 언제까지 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 국세청 심사청구나 조세심판원 심판청구를 해야 합니다. 심판청구 결정을 받은 뒤 행정소송은 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 내야 하며, 이 기간은 늘어나지 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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