취득세·보유세

지방 준공 후 미분양 아파트를 사면 취득세 감면과 다주택 중과 제외를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 수도권 밖에서 사용검사 뒤 분양되지 않은 전용 85㎡·6억원 이하 아파트를 사업주체에게서 처음 사면, 2026. 12. 31. 취득분까지 중과세율 대신 일반세율이 적용되고 주택 수에서도 빠집니다. 개인이라면 취득세 25%(조례로 최대 50%) 경감도 받습니다.

지방 미분양 아파트라고 모두 혜택이 있는 것은 아닙니다. 다 지은 뒤에도 팔리지 않은 아파트를 사업주체에게서 처음 사는 경우만 해당하고, 면적과 가격 기준도 있습니다. 대신 요건을 갖추면 집이 몇 채이든 중과세율 대신 일반세율이 적용되고, 개인은 취득세 경감까지 받을 수 있어 세액 차이가 큽니다. 계약 전에 몇 가지만 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 서울과 대전에 아파트를 한 채씩 갖고 있습니다. 2026. 8. 24. 경북의 한 시에서 준공 뒤 1년 넘게 분양되지 않은 전용 84㎡ 아파트를 시행사로부터 5억원에 사기로 하고, 2026. 10. 30. 잔금을 치를 예정이었습니다. 분양 상담 직원은 세 번째 집이어도 취득세가 1%라고 했지만, B씨는 그 집이 몇 달간 모델하우스 겸 직원 숙소로 쓰였다는 말을 들었습니다. B씨는 정말 중과가 빠지는지, 감면도 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지방 준공 후 미분양 아파트 취득세는 얼마나 줄어드나요?

사용검사나 사용승인을 받은 뒤에도 분양되지 않은 수도권 밖 아파트를 개인이 사업주체로부터 처음 유상거래로 사면, 전용면적 85㎡ 이하이고 취득당시가액 6억원 이하일 때 취득세의 25%를 경감합니다. 지방자치단체가 조례로 25% 범위에서 더 경감할 수 있어 최대 50%까지 줄어듭니다. 인구감소지역 세컨드홈 경감과 달리 금액 한도는 없습니다.

B씨의 아파트는 5억원이어서 일반세율 1%를 적용하면 취득세가 500만원입니다. 25%를 경감하면 375만원, 조례 추가 경감이 있으면 250만원입니다. 감면을 받으려면 취득세 신고 때 감면 신청을 해야 하고, 조례 추가 경감은 시·군마다 다르므로 해당 지방자치단체 조례를 함께 확인합니다.

집이 여러 채여도 중과세율이 적용되지 않나요?

조정대상지역 밖에서 세 번째 주택을 사면 8%, 네 번째부터는 12%의 중과세율이 원칙입니다. 그러나 2026. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지 수도권 밖 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하, 6억원 이하)를 최초로 유상승계취득하면 중과 대상으로 보지 않습니다. B씨는 중과세율 8%라면 4,000만원을 내야 하지만 일반세율 1%로 계산됩니다. 집이 한 채뿐인 사람이 조정대상지역 밖에서 한 채를 더 사는 경우에는 원래 중과 대상이 아니므로, 이 특례의 실익은 세 번째 집부터 커집니다.

이렇게 산 아파트는 뒤에 다른 집을 살 때 주택 수에서도 빠집니다. 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 같은 요건으로 산 미분양 아파트도 주택 수에서 계속 제외됩니다.

사업주체에게서 처음 산다는 것은 무슨 뜻인가요?

경감은 주택법상 사업주체가 사용검사를 받은 뒤 팔지 못한 아파트를 그 사업주체로부터 직접, 처음으로 사는 경우입니다. 이미 누군가 분양받았다가 되파는 아파트는 해당하지 않습니다. 실제로 입주해 산 기간이 1년 이상인 아파트도 빠지는데, 사업주체가 임대하던 기간에 임차인이 산 기간은 여기서 제외합니다.

B씨의 경우 모델하우스와 직원 숙소로 쓴 기간이 「실제 입주한 기간」에 들어가는지가 쟁점입니다. 문언상 임차인 입주 기간만 빠지므로, 직원이 실제로 살았다면 그 기간이 더해져 1년을 넘는지 계산해야 합니다. 사용 기간과 용도를 시행사 확인서로 받아 두는 것이 안전합니다.

법인이 사면 감면과 중과 제외가 달라지나요?

취득세 경감은 개인만 받을 수 있고 법인·단체가 사는 경우는 제외됩니다. 반면 중과 제외는 개인과 법인을 가리지 않아, 법인이 요건을 갖춘 미분양 아파트를 사면 법인 중과세율 대신 일반세율이 적용됩니다. 주택 수는 세대를 기준으로 세므로 주택 수 제외 효과는 개인에게만 의미가 있습니다.

사서 바로 팔거나 세를 주면 감면이 추징되나요?

개인 수분양자 경감을 정한 조항에는 「몇 년 안에 팔면 추징한다」는 별도 규정이 없습니다. 같은 조의 사업주체 경감이 2년 이상 임대를 조건으로 하고, 임대 기간이 2년 미만인 상태에서 팔면 추징한다고 정한 것과 다릅니다.

다만 지방세특례제한법은 따로 정하지 않은 감면에도, 정당한 사유 없이 취득일부터 1년 안에 해당 용도로 직접 사용하지 않거나 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 쓰면 추징하는 일반 규정을 두고 있습니다. 미분양 아파트 경감에 이 규정이 그대로 적용되는지는 해석이 갈릴 수 있으므로, 취득 뒤 2년 안에 팔거나 세를 줄 계획이라면 관할 지방자치단체의 입장을 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

지방 미분양 아파트 취득세 대응 순서

• 요건 확인 - 사용검사일, 전용면적, 취득당시가액, 수도권 밖 소재를 확인합니다.
• 분양 이력 - 최초 분양인지, 실제 입주 기간이 1년 미만인지 시행사 확인서를 받습니다.
• 잔금 일정 - 취득일이 2026. 12. 31. 안에 들어오도록 잔금과 등기 일정을 잡습니다.
• 감면 신청 - 60일 안 신고 때 감면을 신청하고, 조례 추가 경감도 확인합니다.
• 사후 대응 - 추징 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 이력과 실제 입주 기간, 취득 주체가 개인인지 법인인지에 따라 감면과 중과 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 미분양 아파트 취득세 감면 경정청구와 중과 부과에 대한 이의신청·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지방 미분양 아파트를 사면 취득세가 얼마나 줄어드나요?
  수도권 밖, 전용 85㎡ 이하, 취득당시가액 6억원 이하 준공 후 미분양 아파트를 개인이 사업주체에게서 처음 사면 취득세의 25%를 경감합니다. 조례로 25%를 더 줄일 수 있고 금액 한도는 없습니다.
• 집이 세 채째인데도 1% 세율이 적용되나요?
  2026. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지 요건을 갖춘 지방 준공 후 미분양 아파트를 최초로 유상승계취득하면 중과 대상으로 보지 않아 일반세율이 적용됩니다. 6억원 이하라면 1%입니다.
• 이 아파트가 있으면 다음에 집을 살 때 주택 수에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 중과 제외 요건을 갖춘 미분양 아파트는 뒤에 다른 주택을 취득할 때 주택 수 산정에서 빠집니다. 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 산 미분양 아파트도 같은 요건이면 제외됩니다.
• 누가 분양받았다 되판 미분양 아파트도 되나요?
  경감은 사업주체로부터 최초로 유상거래로 취득하는 경우만 해당합니다. 이미 분양받은 사람에게서 사는 것은 최초 취득이 아니어서 경감과 중과 제외 모두 받기 어렵습니다. 계약 전에 분양 이력을 확인합니다.
• 법인이 사도 감면을 받을 수 있나요?
  취득세 경감은 법인·단체가 취득하는 경우를 제외하므로 받을 수 없습니다. 다만 중과 제외는 개인과 법인을 가리지 않아, 요건을 갖추면 법인도 중과세율 대신 일반세율로 취득세를 냅니다.
• 감면 신청을 깜빡하고 취득세를 다 냈어요.
  법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 경감을 구할 수 있습니다. 청구를 받은 지방자치단체는 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 답이 없으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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