체납·징수

세금 신고 뒤 설정된 근저당, 경매 배당에서 국세가 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

근저당 설정 전에 신고한 세액은 신고일이 법정기일이어서 근저당보다 먼저 배당받습니다. 세무서가 나중에 증액경정해도 당초 신고분 순위는 그대로이고, 증액분만 고지서 발송일로 따집니다. 대법원 2017다236978 판결과 배당이의 기한을 정리했습니다.

네, 근저당 설정 전에 납세자가 신고한 세액은 그 신고일이 법정기일이어서 근저당보다 먼저 배당받습니다. 세무서가 나중에 세액을 늘려 고지해도 당초 신고분의 순위는 그대로이고, 늘어난 차액만 고지서 발송일을 기준으로 근저당과 순위를 따집니다. 증액경정이 있었다는 사정만으로 국세 전체가 근저당 뒤로 밀린다고 기대하기는 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A조합은 2025. 4. 개인사업자 B씨 소유 상가에 근저당을 설정하고 대출을 해 주었습니다. B씨는 그보다 앞선 2025. 1. 부가가치세를 신고만 하고 내지 않았고, 세무서는 2025. 11. 누락 매출을 더해 세액을 증액경정했습니다. A조합이 2026. 6. 경매를 신청하자 세무서가 교부청구를 했고, 배당표원안에는 국세가 근저당보다 먼저 올라 있었습니다. A조합 담당자는 증액경정으로 당초 신고가 흡수되었으니 국세 전체가 근저당 뒤라고 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정기일은 국세와 근저당의 순위를 어떻게 가르나요?

국세는 원칙적으로 다른 채권보다 먼저 징수하지만, 법정기일 전에 전세권·질권·저당권이 설정된 재산이 매각되면 그 담보채권이 국세보다 앞섭니다. 법정기일은 세액이 확정된 방식에 따라 다릅니다. 부가가치세·종합소득세·법인세처럼 신고로 확정되는 국세는 신고한 세액에 대해 신고일, 세무서가 결정·경정해 고지한 세액은 납부고지서 발송일입니다.

담보권자가 등기 당시 예측할 수 있는 범위에서만 국세가 앞서도록 한 것입니다. 다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 설정일과 관계없이 담보채권보다 앞섭니다. 부가가치세는 여기에 해당하지 않습니다.

대법원은 증액경정이 있을 때 어떻게 판단했나요?

의류 도소매업자는 2009. 7. 16.과 17. 부가가치세 합계 1억 3,400여만 원을 신고하고 내지 않았습니다. 신용협동조합은 2009. 8. 18. 그 사업자의 건물에 근저당을 설정했고, 세무서는 2010. 7. 1. 누락 매출을 반영해 차액 600여만 원을 증액 고지했습니다. 원심은 당초 신고가 증액경정처분에 흡수되어 신고분의 법정기일도 증액 고지서 발송일이 된다고 보고 근저당을 앞세웠습니다.

대법원은 “당초 신고한 세액에 대해서는 이 사건 조항 (가)목에 따라 당초의 신고일이 법정기일이 되어 저당권 등에 의하여 담보되는 채권보다 우선하여 징수할 수 있다고 보아야 한다.”라고 판단했습니다. 증액경정처분만이 항고소송의 심판대상이 된다는 사정도 결론을 바꾸지 못한다고 보고, 원심판결을 파기환송했습니다. 신고세액 범위에서 국세를 근저당보다 먼저 배당한 배당표가 정당하다는 취지입니다.

현행 법령에서도 같은 기준인가요?

같습니다. 판결이 적용한 구 국세기본법 제35조 제1항 제3호 (가)·(나)목은 지금 제35조 제2항 제1호·제2호로 자리를 옮겼고, 신고분은 신고일, 결정·경정분은 고지한 해당 세액의 고지서 발송일이라는 내용은 그대로입니다. 현행법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권도 같은 기준으로 국세와 순위를 비교합니다.

그래서 근저당권자나 확정일자 임차인은 설정일보다 먼저 신고된 세액이 앞선다는 전제에서, 설정일 뒤에 고지된 증액분과 가산세 부분을 따로 떼어 다투어야 합니다. 근저당 뒤에 소유자가 바뀐 경우는 「근저당 잡힌 집을 산 사람의 체납 세금이 근저당보다 먼저 배당되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대출·임대차 전에 신고만 한 미납 세금은 어떻게 확인하나요?

등기부에는 신고만 하고 내지 않은 세금이 나타나지 않으므로 별도로 확인해야 합니다. 주택이나 상가를 빌리려는 사람은 계약 전이나 임대차 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 세무서에 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다. 열람 대상에는 신고기한까지 신고하고 내지 않은 국세, 고지서가 나갔으나 납부기한이 남은 국세, 체납액이 모두 들어갑니다. 보증금이 일정 금액을 넘는 임차인은 임대인 동의 없이도 신청할 수 있고, 이때 세무서는 임대인에게 열람 사실을 알립니다.

금융기관이나 개인 대주는 차주에게서 세무서가 발급한 납세증명서를 받아 두는 방법을 씁니다. 근저당 설정일 전에 신고된 세액은 뒤에 증액경정이 있어도 앞선다는 것이 이 판결의 결론이므로, 설정 시점의 미납 신고세액을 확인하는 것이 순위를 지키는 출발점입니다.

증액경정 국세 배당이의 대응 순서

• 날짜 대조 - 등기부의 근저당 설정일과 교부청구서의 세목·과세기간·신고일·고지일을 나란히 적습니다.
• 세액 나누기 - 교부청구액을 당초 신고분, 그 뒤 고지된 가산세, 증액경정 차액으로 나눕니다.
• 배당표원안 열람 - 배당기일 3일 전부터 비치되는 배당표원안에서 국세 배당액의 산정 근거를 확인합니다.
• 기일 출석 이의 - 법정기일이 설정일보다 늦은 부분을 특정해 배당기일에 이의합니다.
• 1주 안 소 제기 증명 - 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 내고 소제기 증명을 집행법원에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세금 신고일·고지일과 담보 설정일의 선후, 교부청구 세액이 어떤 부분으로 이루어졌는지에 따라 배당 순위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 조세채권 우선순위 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신고만 하고 안 낸 부가가치세도 근저당보다 먼저인가요?
  신고일이 근저당 설정일보다 앞서면 그렇습니다. 신고로 확정되는 국세는 신고한 세액에 대해 신고일이 법정기일이어서, 그 뒤에 설정된 근저당보다 먼저 배당받습니다.
• 증액경정으로 늘어난 세금은 근저당과 순위가 어떻게 되나요?
  늘어난 차액은 고지한 해당 세액의 납부고지서 발송일이 법정기일입니다. 근저당이 그 발송일보다 먼저 설정됐다면 차액 부분은 근저당보다 뒤에 배당됩니다.
• 신고 뒤 고지된 가산세도 신고일 기준인가요?
  가산세는 세무서가 결정해 고지하는 세액이므로 납부고지서 발송일을 기준으로 보는 것이 조문 구조에 맞습니다. 고지서 발송일이 근저당 설정일보다 늦다면 그 부분은 근저당 뒤로 다툴 수 있습니다.
• 확정일자 받은 임차인도 같은 기준으로 국세와 순위를 따지나요?
  네. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권도 법정기일 전에 갖추었다면 그 보증금반환채권이 국세보다 앞섭니다. 다만 그 집에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 따로 봅니다.
• 교부청구액 전체가 근저당보다 뒤라고 주장하면 안 되나요?
  받아들여지기 어렵습니다. 법정기일은 세액별로 정해지므로 근저당 설정 전에 신고된 세액은 앞서고, 설정 뒤에 고지된 증액분·가산세만 뒤로 밀립니다. 세액을 나누어 이의 범위를 특정해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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