배당

근저당 잡힌 집을 산 사람의 체납 세금이 근저당보다 먼저 배당되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 설정자에게 체납 세금이 없었다면 저당부동산을 산 양수인의 체납 국세는 근저당권보다 먼저 배당되지 않습니다. 대법원 판례는 국세와 저당권의 순위를 저당권 설정 당시 설정자의 납세의무를 기준으로 판단하고, 양수인의 세금은 당해세라도 우선 징수할 수 없다고 봅니다. 지금은 설정 당시 설정자의 국세·지방세 완납증명서가 있는지 확인해 두십시오.

양수인의 체납액이 크다는 소식만 듣고 담보를 추가로 잡거나 서둘러 경매를 취하할 필요는 없습니다. 설정자에게 체납이 없었다면 저당권이 앞섭니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 4월 A씨는 은행에서 2억원을 빌리면서 자기 아파트에 한도 2억 4,000만원의 근저당권을 설정했고, 그때 A씨에게는 체납 세금이 없었습니다. 2025년 A씨는 아파트를 C씨에게 팔았는데 C씨는 종합소득세 등 3억원 넘는 국세를 체납하고 있었습니다. 2026년 은행이 경매를 신청하자 세무서가 C씨의 체납 국세를 교부청구했고, 은행은 세금이 먼저 배당되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 잡힌 집을 산 사람이 세금을 체납했으면 세금이 먼저인가요?

아닙니다. 저당권으로 담보된 채권이 국세보다 우선하는지는 저당권 설정 당시의 저당권자와 설정자의 관계, 곧 설정자의 납세의무를 기준으로 판단합니다. 대법원은 저당부동산이 제3자에게 양도되고 설정자에게 저당권보다 앞서 징수당할 조세 체납이 없었다면, 양수인에게 부과한 국세나 지방세는 법정기일이 앞선다거나 당해세라는 이유로 저당권부 채권보다 먼저 징수할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「국세기본법」도 법정기일 전에 저당권이 설정된 재산을 매각해 국세를 징수할 때 그 저당권으로 담보된 채권을 국세보다 앞세웁니다. 양수인의 체납 국세는 설정자의 납세의무와 무관하므로 저당권 설정 후에 생긴 것으로 다뤄집니다.

양수인에게 부과된 당해세라도 저당권보다 늦나요?

늦습니다. 현행 국세기본법은 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 저당권부 채권보다 앞서는 당해세로 정하지만, 대법원은 양수인에게 부과된 세금을 당해세라는 이유로 설정자 기준의 저당권보다 먼저 징수할 수 없다고 보았습니다. 지방세도 같습니다. 이 법리는 양수인이 설정자의 채무자 지위까지 계약인수한 경우에도 달라지지 않았습니다.

설정자 본인에게 세금 체납이 있으면 어떻게 달라지나요?

설정자 본인에게 저당권보다 앞서는 체납이 있었다면 그 세금은 저당권보다 먼저 배당됩니다. 설정자의 국세 법정기일이 저당권 설정일보다 빠르거나, 설정자에게 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세가 있으면 저당권부 채권보다 앞섭니다. 그래서 대출 전에 설정자의 국세·지방세 완납증명서를 받아 두는 것입니다.

세무서가 배당에서 먼저 가져갔으면 어떻게 다투나요?

배당기일에 이의를 진술하고 배당이의의 소를 냅니다. 이미 배당금이 세무서에 지급됐다면 국가나 지방자치단체를 상대로 부당이득반환을 청구합니다. 대법원 88다카8385 판결도 공매대금에서 양수인의 체납 지방세를 저당권자보다 먼저 배분받은 지방자치단체에 부당이득반환을 명한 사안입니다.

양수인 체납 세금 배당 대응 순서

• 설정 당시 체납 확인 - 저당권 설정 당시 설정자의 국세·지방세 완납증명서를 찾습니다. 설정자에게 체납이 없었다는 증명이 출발점입니다.
• 양도·세금 발생 시점 정리 - 소유권이전등기일과 양수인 세금의 법정기일을 정리합니다. 누구의 세금인지 구분합니다.
• 배당표 확인 - 교부청구한 세금이 저당권보다 앞서 배당됐는지 확인합니다. 앞섰다면 이의 사유입니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 세무서 배당액에 이의를 진술합니다. 이의하지 않으면 배당표대로 확정될 수 있습니다.
• 배당이의 소·부당이득 청구 - 1주 안에 소 제기를 증명하고, 이미 지급됐다면 부당이득반환을 청구합니다. 상대는 국가나 지방자치단체입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정자에게도 체납이 있었거나 임금채권·소액임차인 최우선변제금이 함께 걸려 있으면 배당표 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당이의 소송과 담보권 실행 절차 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 당해세는 언제나 저당권보다 먼저인가요?
  설정자에게 부과된 당해세라면 먼저입니다. 현행 국세기본법은 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 저당권부 채권보다 우선시킵니다. 그러나 대법원은 저당부동산 양수인에게 부과된 세금은 당해세라도 설정자 기준으로 보호되는 저당권부 채권보다 먼저 징수할 수 없다고 보았습니다.
• 양수인 세금의 법정기일이 설정일보다 빠르면요?
  그래도 저당권이 앞섭니다. 대법원은 저당권부 채권의 보호는 설정 당시 설정자의 납세의무를 기준으로 한다고 보고, 양수인에게 부과한 국세를 법정기일이 앞선다는 이유로 우선 징수할 수 없다고 판단했습니다. 양수인이 채무자 지위를 계약인수한 경우도 같습니다.
• 지방세도 같은 기준인가요?
  같습니다. 지방세기본법도 법정기일 전에 저당권 설정을 등기한 재산을 매각할 때 그 저당권으로 담보된 채권을 지방세보다 앞세우고, 대법원은 양수인에게 부과한 지방세를 당해세라는 이유로 저당권부 채권보다 먼저 징수할 수 없다고 보았습니다.
• 설정 당시 설정자 체납은 어떻게 확인하나요?
  대출 실행 때 받은 국세·지방세 완납증명서로 확인합니다. 자료가 없다면 설정자의 세금 법정기일을 세무서 교부청구서와 대조합니다. 법정기일은 신고 세금이면 신고일, 정부가 결정·경정하는 세금이면 납부고지서 발송일입니다.
• 배당표가 틀렸으면 언제까지 소를 내나요?
  배당기일에 이의를 진술한 뒤 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 합니다. 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 교부청구서의 세목과 납세자 이름을 미리 확인해 두어야 기간 안에 소를 낼 수 있습니다.
• 이미 세무서가 배당금을 받아 갔다면요?
  국가나 지방자치단체를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 88다카8385 판결은 공매대금에서 양수인의 체납 지방세를 저당권자보다 먼저 배분받은 지방자치단체에게 법률상 원인 없는 이득이라며 반환을 명했습니다. 저당권자가 받았어야 할 금액이 청구 범위가 됩니다.

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