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양도세를 예정신고기한 넘겨 신고했다면 근저당이 세금보다 앞서나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

양도세 예정신고기한을 넘겨 신고했다면 그 신고일은 법정기일이 아니어서, 납부고지서 발송일보다 먼저 설정된 근저당권이 세금보다 앞섭니다. 대법원은 확정신고기한 전에 한 신고라도 예정신고기한을 넘겼으면 세무서가 결정할 때 납세의무가 확정된다고 보았습니다. 지금은 배분표의 법정기일과 근저당권 설정일을 나란히 확인하십시오.

세무서가 신고일을 법정기일로 적었다고 해서 그 날짜를 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 그 신고가 법정 신고기한 안에 한 것인지를 따로 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 11월 상가 한 채를 판 뒤 양도소득세 예정신고기한인 2025년 1월 말을 넘겨 2025년 3월에 신고했지만 세금은 내지 않았습니다. A은행은 2025년 7월 B씨 소유의 다른 아파트에 근저당권을 설정하고 대출을 해 주었습니다. 세무서는 2025년 12월 B씨에게 양도소득세 납부고지서를 보냈고, 체납이 이어지자 아파트를 압류해 2026년 공매에 넘겼습니다. 세무서는 2025년 3월 신고일이 법정기일이라며 매각대금을 먼저 배분받았고, A은행은 근저당권이 앞선다며 배분받은 돈을 돌려 달라고 다투게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

예정신고기한을 넘긴 양도세 신고일도 법정기일이 되나요?

아니요, 양도소득세 예정신고기한을 넘겨 한 신고는 확정신고기한 전이라도 신고일이 법정기일이 되지 않고, 세무서가 납부고지서를 보낸 날이 법정기일이 됩니다.

국세와 근저당권의 순위는 근저당권 설정일과 국세의 법정기일 가운데 어느 것이 먼저인지로 정합니다. 법정기일 전에 저당권이 설정된 재산을 매각해 국세를 징수하는 경우에는 그 저당권으로 담보된 채권이 국세보다 앞섭니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「국세기본법」은 신고로 확정되는 국세는 그 신고일을, 정부가 결정·경정하는 국세는 납부고지서 발송일을 법정기일로 정합니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2022다268016 판결은 신고일이 법정기일이 되려면 소득세법이 정한 신고기한을 지켜 적법하게 신고해야 하고, 이는 확정신고기한뿐 아니라 예정신고기한에도 똑같이 적용된다고 보았습니다.

확정신고기한 전이면 적법한 신고 아닌가요?

아니요, 예정신고기한을 넘긴 이상 확정신고기한(다음 해 5월 31일) 전에 신고했더라도 그 신고로 납세의무가 확정되지 않고, 세무서가 과세표준과 세액을 결정할 때 확정됩니다.

토지·건물을 판 사람은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 이 기간에 신고하지 않으면 세무서장이 양도소득과세표준과 세액을 결정합니다.

대법원은 이 경우 납세의무는 세무서장이 결정하는 때에 확정되고, 법정기일은 예정신고기한이 지난 뒤의 신고일이 아니라 납부고지서를 보낸 날이라고 판단했습니다. 신고한 세액과 고지한 본세 금액이 같더라도 본세 부분만 신고일로 앞당길 수 없다고 보아 세무서의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그 결과 원심이 인정한 은행 측의 배분금 반환 청구가 그대로 유지됐습니다.

기한 후 신고를 했으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 법정신고기한까지 신고하지 않은 사람도 세무서가 결정해 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 낼 수 있지만, 대법원은 이 제도를 근거로 예정신고기한 뒤의 신고일을 법정기일로 보아야 한다는 주장을 받아들이지 않았습니다.

다만 상속세·증여세·종합부동산세처럼 그 재산 자체에 부과된 세금은 법정기일과 관계없이 저당권보다 앞섭니다. 양도소득세는 여기에 들어가지 않으므로 법정기일 비교로 순위를 정합니다.

세무서가 먼저 배분받은 돈은 어떻게 돌려받나요?

배분이 끝난 뒤라도 근저당권이 법정기일보다 앞선다면, 국가가 배분받은 금액은 법률상 원인 없는 이득이 되므로 근저당권자는 국가를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 이번 사건도 근저당권부질권자인 금융기관이 국가를 상대로 공매 배분금과 지연손해금의 반환을 구했고, 대법원은 그 청구를 인용한 원심을 유지했습니다.

배분기일 전이라면 배분기일에 출석해 그 기일이 끝나기 전까지 배분계산서 원안에 적힌 국세의 순위에 이의를 제기하는 방법이 먼저입니다. 순위 다툼은 근저당권 설정일, 세금 신고일, 고지서 발송일 세 날짜를 맞춰 보는 데서 출발합니다.

양도세 법정기일 다툼 대응 순서

• 배분표 확인 - 공매·경매 배분표에 적힌 국세의 법정기일을 확인합니다. 신고일로 적혀 있으면 신고기한 준수 여부를 따져 볼 대상이 됩니다.
• 신고기한 계산 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 지났는지 확인합니다. 지난 뒤 신고했다면 신고일은 법정기일이 될 수 없습니다.
• 고지서 발송일 확인 - 세무서가 납부고지서를 보낸 날짜를 확인합니다. 근저당권 설정일이 이보다 앞서면 근저당권이 우선합니다.
• 이의 또는 반환 청구 - 배분 전이면 배분계산서에 이의를 제기합니다. 배분이 끝났으면 국가를 상대로 부당이득반환을 청구합니다.
• 지연손해금 계산 - 배분받은 날 이후의 지연손해금도 함께 청구합니다. 청구 금액과 기산일을 소장에 맞춰 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 목적물에 상속세·증여세가 부과됐거나 세무서가 가산세를 따로 고지한 경우에는 고지서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공매 배분금과 조세채권 우선순위를 둘러싼 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도세 예정신고기한은 언제까지인가요?
  토지나 건물을 팔았다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 예를 들어 11월 중에 팔았다면 다음 해 1월 말일까지입니다. 이 기간을 넘기면 세무서장이 과세표준과 세액을 결정합니다.
• 늦게 신고한 날이 법정기일이 되나요?
  되지 않습니다. 대법원은 신고일이 법정기일이 되려면 법이 정한 신고기한을 지켜 적법하게 신고해야 한다고 보았습니다. 예정신고기한을 넘긴 신고라면 그 신고일이 아니라 세무서가 납부고지서를 보낸 날이 법정기일입니다.
• 확정신고기한 전에 냈으면 괜찮은가요?
  그렇지 않습니다. 확정신고기한(다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지)이 오기 전에 냈더라도 예정신고기한을 넘겼다면 신고로 납세의무가 확정되지 않습니다. 세무서가 결정하는 때에 확정되고 법정기일도 고지서 발송일이 됩니다.
• 신고 세액과 고지 세액이 같으면 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 세무서는 고지한 본세 금액이 신고한 세액과 같으니 본세 부분은 신고로 확정됐다고 주장했지만, 대법원은 신고기한을 지키지 않은 이상 본세와 가산세 모두 세무서 결정 때 확정된다고 판단했습니다.
• 근저당권과 세금 순위는 무엇으로 정하나요?
  근저당권 설정등기일과 국세의 법정기일 가운데 어느 쪽이 먼저인지로 정합니다. 법정기일 전에 설정된 저당권으로 담보된 채권은 그 재산의 매각대금에서 국세보다 먼저 변제받습니다. 그래서 법정기일이 언제인지가 결론을 가릅니다.
• 세금이 무조건 앞서는 경우도 있나요?
  있습니다. 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 법정기일과 관계없이 저당권으로 담보된 채권보다 앞섭니다. 양도소득세는 여기에 해당하지 않으므로 법정기일과 근저당권 설정일을 비교해 순위를 정합니다.
• 이미 배분이 끝났으면 방법이 없나요?
  방법이 있습니다. 근저당권이 법정기일보다 앞서는데도 국가가 먼저 배분받았다면, 근저당권자는 국가를 상대로 배분받은 금액과 지연손해금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 이번 사건도 그렇게 진행됐습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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