취득세·보유세

경매로 산 상가의 밀린 관리비를 냈는데 취득세 과세표준에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

경매로 산 집합건물의 전 소유자 공용부분 체납관리비를 승계해 냈더라도, 그 돈은 취득세 과세표준인 사실상의 취득가격에 들어가지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 대법원 2022두42402 판결과 현행 규정, 이미 낸 취득세의 경정청구 기한을 정리했습니다.

아니요, 경매로 산 집합건물의 전 소유자 공용부분 체납관리비를 승계해 냈더라도 취득세 과세표준에는 들어가지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 그 관리비는 약정으로 인수한 채무가 아니라 법률에 따라 넘어온 것이고, 건물 값의 대가로 보기 어렵다는 이유입니다. 경매 낙찰자가 관리비를 냈다고 해서 취득세를 다시 신고할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 11. 경매로 오피스텔 상가 3개 호실을 낙찰받아 매각대금을 기준으로 취득세를 신고·납부했습니다. 관리단이 전 소유자의 체납관리비 1,800만 원을 내라고 해 공용부분 몫을 정산했습니다. 2026. 7. 구청은 이 관리비도 취득가격에 들어간다며 취득세와 가산세를 추가로 고지했습니다. A씨는 관리비를 내지 않으면 단전 조치를 하겠다는 통보를 받고 어쩔 수 없이 냈다고 했습니다. A씨는 관리비까지 취득세를 내야 하는지, 지금 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 경매 체납관리비를 어떻게 판단했나요?

취득세 과세표준에 들어가는 간접비용이 아니라고 보고 원심을 파기했습니다. 원고는 경매로 구분건물 11개 호실을 취득해 취득세를 냈고, 구청은 원고가 승계한 공용부분 체납관리비를 사실상의 취득가격에 더해 취득세를 부과했습니다. 원심은 이 관리비를 취득과 관련된 부대비용이라며 부과가 적법하다고 했습니다.

대법원은 시행령이 정한 '취득자 조건 부담액과 채무인수액'은 당사자의 약정에 따른 것만 뜻하는데, 이 관리비는 집합건물법에 따라 승계된 것이라고 했습니다. 경매 매수인은 관리비 승계와 관계없이 매각대금을 다 내면 소유권을 취득하므로 관리비가 건물과 대가관계에 있다고 보기도 어렵다고 했습니다. 이어 “이 사건 체납관리비는 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무라기보다는 이 사건 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 볼 수 있다.”라고 판시했습니다. 사건은 서울고등법원으로 돌아갔습니다.

현행 지방세법에서도 같은 결론인가요?

같은 결론으로 볼 수 있습니다. 판결이 적용한 규정은 2021. 12. 28. 개정 전 지방세법이었고, 현행법은 유상승계취득의 과세표준을 사실상취득가격으로 정하는 제10조의3을 따로 두고 있습니다. 그런데 현행 시행령 제18조 제1항 제5호도 '취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액'이라는 문언을 그대로 두고 있습니다. 제10호는 제1호부터 제9호까지에 준하는 비용을 정하는데, 대법원은 같은 구조의 옛 제7호에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 경매가 아니라 일반 매매에서 매수인이 계약으로 밀린 관리비를 떠안기로 했다면 약정에 따른 채무인수액으로 볼 여지가 생깁니다.

취득세 과세표준에 들어가는 간접비용은 무엇인가요?

시행령이 열거한 비용과 그에 준하는 비용만 들어갑니다. 현행 시행령 제18조 제1항은 매각대금 같은 직접비용에 더해 건설자금 이자, 할부 이자와 연체료, 법령상 의무 부담금, 취득에 필요한 용역비와 수수료, 약정에 따른 조건 부담액과 채무인수액, 국민주택채권 매각차손, 중개보수, 붙박이 설비 설치비용, 정원 조성비용을 간접비용으로 정합니다. 다만 법인이 아닌 개인이 취득한 경우에는 건설자금 이자, 할부 이자와 연체료, 중개보수를 빼고 계산합니다. 판매를 위한 광고비, 전기·가스 이용 분담금, 이주비 같은 별개 권리의 보상금, 부가가치세는 넣지 않습니다. 경매 낙찰자가 법률에 따라 떠안은 관리비는 이 목록 어디에도 해당하지 않는다는 것이 이 판결의 결론입니다.

낙찰자가 내야 하는 관리비는 어디까지인가요?

집합건물법은 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 가지는 채권을 특별승계인에게도 행사할 수 있게 합니다. 이 판결이 다룬 것도 이 규정에 따라 승계된 공용부분 체납관리비입니다. 전유부분 관리비, 연체료의 승계 범위는 별도로 다툼이 생기므로 관리단의 청구 내역을 항목별로 확인해야 합니다. 관리비 승계 범위는 「상가·오피스텔 관리비 체납과 관리단 분쟁: 관리비 청구 소송, 연체료·단전단수의 한계, 특별승계인 승계 범위와 관리인 권한 다툼」에서 자세히 설명했습니다. 낸 관리비를 나중에 팔 때 필요경비로 뺄 수 있는지는 「경매로 산 오피스텔, 전 소유자 밀린 관리비 낸 것도 양도세에서 빠지나요?」에서 다루었습니다.

경매 체납관리비 취득세 대응 순서

• 관리비 성격 확인 - 관리단 청구서에서 공용부분, 전유부분, 연체료를 나눕니다.
• 신고 내역 대조 - 취득세 신고서에 관리비가 과세표준으로 들어갔는지 확인합니다.
• 부과 처분 불복 - 구청이 관리비를 더해 부과했다면 고지일부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.
• 경정청구 - 스스로 관리비를 넣어 신고했다면 5년 안에 경정청구를 합니다.
• 약정 여부 점검 - 일반 매매로 관리비를 떠안기로 약정했다면 계약서를 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리비가 경매로 법률상 승계된 것인지 계약으로 떠안은 것인지, 어느 부분 관리비인지에 따라 과세표준 포함 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분 불복과 경정청구, 경매 부동산의 세금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰가만으로 취득세를 신고하면 되나요?
  경매로 승계된 공용부분 체납관리비는 과세표준에 넣지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 다만 취득에 필요한 용역비 등 시행령이 정한 다른 간접비용이 있었다면 따로 따져 보아야 합니다.
• 일반 매매에서 밀린 관리비를 떠안기로 했다면 어떻게 되나요?
  계약으로 관리비를 인수하기로 약정했다면 당사자의 약정에 따른 채무인수액으로 과세표준에 들어갈 여지가 있습니다. 이 판결은 경매로 법률상 승계된 경우에 관한 것입니다.
• 이미 관리비를 넣어 취득세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 구청이 2개월 안에 답하지 않으면 그다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.
• 취득세 추가 고지를 받으면 언제까지 다투어야 하나요?
  처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 해야 합니다. 행정소송은 심판청구 결정을 거친 뒤 결정 통지일부터 90일 안에 냅니다.
• 경매로 산 집합건물의 취득세는 언제까지 신고하나요?
  취득한 날부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 그 전에 등기를 하려면 등기 신청서 접수일까지 내야 합니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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