감면·공제

주거지역 편입 뒤 도로 결정이 폐지된 농지, 3년 지나 팔면 자경 감면이 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 시의 동 지역 농지가 주거지역에 편입된 날부터 3년이 지나 팔면 도로 예정지 결정이 폐지됐더라도 8년 자경농지 감면을 받을 수 없습니다. 조세특례제한법 시행령은 대규모개발사업 지연 같은 법정 예외만 인정합니다. 지금은 주거지역 편입일과 농지가 동 지역인지 읍·면 지역인지부터 확인해야 합니다.

도로 예정지로 묶였다는 이유만으로 감면 예외를 주장하려고 매수 문의 기록을 모두 모을 필요는 없습니다. 감면 예외는 대규모개발사업이나 공공 사업시행자의 사업 지연 같은 법정 사유로만 인정되기 때문에, 먼저 그 사유에 해당하는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2008년 시의 동 지역에 있는 밭을 사서 직접 농사를 지었습니다. 이 밭은 2012년 제2종 일반주거지역에 편입됐고, 이듬해 도로 예정지로 도시계획시설 결정이 났습니다. 도로가 나지 않은 채 2024년 결정이 폐지됐고, A씨는 2025년 9월 밭을 팔았습니다. 도로 예정지로 묶여 팔지 못했던 사정이 있으니 8년 자경 감면을 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주거지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 자경 감면이 안 되나요?

네, 양도일 현재 시의 동 지역 등에 있는 농지가 주거지역에 편입된 날부터 3년이 지났다면 8년 자경농지 감면 대상에서 빠집니다. 조세특례제한법 시행령은 특별시·광역시·시에 있는 농지 중 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 감면 대상 토지에서 제외합니다. 광역시의 군, 도농 복합형태 시의 읍·면, 제주 행정시의 읍·면에 있는 농지는 이 제한을 받지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법 시행령」의 내용입니다.

3년이 지나도 감면을 받는 예외는 무엇인가요?

편입된 뒤 3년이 지났더라도 개발사업 때문에 팔지 못한 법정 사유가 있으면 감면 대상으로 남습니다. 토지소유자 1천명 이상이거나 100만제곱미터 이상인 대규모개발사업 지역에서 사업시행자의 단계적 사업시행이나 보상지연으로 3년이 지난 경우가 대표적입니다. 국가·지방자치단체·공공기관이 사업시행자인 개발사업에서 그 책임이 사업시행자에게 있는 사유로 지연된 경우도 예외입니다.

• 대규모개발사업 - 토지소유자 1천명 이상 또는 사업면적 100만제곱미터 이상(택지개발·대지조성은 10만제곱미터)
• 공공 사업시행자 - 국가·지방자치단체·공공기관 사업의 지연 책임이 사업시행자에게 있는 경우
• 편입 후 3년 내 사업 시행 - 편입 후 3년 안에 대규모개발사업이 시행되고 그 사업이 지연된 경우

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주거지역에 편입되고 도시계획시설로 결정됐다가 그 결정이 폐지된 농지를 편입일부터 3년이 지나 양도하면 자경농지 감면을 받을 수 없다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0735, 2018. 12. 13.). 질의 농지는 2000년 6월 취득해 2003년 1월 제2종 일반주거지역에 편입됐고, 같은 해 6월 도로로 결정됐다가 2017년 11월 결정이 폐지된 뒤 2018년 10월 양도됐습니다. 국세청은 이 농지가 대규모개발사업 지역이 아니고, 도로 결정만 있었을 뿐 실시계획 인가 등 사업이 구체적으로 시행되지 않았으므로 예외 사유에 해당하지 않는다고 보았습니다. 매매가 어려웠던 사정이 있어도 감면요건은 법문대로 엄격하게 해석한다는 이유였습니다.

이 회신은 사업이 시행되지 않은 사실관계를 전제로 한 해석입니다. 실제로 개발사업이 시행되면서 보상이 늦어진 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

3년이 지나기 전에 팔면 감면은 얼마나 받나요?

편입된 날부터 3년이 지나기 전에 팔면 감면은 받지만, 편입된 날까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다. 편입 이후 오른 부분은 과세됩니다. 감면 소득은 양도소득금액에 취득 때부터 편입일까지의 기준시가 상승분이 전체 상승분에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 예를 들어 양도소득금액이 3억원이고 편입일까지의 기준시가 상승분이 전체의 60%라면 1억 8,000만원이 감면 대상 소득입니다.

감면을 받아도 한도가 있나요?

자경농지 감면은 과세기간별로 감면세액 1억원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다. 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간의 자경농지 등 감면세액 합계가 2억원을 넘어도 그 초과분은 감면하지 않습니다. 같은 해에 여러 필지를 팔 계획이라면 양도 시기를 나누는 것도 함께 검토해야 합니다.

주거지역 편입 농지 자경 감면 대응 순서

• 편입일 확인 - 토지이용계획확인서와 도시관리계획 고시문으로 주거지역 편입일을 확인합니다. 3년이 되는 날을 계산해 둡니다.
• 소재지 확인 - 농지가 시의 동 지역인지, 읍·면 지역인지 확인합니다. 읍·면이면 편입 3년 제한을 받지 않습니다.
• 예외 사유 검토 - 개발사업 고시, 사업면적, 토지소유자 수, 보상 지연 경위를 모아 법정 예외에 해당하는지 따집니다.
• 신고와 감면 신청 - 판 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하면서 세액감면신청서를 냅니다.
• 다툼 대비 - 감면이 배제돼 세금이 고지되면 90일 안에 심판청구를, 감면을 빠뜨리고 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개발사업이 실제로 시행되다 보상이 늦어졌거나 편입 경위가 복잡한 경우라면 고시문과 사업 진행 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 자경농지 감면 배제 처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 읍·면에 있는 농지도 편입 3년 제한을 받나요?
  아니요, 받지 않습니다. 편입 3년 제한은 양도일 현재 특별시·광역시·시에 있는 농지에 적용되고, 광역시의 군, 도농 복합형태 시의 읍·면, 제주 행정시의 읍·면에 있는 농지는 제외됩니다. 같은 시라도 동 지역인지 읍·면 지역인지에 따라 결론이 달라집니다.
• 도시계획시설 결정만 나도 개발사업 시행인가요?
  국세청은 도시계획시설로 결정됐을 뿐 실시계획 인가 등 사업이 구체적으로 시행되기 전이라면 대규모개발사업 지연 예외를 적용할 수 없다고 해석했습니다. 사업시행자가 수용 권한을 얻고도 보상을 늦춘 경우를 구제하려는 규정이기 때문이라는 설명입니다.
• 공공기관 사업이 늦어진 경우도 예외인가요?
  국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 사업시행자인 개발사업 지역에서 편입됐고, 사업이나 보상을 늦춘 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되면 예외가 됩니다. 공공기관에는 공공기관운영법상 공공기관과 지방직영기업·지방공사·지방공단이 포함됩니다.
• 편입 전에 오른 땅값은 감면받을 수 있나요?
  편입된 날부터 3년 안에 팔면 편입일까지 발생한 소득에 대해 감면을 받습니다. 그러나 3년이 지나 팔면 법정 예외가 없는 한 편입 전 상승분도 감면 대상에서 빠집니다. 3년 기한 안에 팔 수 있는지가 감면 여부를 가릅니다.
• 8년 자경 요건은 무엇인가요?
  농지 소재지 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내에 살면서 8년 이상 직접 경작해야 합니다. 직접 경작은 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 상시 종사하는 것을 말하고, 양도일 현재 거주자여야 합니다.
• 감면을 받으려면 따로 신청해야 하나요?
  네, 감면을 받으려면 과세표준신고(예정신고 포함)를 할 때 세액감면신청서를 함께 내야 합니다. 예정신고 기한은 농지를 판 달의 말일부터 2개월입니다. 신청 없이 신고했다면 경정청구로 감면을 다시 구할 수 있는지 검토합니다.
• 감면 배제 고지는 언제까지 다투나요?
  세무서가 감면을 배제하고 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이미 감면 없이 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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