감면·공제

지목이 임야인 과수원이나 소 먹일 옥수수 밭도 8년 자경농지 감면을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

자경농지 감면의 농지는 지목이 아니라 실제 경작 여부로 정해 임야에 조성한 과수원도 농지가 될 수 있습니다. 반면 국세청은 축산 사료용 옥수수를 기르는 땅은 목장용지로 보아 감면 대상에서 빼고, 판매용 묘목이나 꽃을 보관만 한 땅도 농지로 보지 않습니다. 필지별로 실제 쓰임을 나누어 감면 범위를 정합니다.

자경농지 감면의 농지는 등기부나 토지대장의 지목이 아니라 실제 이용 상황으로 정합니다. 지목이 임야인 과수원도 농지가 될 수 있고, 지목이 답이어도 다른 용도로 쓰면 농지가 아닙니다. 다만 작물을 기르는 땅이라도 목적이 축산 사료나 판매용 보관이라면 결론이 달라집니다. 지목과 현황이 다른 땅은 세무서가 현장 확인으로 다시 보는 경우가 많아 자료를 미리 갖춰야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2013년부터 지목이 임야인 산자락 2,000㎡에 사과나무를 심어 직접 과수원을 가꾸었습니다. 같은 마을에서 젖소도 키우며 축사 옆 밭 1,000㎡에는 소에게 먹일 옥수수를 길렀습니다. D씨는 2026. 6. 두 땅을 함께 팔기로 계약했고 잔금은 2026. 8. 받았습니다. D씨는 지목이 임야인 과수원과 사료용 옥수수 밭이 각각 8년 자경농지 감면 대상인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지목이 임야여도 농지로 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. 감면 대상 농지는 전·답으로서 지적공부상 지목과 관계없이 실제로 경작에 쓰이는 토지입니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법 시행규칙」의 기준입니다.

경작에는 벼뿐 아니라 과수·채소·묘목·화훼·약용작물처럼 다년생식물을 재배하는 것도 포함됩니다. 국세청은 지목이 임야라도 단감나무 과수원을 조성해 단감을 생산하고 있다면 농지로 보고, 밤나무도 과실 수확을 목적으로 과수원 형태를 갖춰 모아 심었다면 농지로 봅니다. 산에 흩어져 자라는 밤나무를 가끔 수확하는 정도라면 과수원으로 보기 어렵습니다.

8년 경작기간은 과수원을 조성해 경작을 시작한 때부터 셉니다. 나무를 심기 전 임야 상태였던 기간은 경작기간에 들어가지 않으므로 묘목 구입 영수증, 식재 무렵 항공사진, 첫 수확 기록으로 시작 시점을 보여 줍니다.

소에게 먹일 옥수수를 기른 밭도 농지인가요?

국세청은 축산용 사료를 생산하려고 옥수수 등을 재배하는 토지는 목장용지로 보아 자경농지 감면 대상 농지로 보지 않습니다. 작물을 키운다는 외형보다 그 땅이 축산업에 딸린 토지인지를 본 것입니다.

법원도 낙농업을 크게 하던 사람이 목장용지 일부를 농지로 썼다고 주장한 사안에서, 사료작물 재배지가 필요했던 사정과 이장의 확인 등을 들어 8년 자경을 인정하지 않았습니다. 사례의 옥수수 밭은 감면 대상에서 빠질 가능성이 높으므로 두 땅의 양도차익을 나누어 계산해 둡니다.

묘목이나 꽃을 기르던 땅은 어떻게 보나요?

국세청은 묘목을 상품 전시용으로 잠시 심어 두거나 팔려고 보관만 해 재배소득이 생기지 않았다면 농지로 보지 않습니다. 반대로 사 온 묘목을 상당 기간 심어 길러 값이 오르는 등 재배소득이 생겼다면 농지로 봅니다.

꽃도 같은 기준입니다. 법원은 비닐하우스에서 화훼를 기르기보다 판매 목적으로 보관하거나 파는 용도로 쓴 부분은 양도일 당시 농지가 아니라고 보았습니다. 농작물 시설을 짓겠다며 허가받은 건물을 농사에 쓰지 않고 매수인이 창고로 쓴 사안에서도 농지로 인정하지 않았습니다.

농막이나 농로가 있는 부분도 감면되나요?

농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로가 차지하는 부분은 농지에 포함됩니다. 다만 이름만 농막이고 실제로는 주거나 창고, 영업장으로 쓰는 건물이라면 그 부분은 빠질 수 있습니다. 과수원 안에 판매장이나 식당을 함께 운영했다면 면적을 나누어 봅니다. 이런 시설이 있다면 건축물대장과 실제 사용 사진으로 시설별 면적과 쓰임을 정리해 두고, 농사용 창고라면 농기구·수확물 보관 모습을 남겨 둡니다.

감면에서 빠진 땅은 세금이 얼마나 늘어나나요?

감면 대상에서 빠진 필지는 일반 양도소득세를 냅니다. 여러 필지를 한 계약으로 팔았다면 계약서에 필지별 가액을 따로 적어 두어야 감면 필지와 과세 필지의 양도차익을 나누기 쉽습니다. 감면 필지에서 생긴 세액도 한 과세기간 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원까지만 감면됩니다.

감면이 안 된다고 해서 곧바로 비사업용 토지 중과세율이 붙는 것은 아닙니다. 비사업용 토지 여부는 농지·임야·목장용지마다 따로 정한 기준으로 판단하고, 목장용지는 축산업을 하는 사람이 기준면적 안에서 쓰는 경우 등을 따로 봅니다. 사례의 옥수수 밭처럼 축산에 쓰인 땅은 목장용지 기준으로 중과 여부를 다시 확인합니다.

지목이 임야인 과수원을 농지로 보아 감면을 받으려 했다가 배제되면, 반대로 임야 기준으로 비사업용 토지인지를 다시 따지게 됩니다. 감면과 중과는 기준이 다르므로 두 가지를 함께 계산해 두어야 신고 뒤 추징 규모를 가늠할 수 있습니다.

지목과 다른 농지 감면 대응 순서

• 현황 정리 - 필지별로 지목, 실제 작물, 재배 기간, 판매 기록을 표로 만듭니다.
• 증빙 확보 - 과수 수확·출하 기록, 농약·비료 구입 영수증, 농지대장과 자경증명, 연도별 항공사진을 모읍니다.
• 감면 범위 구분 - 사료작물 밭, 판매장, 창고처럼 농지로 보기 어려운 부분은 감면 대상에서 떼어 계산합니다.
• 예정신고 - 세액감면신청서에 현황 자료를 붙여 기한 안에 냅니다.
• 해명·불복 - 감면 배제 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 작물과 재배 목적, 토지 안 시설의 쓰임에 따라 감면 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 자경농지 감면 소명과 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지목이 임야인데 과수원으로 쓰면 자경 감면이 되나요?
  감면 대상 농지는 지목과 관계없이 실제로 경작에 쓰이는 토지입니다. 국세청도 임야에 단감 과수원을 조성해 생산하고 있다면 농지로 봅니다. 8년 재촌·자경 요건은 따로 갖춰야 합니다.
• 소 사료용 옥수수를 기른 밭도 농지인가요?
  국세청은 축산용 사료를 생산하려고 옥수수 등을 재배하는 토지는 목장용지로 보아 자경농지 감면 대상 농지로 보지 않습니다. 같은 작물이라도 판매용 재배와 축산용 재배는 결론이 다를 수 있습니다.
• 산에 저절로 자라는 밤나무를 수확해도 과수원인가요?
  국세청은 밤나무를 과실 수확 목적으로 과수원 형태를 갖추어 모아 심었다면 농지로 봅니다. 산에 흩어져 자라는 나무를 가끔 수확하는 정도라면 과수원으로 보기 어렵고 감면 대상 농지로 인정받기도 어렵습니다.
• 묘목을 사다 심어 두고 팔았는데 농지인가요?
  판매나 전시를 위해 잠시 심어 두기만 해 재배소득이 없다면 국세청은 농지로 보지 않습니다. 반대로 상당 기간 심어 길러 값이 오르는 등 재배소득이 생겼다면 농지로 봅니다. 식재 시기와 출하 기록이 판단 자료가 됩니다.
• 비닐하우스에서 꽃을 팔았다면요?
  법원은 비닐하우스를 화훼 재배보다 판매 목적 보관이나 판매에 쓴 부분은 양도일 당시 농지가 아니라고 보았습니다. 재배 공간과 판매 공간을 나누고 재배 기록을 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 과수원 안 농막 부분도 감면되나요?
  농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·농도·수로가 차지하는 부분은 농지에 포함됩니다. 이름만 농막이고 실제로는 주거나 판매장으로 쓴 건물이라면 그 부분은 감면 대상에서 빠질 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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