양도소득세

사방지 지정해제 변상금, 땅 팔 때 양도세 필요경비로 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 사방지로 묶인 임야를 과수원 등으로 바꾸려고 낸 사방지 지정해제 변상금은 땅을 팔 때 양도소득세 필요경비로 공제됩니다. 소득세법 시행령은 양도자산의 용도변경과 이용편의를 위해 쓴 비용을 자본적 지출로 인정합니다. 지금은 변상금 납부 영수증과 이체 내역이 남아 있는지부터 확인해야 합니다.

변상금을 낸 해에 세무서에 따로 알릴 필요는 없습니다. 납부 영수증과 이체 내역을 보관했다가 땅을 팔 때 필요경비에 넣으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 시골 임야 두 필지를 사서 과수원으로 개간하려고 2023년 봄 토지분할을 신청했습니다. 그런데 도청에서 이 임야가 사방지로 지정되어 있어 분할하려면 사방지 지정해제 변상금을 내야 한다는 통지를 받았습니다. A씨는 2023년 6월 변상금 600만원을 도청 계좌로 이체했고, 2026년 과수원을 팔면서 이 돈을 양도소득세 계산 때 빼 줄 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사방지 지정해제 변상금은 양도소득세 필요경비가 되나요?

네, 사방지로 묶인 임야를 과수원 같은 다른 용도로 쓰려고 낸 지정해제 변상금은 땅을 팔 때 필요경비로 공제됩니다. 양도차익을 계산할 때 빼 주는 필요경비에는 취득가액 외에 자본적 지출액이 들어가고, 시행령은 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용을 자본적 지출로 정하고 있습니다. 사방지 지정을 풀어야 형질변경과 지목변경을 할 수 있으므로, 그 해제를 위해 낸 변상금은 땅의 쓰임새를 바꾸는 데 든 돈입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 규정을 두고 있습니다.

다만 이 비용은 지출 사실이 증명서류나 금융거래 증명서류로 확인되어야 필요경비로 인정됩니다. 현금으로 내고 영수증을 잃어버렸다면 도청이나 군청에 납부 사실 확인을 받아 두어야 합니다.

국세청은 사방지 변상금을 어떻게 해석했나요?

국세청은 사방지 지정해제를 위한 변상금으로 「사방사업 시행에 소요된 금액」을 지방자치단체의 장에게 낸 경우 그 비용은 양도소득의 필요경비라고 답했습니다(사전-2015-법령해석재산-0023, 2015. 3. 24.). 질의자는 임야를 과수원으로 개간하려고 분할을 신청했다가 도청에서 변상금 납부 통지를 받고 400만원을 냈습니다. 국세청은 사방지 지정이 해제되어야 토지의 형질변경과 지목변경이 가능하므로, 그 변상금은 토지의 객관적 가치를 높이는 데 드는 자본적 지출이라고 보았습니다. 근거 조항으로는 소득세법 제97조 제1항 제2호와 시행령 제163조 제3항 제3호를 들었습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변입니다. 변상금이 아니라 과태료나 이행강제금을 낸 경우, 또는 용도변경과 관계없는 비용이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

2015년 회신 이후 사방지 제도는 무엇이 바뀌었나요?

필요경비라는 결론은 그대로이고, 사방사업법의 해제권자와 변상 면제 범위를 현행 조문으로 확인해야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 사방사업법 제20조 제1항은 시·도지사 또는 지방산림청장이 시장·군수·구청장의 의견을 들어 사방지 지정을 해제할 수 있다고 정합니다. 같은 법 제21조는 국가·지방자치단체가 권장하는 사업 등을 위해 해제받으려는 사람이 사방사업 시행에 든 비용 등을 사방시설 관리자에게 변상하도록 하고 있습니다.

시행령 제19조 제1항은 변상할 비용을 사방사업 시행에 든 금액과 지방자치단체장이 인정하는 사방시설 보수비·병해충 방제비용 등으로 나눕니다. 농업인·임업인이 농지나 초지를 조성하려는 경우처럼 변상이 면제되는 사유도 정해 두었으므로, 면제 대상인데 변상금을 냈다면 먼저 그 납부가 맞았는지 따져야 합니다.

변상금 말고 땅에 쓴 어떤 비용까지 빼 주나요?

땅의 쓰임새를 바꾸거나 이용을 편하게 하려고 쓴 비용은 증빙이 있으면 대부분 자본적 지출로 공제됩니다. 소득세법 시행규칙 제79조 제1항은 수익자부담금 등의 사업비용, 장애철거비용, 토지 이용을 위해 새로 낸 도로의 시설비, 사방사업에 든 비용을 따로 열거하고 있습니다. 개발부담금과 재건축부담금도 시행령에서 필요경비로 정합니다.

취득가액을 계약서로 확인하지 못해 환산취득가액으로 계산하면 계산 방식이 달라집니다. 이때는 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액과, 변상금 같은 자본적 지출액에 양도비를 더한 금액 중 큰 쪽을 필요경비로 쓸 수 있습니다. 변상금이 크다면 두 방식을 모두 계산해 보아야 합니다.

사방지 변상금 필요경비 대응 순서

• 납부 증빙 확보 - 변상금 납부 고지서, 영수증, 이체 내역을 모읍니다. 증빙이 없으면 납부한 지방자치단체에 확인을 받아 둡니다.
• 지출 목적 정리 - 사방지 지정해제를 받은 이유가 개간·형질변경 등 땅의 용도변경이었는지 정리합니다. 과태료나 원상복구 명령에 따른 비용인지와 구별해야 합니다.
• 취득가액 방식 확인 - 매매계약서로 실제 취득가액을 확인할 수 있는지 봅니다. 환산취득가액을 쓰면 개산공제와 자본적 지출 중 큰 쪽을 비교합니다.
• 예정신고 반영 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 변상금을 자본적 지출로 넣어 신고합니다. 증빙 사본은 신고 뒤에도 보관합니다.
• 경정청구 또는 불복 - 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구를 하고, 세무서가 공제를 부인해 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변상금 외에 진입도로 개설비나 형질변경 공사비가 섞여 있거나 증빙이 일부만 남아 있으면 지출 내역을 하나씩 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사방지 변상금을 현금으로 냈으면 공제가 안 되나요?
  현금으로 냈더라도 지출 사실이 증명서류로 확인되면 공제됩니다. 시행령은 자본적 지출을 증명서류를 받아 보관하거나 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되는 경우에 인정합니다. 영수증을 잃어버렸다면 변상금을 받은 도청이나 군청에 납부 사실 확인을 요청해 두는 것이 좋습니다.
• 변상금을 내지 않아도 되는 경우도 있나요?
  있습니다. 사방사업법 시행령은 농업인·임업인·어업인이나 생산자단체가 농지·초지 조성이나 농어가주택 건축 등에 쓰려는 경우 등 변상을 면제하는 사유를 정해 두었습니다. 면제 대상인데 변상금을 냈다면 납부가 맞았는지 먼저 지방자치단체에 확인해 볼 필요가 있습니다.
• 과수원 개간 공사비도 필요경비가 되나요?
  땅의 용도변경이나 개량을 위해 쓴 공사비라면 자본적 지출로 공제될 수 있습니다. 시행령은 양도자산의 용도변경·개량·이용편의를 위해 지출한 비용을 자본적 지출로 봅니다. 다만 해마다 하는 관리비나 수선비 성격의 비용은 해당하지 않을 수 있어 공사 내용과 시기를 계약서로 확인해야 합니다.
• 취득 계약서가 없으면 변상금은 어떻게 반영하나요?
  취득가액을 환산취득가액으로 계산하면 환산취득가액에 개산공제를 더한 금액과 자본적 지출액에 양도비를 더한 금액 중 큰 쪽을 필요경비로 할 수 있습니다. 변상금과 개간비가 많다면 두 방식을 모두 계산해 비교해 보아야 합니다.
• 사방지 지정해제는 누가 해 주나요?
  2026. 10. 7. 기준 현행 사방사업법은 시·도지사 또는 지방산림청장이 시장·군수·구청장의 의견을 들어 사방지 지정을 해제할 수 있다고 정합니다. 국가나 지방자치단체가 권장하는 사업 등을 위해 해제받으려는 사람은 사방사업 시행에 든 비용 등을 사방시설 관리자에게 변상해야 합니다.
• 필요경비를 빠뜨리고 신고했으면 어떻게 하나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서장에게 경정청구를 할 수 있습니다. 변상금 납부 영수증과 이체 내역, 개간 허가 서류를 붙여 자본적 지출이라는 점을 밝히면 됩니다. 세무서가 거부하면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등으로 다툴 수 있습니다.
• 세무서가 변상금 공제를 부인하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 필요경비를 부인해 세금을 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 제기해야 합니다. 이 기간을 넘기면 처분을 다투기 어려워지므로 고지서 받은 날을 기록해 두고, 국세청 사전답변과 납부 증빙을 함께 내는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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