양도소득세

살던 집과 상속받은 집이 한 채씩이면 어느 집을 팔아야 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

살던 집과 상속받은 집을 한 채씩 가졌다면 상속주택 특례로 비과세가 되는 것은 상속 전부터 있던 일반주택을 팔 때뿐입니다. 소득세법 시행령은 일반주택을 양도하는 경우에만 1주택으로 보고, 상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않습니다. 지금은 일반주택을 상속개시 전에 샀는지와 상속 당시 부모와 따로 살았는지부터 확인해야 합니다.

상속받은 집 때문에 살던 집을 팔기 전에 상속주택부터 정리할 필요는 없습니다. 살던 집을 먼저 팔면 상속주택은 주택 수에 넣지 않고 비과세를 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 5월 조정대상지역이 아닌 곳에서 아파트를 사서 가족과 살고 있었습니다. 2024년 6월 따로 살던 어머니가 돌아가시면서 어머니 명의 주택 한 채를 혼자 상속받았습니다. A씨는 2026년 말에 두 집 중 한 채를 팔 계획인데, 상속받은 집을 팔든 살던 집을 팔든 비과세가 되는지 물어 왔습니다. 상속받은 집은 세를 주고 있어 먼저 팔기가 더 쉬운 상황이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속주택과 일반주택 중 어느 집을 팔아야 비과세가 되나요?

상속개시 당시 이미 갖고 있던 일반주택을 팔 때만 상속주택 특례가 적용되어 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 시행령은 상속주택과 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에만 국내에 1주택을 가진 것으로 봅니다. 상속주택을 먼저 팔면 일반주택이 그대로 남아 있으므로 2주택 상태에서 판 것이 되고, 이 특례가 적용되지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

• 일반주택을 먼저 양도 - 상속주택을 없는 것으로 보고 보유기간 2년 등 1세대1주택 요건으로 비과세를 판단합니다.
• 상속주택을 먼저 양도 - 일반주택이 남아 있어 1세대1주택 특례가 적용되지 않고 양도차익에 세금이 붙습니다.
• 일반주택을 판 뒤 상속주택 양도 - 그때는 상속주택 한 채만 남으므로 일반 1세대1주택 요건으로 다시 판단합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 일반주택을 먼저 팔면 상속주택 특례로 비과세를 판단하고, 그 뒤 상속주택만 남은 상태에서 팔면 일반 1세대1주택 규정을 적용한다고 회신했습니다(사전-2015-법령해석재산-0280, 2015. 10. 19.). 질의자는 1주택을 가진 상태에서 따로 살던 어머니가 돌아가셔서 다른 주택을 혼자 상속받았습니다. 국세청은 이 경우 일반주택 양도에는 시행령 제154조 제1항과 제155조 제2항이 함께 적용되고, 일반주택을 판 뒤 보유기간 2년 이상인 상속주택을 팔 때는 제154조 제1항이 적용된다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과가 펴낸 질의 사례집도 같은 사실관계에서 상속주택을 먼저 팔면 비과세가 되지 않는다고 정리했습니다.

이 회신은 상속인과 어머니가 상속개시 당시 따로 세대를 이루었고 일반주택이 상속 전부터 있던 사실관계를 전제로 합니다. 같은 세대에서 상속받았거나 일반주택을 상속 뒤에 샀다면 결론이 달라질 수 있습니다.

일반주택은 상속 전부터 갖고 있던 집이어야 하나요?

네, 현행 시행령은 상속개시 당시 보유한 주택만 일반주택으로 봅니다. 상속받은 뒤에 새로 산 집은 이 특례의 일반주택이 아니므로, 상속주택이 있는 상태에서 집을 사서 팔면 따로 일시적 2주택 요건 등을 따져야 합니다. 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 주택도 일반주택에서 빠집니다. 국세청은 2013. 2. 14. 이전에 취득한 일반주택은 상속개시 뒤에 산 집이라도 특례를 적용한다고 해석했습니다.

같은 세대에서 상속받은 경우도 주의해야 합니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례가 적용되지 않고, 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다.

일반주택을 판 뒤 상속주택도 비과세를 받을 수 있나요?

일반주택을 판 뒤 상속주택 한 채만 남았다면 그 집도 1세대1주택 요건을 갖추는 경우 비과세 대상이 될 수 있습니다. 따로 살던 부모에게서 상속받은 주택의 보유기간은 상속이 개시된 날부터 셉니다. 따라서 상속개시일부터 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 하므로 상속개시일에 그 집이 조정대상지역이었는지 확인해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에는 세금이 붙습니다.

상속주택 특례 비과세 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 주민등록상 같은 세대였는지 확인합니다. 같은 세대였다면 동거봉양 합가 예외에 해당하는지부터 봅니다.
• 일반주택 취득일 확인 - 일반주택을 상속개시 전에 샀는지, 피상속인에게서 2년 안에 증여받은 집은 아닌지 등기부로 확인합니다.
• 파는 순서 결정 - 일반주택을 먼저 파는 순서로 계획합니다. 상속주택을 먼저 팔 사정이 있으면 과세를 전제로 세액을 미리 계산합니다.
• 상속주택 보유기간 계산 - 일반주택을 판 뒤 상속주택을 팔 계획이면 상속개시일부터 2년과 조정대상지역 거주요건을 따집니다.
• 신고와 불복 기한 - 과세 대상이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 비과세가 부인돼 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를, 신고한 뒤 잘못을 알면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속개시 당시 세대 구성이나 일반주택 취득 시점, 상속주택 지분 구조에 따라 결론이 달라지므로 주민등록표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속주택을 먼저 팔면 세금은 어떻게 계산하나요?
  상속주택을 먼저 팔면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않으므로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세금을 계산합니다. 따로 살던 부모에게서 상속받은 주택은 상속개시일이 취득시기이고, 취득가액은 상속세 신고 때 평가한 가액을 기준으로 봅니다. 상속 직후 팔면 양도차익이 작을 수 있으므로 실제 세액을 먼저 계산해 보는 것이 순서입니다.
• 상속받은 뒤에 산 집을 팔아도 특례가 되나요?
  현행 시행령은 상속개시 당시 보유한 주택만 일반주택으로 보므로, 상속받은 뒤에 산 집은 상속주택 특례의 일반주택이 아닙니다. 다만 2013. 2. 14. 이전에 취득한 집은 상속 뒤에 샀더라도 특례를 적용한다는 국세청 해석이 있습니다. 상속 뒤에 산 집은 일시적 2주택 등 다른 특례에 해당하는지 따로 따져야 합니다.
• 부모님과 같은 세대였다면 특례가 안 되나요?
  상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례가 적용되지 않습니다. 예외로 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합친 경우에는, 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다. 상속개시일의 주민등록표로 세대 구성을 먼저 확인해야 합니다.
• 상속주택 보유기간은 언제부터 세나요?
  따로 살던 부모에게서 상속받은 주택은 상속이 개시된 날부터 보유기간을 셉니다. 일반주택을 판 뒤 상속주택만 남아 비과세를 받으려면 상속개시일부터 2년 이상 보유해야 합니다. 상속개시 당시 같은 세대였다면 피상속인과 함께 보유한 기간을 통산하는 규정이 따로 있어 계산이 달라집니다.
• 일반주택이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  상속주택 특례로 비과세 판단을 받더라도 일반주택의 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 세금이 붙습니다. 이 경우에는 비과세 주택이라도 양도소득세 신고를 해야 하고, 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 따로 계산합니다.
• 2년 안에 부모님께 증여받은 집도 일반주택인가요?
  아니요, 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 주택은 일반주택에서 빠집니다. 증여받은 조합원입주권이나 분양권으로 완공된 신축주택도 같습니다. 증여 직후 상속이 개시된 경우에는 증여등기일과 상속개시일을 비교해 2년 안인지 먼저 확인해야 합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 세금을 신고·납부했는데 비과세 대상이었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 받은 날짜를 기록해 두어야 기한을 지킬 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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