세금

상가 보증금 간주임대료는 장부를 쓰면 건물 건설비만큼 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 장부를 써서 신고하면 상가 보증금 적수에서 임대용 건물의 건설비 상당액 적수를 뺀 금액으로 간주임대료를 계산합니다. 토지 가액은 건설비에 들어가지 않습니다. 보증금으로 얻은 이자나 배당도 증빙이 있으면 뺍니다. 반대로 추계로 신고하면 이런 차감 없이 보증금 전액에 이자율을 곱합니다.

네, 장부를 써서 신고하면 상가 보증금 적수에서 임대용 건물의 건설비 상당액 적수를 뺀 금액으로 간주임대료를 계산합니다. 토지 가액은 건설비에 들어가지 않습니다. 보증금으로 얻은 이자나 배당도 증빙이 있으면 뺍니다. 반대로 추계로 신고하면 이런 차감 없이 보증금 전액에 이자율을 곱합니다.

상가 보증금 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

상가처럼 주택이 아닌 부동산은 보증금 액수나 보유 건수와 관계없이 간주임대료 계산 대상입니다. 소득세법은 주택에만 별도 요건을 두고 있기 때문입니다. 주택처럼 3주택 이상이나 3억원 같은 문턱이 없습니다. 보증금을 받은 이상 계산부터 해 보아야 합니다.

장부를 쓰면 보증금 적수에서 건설비 상당액 적수를 먼저 뺍니다. 그 금액을 365로 나눈 뒤 정기예금이자율을 곱합니다. 여기서 그 임대사업 부분에서 생긴 수입이자, 할인료, 배당금 합계액을 뺍니다. 결과가 0보다 작으면 간주임대료는 없는 것으로 봅니다. 건물 비중이 높고 보증금을 예금해 둔 상가라면 간주임대료가 0이 되는 경우도 있습니다.

적수는 매월 말 보증금 잔액에 경과일수를 곱해 계산할 수 있습니다. 연중에 임차인이 바뀌거나 보증금을 올렸다면 그 시점부터 금액이 달라집니다. 그래서 임대차계약의 시작일과 종료일, 보증금 변동일을 정리한 표가 계산의 출발점입니다.

건설비 상당액은 무엇이고 토지는 왜 빠지나요?

건설비 상당액은 임대용 부동산을 짓거나 사는 데 든 금액 중 건물 부분입니다. 시행령은 토지가액을 빼고 계산하도록 정합니다. 그래서 토지 비중이 큰 상가일수록 차감 효과가 작아집니다. 토지와 건물을 함께 샀다면 계약서나 기준시가로 건물 가액을 먼저 나눠야 합니다.

시행규칙은 임대용 부동산의 매입·건설비에 건축물 연면적 중 임대면적의 비율을 곱해 계산하도록 정합니다. 취득가액에는 자본적 지출을 넣고 재평가차액은 뺍니다. 취득 뒤 증축이나 승강기 설치처럼 건물 가치를 높인 지출이 있었다면 그 금액도 더해 계산합니다. 건물 일부만 임대했다면 그 비율만큼만 뺄 수 있습니다.

1990년 12월 31일 이전에 취득하거나 지은 상가에는 특례가 있습니다. 취득가액과 1990년 말 기준 금액 중 큰 금액을 건설비 상당액으로 씁니다. 1990년 말 기준 금액은 당시 보증금이나 기준시가를 면적 비율로 나눠 구합니다. 오래전에 취득해 장부상 취득가액이 낮은 상가라면 이 특례로 차감액이 커질 수 있습니다.

예를 들어 보증금 5억원을 1년 내내 받았고 건설비 상당액이 3억원이라고 보겠습니다. 현행 정기예금이자율은 연 3.1%입니다. 장부로 신고하면 2억원의 3.1%인 620만원에서 금융수익을 뺀 금액이 간주임대료입니다. 추계로 신고하면 5억원의 3.1%인 1,550만원이 그대로 총수입금액에 들어갑니다. 이자율은 시행규칙 개정으로 거의 해마다 바뀌어 왔으므로 귀속연도의 이율을 따로 확인해야 합니다.

보증금으로 받은 이자는 어떤 것을 뺄 수 있나요?

빼는 금융수익은 장부나 증빙서류로 그 임대보증금으로 산 금융자산에서 생긴 것이 확인되는 것만 해당합니다. 보증금을 따로 예금해 둔 계좌의 이자, 보증금으로 산 채권의 할인료나 주식 배당금이 그 예입니다.

앞의 예에서 보증금 5억원 중 3억원을 정기예금에 넣어 이자 900만원을 받았다고 보겠습니다. 620만원에서 900만원을 빼면 0보다 작아 간주임대료는 없습니다. 이 이자는 이자소득으로 따로 과세됩니다.

보증금을 대출 상환이나 사업 운영비로 썼다면 차감할 금융수익이 없습니다. 이 경우 감액 수단은 건설비 상당액 차감만 남습니다. 보증금과 다른 자금이 한 계좌에 섞여 있으면 어느 이자가 보증금에서 생겼는지 증명하기 어려워집니다.

추계로 신고하면 이 금융수익 차감도 적용되지 않습니다. 보증금을 예금해 이자를 받으면서 추계로 신고했다면 그 이자는 이자소득으로 따로 과세되고, 간주임대료도 줄어들지 않습니다.

추계로 신고하면 무엇이 불리한가요?

추계 신고 때 간주임대료는 보증금 적수에 정기예금이자율을 곱한 금액 그대로입니다. 건설비 상당액과 금융수익을 하나도 빼지 않습니다. 같은 상가라도 장부 여부에 따라 총수입금액이 크게 달라질 수 있는 이유입니다.

장부 기장의 부담과 간주임대료 차이를 비교해 신고 방식을 정할 필요가 있습니다. 보증금이 크고 건물 비중이 높은 상가라면 장부로 얻는 차감 효과가 큽니다. 앞의 예처럼 같은 보증금이라도 간주임대료가 2배 넘게 차이 날 수 있습니다. 부가가치세 신고에도 별도의 간주임대료가 있으며 그 누락 문제는 「상가 보증금 간주임대료와 관리비를 부가세 신고에서 빠뜨렸다면 가산세는 얼마인가요?」에서 다뤘습니다.

상가 간주임대료 대응 순서

• 보증금 표 작성 - 임차인별 보증금, 계약 시작·종료일, 변동일을 정리합니다.
• 건설비 확인 - 건물 취득가액과 토지가액을 나누고 보증금 임대 면적 비율을 계산합니다.
• 금융수익 분리 - 보증금을 예치한 계좌와 그 이자·배당을 따로 모읍니다.
• 신고 방식 비교 - 장부 신고와 추계 신고의 간주임대료를 각각 계산해 봅니다.
• 5월 신고 반영 - 선택한 방식으로 간주임대료를 총수입금액에 넣어 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 장부 기장 여부와 건물 취득가액, 보증금 운용 방식에 따라 간주임대료가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 임대업자의 간주임대료 계산과 종합소득세 신고·경정청구 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가 보증금이 1억원뿐이어도 간주임대료를 계산하나요?
  네, 상가 같은 비주택은 보증금 금액이나 보유 건수에 따른 문턱이 없어 보증금을 받으면 계산 대상입니다. 장부를 쓰면 건설비 차감으로 0이 될 수도 있습니다.
• 보증금 이자보다 간주임대료가 적으면 어떻게 되나요?
  장부 신고에서 계산 결과가 0보다 작으면 간주임대료는 없는 것으로 봅니다. 마이너스 금액을 임대 수입이나 다른 소득에서 빼 주지는 않으므로 결과는 0으로 끝납니다.
• 전 소유자에게 승계받은 보증금도 포함하나요?
  상가를 사면서 기존 임차인의 보증금을 넘겨받았다면 그 보증금도 받은 보증금으로 보아 계산에 넣는 것이 원칙입니다. 승계일부터 적수를 계산하면 됩니다.
• 간주임대료 정기예금이자율은 해마다 바뀌나요?
  현행 시행규칙은 연 3.1%로 정하고 있지만 거의 해마다 개정돼 왔습니다. 신고하는 해에 적용되는 시행규칙 이율을 확인해야 하고, 과거 연도 경정청구 때는 그해 이율을 씁니다.
• 일부 층만 보증금을 받고 임대했다면 건설비를 전부 뺄 수 있나요?
  아니요, 건설비 상당액은 매입·건설비에 건축물 연면적 중 임대면적의 비율을 곱해 계산합니다. 임대하지 않은 면적이나 월세만 받은 면적의 몫은 차감 대상에서 빠질 수 있습니다.
• 이미 추계로 신고했는데 장부로 바꿔 경정청구할 수 있나요?
  신고한 세액이 정당한 세액보다 많다면 법정신고기한 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 장부와 증빙을 사후에 갖출 수 있는지가 관건입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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