부가가치세

임대 상가 지분 절반을 자녀에게 증여하고 함께 운영하면 부가가치세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 임대 상가 한 호실의 지분 절반을 자녀에게 증여하고 그 호실을 자녀와 공동사업으로 계속 운영하면 재화의 공급이 아니어서 부가가치세가 과세되지 않습니다. 하나의 사업을 함께 경영하려고 자기 지분을 넘기는 것은 출자지분의 양도로 보기 때문입니다. 지금은 증여 뒤 그 호실을 공동사업자로 등록할 것인지부터 정하십시오.

임대 중인 상가를 자녀에게 증여하면 언제나 건물분 부가가치세를 내야 한다고 생각하실 필요는 없습니다. 지분 일부만 넘기고 그 호실을 자녀와 함께 운영하는 구조라면 재화의 공급으로 보지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 같은 층에 나란히 붙은 상가 두 칸을 각각 구분등기해 두고, 하나의 사업자등록으로 임대업을 해 왔습니다. 2025년 A씨는 한 칸은 그 칸의 임대보증금과 대출금을 모두 자녀가 떠안는 조건으로 통째로 증여하고, 다른 한 칸은 보증금과 대출금의 절반만 떠안는 조건으로 지분 2분의 1을 증여한 뒤 자녀와 공동사업자로 등록을 고치려 했습니다. A씨는 지분 절반 증여에도 건물분 부가가치세를 내고 세금계산서를 발급해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대 상가 지분 절반을 자녀에게 증여하면 부가가치세가 나오나요?

아니요, 단독으로 임대업을 하던 사업자가 그 호실을 자녀와 공동으로 운영하려고 지분 2분의 1을 증여하고 공동사업자로 사업자등록을 정정하면 재화의 공급에 해당하지 않아 부가가치세가 과세되지 않습니다. 하나의 사업을 함께 경영하기 위해 자기 지분을 동업자에게 넘기는 것은 출자지분의 양도로 보기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것을 재화의 공급으로 봅니다. 사업용 부동산을 대가 없이 증여하는 것도 원칙적으로는 재화의 공급이지만, 공동사업 출자지분을 넘기는 것은 사업용 재화 자체를 내보내는 것으로 보지 않습니다.

여기서 중요한 사실은 증여 뒤에도 그 호실의 임대사업이 같은 사업으로 계속된다는 점입니다. 자녀가 지분을 받은 뒤 따로 사업자등록을 내어 자기 몫만 별도로 임대하면 공동경영으로 보기 어려워 결론이 달라질 수 있습니다.

국세청은 지분 증여와 공동사업 전환을 어떻게 해석했나요?

국세청은 사전-2016-법령해석부가-0426(2016. 10. 24.)에서, 구분등기된 두 상가를 하나의 사업자등록으로 임대하던 사업자가 한 호실의 지분 2분의 1을 보증금·대출금 2분의 1 승계 조건으로 자녀에게 증여하고 그 호실에서 자녀와 공동으로 사업을 하면, 그 증여는 출자지분의 양도로서 재화의 공급에 해당하지 않는다고 회신했습니다.

국세청은 이 부담부증여가 보증금 등의 절반만 승계해 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘긴 사업양도로는 볼 수 없다고 하면서도, 단독사업자가 하나의 사업을 공동으로 경영하려고 자기 지분을 넘긴 것이므로 출자지분 양도로 보아야 한다고 판단했습니다. 회신은 질의한 사실관계를 전제로 하므로 공동사업 등록 없이 지분만 넘기는 경우에는 따로 따져야 합니다.

다른 호실을 통째로 증여하는 부분은 어떻게 되나요?

한 호실을 보증금과 대출금까지 모두 넘기며 통째로 증여하는 부분은 위 회신의 판단 대상이 아니었고, 사업양도 요건을 갖추는지에 따라 과세 여부가 갈립니다. 사업용 부동산 증여는 사업양도에 해당하지 않으면 재화의 공급으로 과세되기 때문입니다.

사업양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 인정됩니다. 두 호실을 하나의 사업장으로 등록해 두었다면 한 호실만 넘기는 것이 사업장 단위의 포괄 승계인지 다툼이 생길 수 있으므로, 증여 전에 사업장 등록 상태와 임대차계약 승계 범위를 확인해야 합니다.

증여 뒤에는 어떤 신고를 해야 하나요?

공동사업자의 구성원이나 출자지분이 바뀌면 지체 없이 사업자등록 정정신고를 해야 합니다. 정정신고서에는 사업자등록증과 공동사업 약정 내용을 함께 내고, 지분 비율은 증여계약서와 맞춰 적습니다.

부가가치세와 별도로, 부담부증여에서 자녀가 떠안는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세 문제가 생기고 나머지는 자녀의 증여세 대상입니다. 부가가치세가 나오지 않는다고 해서 다른 세금까지 정리되는 것은 아닙니다.

임대 상가 지분 증여 부가가치세 대응 순서

• 증여 구조 확정 - 호실별로 통째 증여인지 지분 증여인지, 승계 채무 비율은 얼마인지 정합니다. 구조에 따라 부가가치세 판단이 달라집니다.
• 공동사업 약정 - 지분 증여 호실은 자녀와 공동사업 약정서를 쓰고 손익분배비율을 정합니다. 공동경영 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 사업자등록 정정 - 증여일 뒤 지체 없이 사업자등록 정정신고서를 내 공동사업자 명세를 고칩니다. 통째 증여한 호실은 사업장 분리나 폐업 여부도 함께 정리합니다.
• 증여세·양도소득세 신고 - 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를, 채무 승계 부분은 양도소득세 예정신고를 따로 준비합니다.
• 과세 통지 대응 - 지분 증여분까지 재화 공급으로 보아 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 뒤 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호실별 사업장 등록 상태와 임대차계약 승계 범위에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 사업자등록 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 증여·양도와 관련한 부가가치세·증여세 부과처분의 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가를 통째로 자녀에게 증여하면 부가가치세가 나오나요?
  사업용 부동산을 증여하는 것도 재화의 공급이므로 사업양도에 해당하지 않으면 건물분에 부가가치세가 과세됩니다. 그 사업장의 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 자녀가 포괄적으로 승계하면 사업양도로 보아 과세되지 않을 수 있습니다.
• 지분 증여 뒤 자녀가 따로 사업자등록을 하면요?
  지분을 받은 자녀가 공동사업자가 아니라 별도 사업자로 자기 몫만 임대하면 하나의 사업을 공동으로 경영한다고 보기 어렵습니다. 이 경우 출자지분 양도가 아니라 사업용 재화를 넘긴 것으로 보아 과세될 수 있으므로 등록 방식을 먼저 정해야 합니다.
• 공동사업자로 바꿀 때 어떤 신고를 하나요?
  공동사업자의 구성원이나 출자지분이 바뀌면 지체 없이 사업자등록 정정신고서를 관할 세무서장에게 내야 합니다. 사업자등록증을 첨부하고 공동사업자 명세에 지분 비율과 손익분배비율을 적습니다.
• 부담부증여면 양도소득세도 나오나요?
  네, 부담부증여에서 수증자가 떠안는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 봅니다. 자녀가 임대보증금과 대출금 일부를 승계하면 그 금액만큼은 증여자에게 양도소득세 신고 의무가 생기고, 나머지 부분이 증여세 과세가액이 됩니다.
• 자녀가 승계한 보증금은 증여세에서 빠지나요?
  증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액은 증여세 과세가액에서 뺍니다. 다만 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무 인수 사실이 객관적으로 확인되지 않으면 인수하지 않은 것으로 추정하므로, 승계 내역을 계약서와 금융자료로 남겨 둡니다.
• 두 호실을 한 사업장으로 등록했으면 문제가 되나요?
  사업양도는 사업장별로 판단하므로, 두 호실을 하나의 사업장으로 등록해 두고 한 호실만 넘기면 사업장 단위의 포괄 승계인지 다툼이 생길 수 있습니다. 통째 증여할 호실이 있다면 증여 전에 사업장 등록 상태를 확인해야 합니다.
• 지분 증여분까지 과세되면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 납부고지서를 받은 뒤에는 90일 이내에 심판청구를 할 수 있습니다. 공동사업 약정서와 임대수입 분배 내역으로 공동경영 사실을 증명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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