양도소득세

상가주택 주택과 상가 면적이 같다며 양도세가 나왔는데 계단·지하실로 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

다툴 수 있습니다. 겸용주택은 주택 연면적이 주택 외 면적보다 커야 전체가 주택으로 비과세되는데, 주택 전용 계단은 주택 면적으로, 용도가 불분명한 지하실은 면적 비율로 나눠 계산합니다. 양도가액 12억원 이하라면 과세예고통지 30일 안에 과세전적부심사로 면적 산정을 바로잡을 수 있습니다.

1층은 가게, 위층은 집인 상가주택은 주택 면적이 주택 외 면적보다 조금이라도 크면 건물 전체를 주택으로 봅니다. 면적이 같거나 주택이 작으면 상가 부분에는 양도소득세가 나옵니다. 그래서 몇 ㎡ 차이로 세금이 수천만원 갈리는데, 세무서는 처음에 건축물대장 면적만 보고 계산하는 경우가 많습니다. 실제로는 계단·지하실·딸린 방을 어느 쪽에 넣느냐에 따라 결론이 뒤집히기도 합니다. 고지 전이라면 다툴 기회가 아직 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2010년에 지은 3층 상가주택을 2026. 3. 13. 9억 5천만원에 팔았습니다. 건축물대장에는 1층 근린생활시설 60㎡, 2·3층 주택 60㎡, 지하 창고 20㎡로 올라 있었습니다. 1층 면적 가운데 6㎡는 2층 집으로 올라가는 전용 계단이고, 지하 창고는 몇 년째 비어 있었습니다. A씨는 1세대 1주택이라 생각해 신고하지 않았는데, 2026. 9. 21. 주택 외 면적이 더 크다며 상가 부분에 양도소득세를 매기겠다는 과세예고통지를 받았습니다. A씨는 계단과 지하실을 주택으로 넣으면 결론이 달라지는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택과 상가 면적이 같으면 왜 상가 부분에 세금이 나오나요?

하나의 건물에 주택과 주택 외 부분이 함께 있으면, 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 클 때만 건물 전체를 주택으로 봅니다. 주택 연면적이 주택 외 부분보다 작거나 같으면 주택 외 부분은 주택이 아니므로 그 부분과 딸린 토지는 비과세에서 빠집니다.

이때 딸린 토지도 건물 연면적에서 주택이 차지하는 비율로 나눕니다. 주택 60㎡, 주택 외 80㎡로 보면 토지의 7분의 3만 주택 부수토지가 되고 나머지 7분의 4는 과세 대상입니다. 면적 판단 하나가 건물과 토지 양쪽의 세금을 함께 바꾸는 셈입니다.

아직 팔기 전이거나 새로 짓는 단계라면 사정이 다릅니다. 주택 면적이 주택 외 면적보다 조금이라도 크도록 설계하거나, 실제로 집으로 쓰는 공간의 대장 용도를 주택으로 정리해 두면 뒤에 사용 실태를 입증할 부담이 줄어듭니다. 다만 건축 규제와 임대 수입을 함께 따져 정해야 합니다.

계단과 지하실은 어느 쪽 면적으로 계산하나요?

세무서는 보통 건축물대장의 용도대로 면적을 나눕니다. 그러나 주택인지는 공부상 용도가 아니라 실제 쓰임으로 판단하고, 쓰임이 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다. 그래서 대장에 근린생활시설로 적힌 면적이라도 실제로는 주택 전용으로 쓰였다면 주택 면적에 넣을 수 있습니다.

계단이 대표적입니다. 조세심판원은 위층에 주택이 있는 겸용주택의 계단실은 주택에 사는 사람이 전용으로 쓰는 것이 통상이라며 계단실 면적을 주택 면적으로 보고, 건물 전체를 주택으로 인정했습니다. 상가 손님이 함께 쓰는 공용 계단이라면 사용 실태에 따라 나누어 봅니다. 계단 출입문 위치, 상가 쪽 출입구가 따로 있었는지, 계단에 상가 물건을 쌓아 두지 않았는지 같은 사정이 판단 자료가 됩니다.

지하실은 실제 용도를 먼저 봅니다. 주택 창고나 보일러실로 썼다면 주택, 가게 창고로 썼다면 주택 외 부분입니다. 비어 있어 용도가 분명하지 않으면 주택과 주택 외 면적 비율로 나눕니다. 조세심판원은 영업을 그만두고 방치된 지하층을 상가로 단정할 수 없다며 비율 안분을 하도록 결정했습니다.

사례에 대입하면 2층 주택 60㎡에 전용 계단 6㎡를 더한 66㎡가 주택이고, 1층 나머지 54㎡가 상가입니다. 빈 지하 20㎡를 66대 54로 나누면 주택 쪽이 11㎡여서 주택 77㎡, 주택 외 63㎡가 됩니다. 계단과 지하 쓰임을 입증하면 건물 전체를 주택으로 볼 여지가 생깁니다.

상가에 딸린 방이나 서류상 근린생활시설도 주택이 될 수 있나요?

상가로 세를 준 공간 안의 방에 세입자가 살았더라도, 국세청은 영업용 건물에 딸린 방을 원칙적으로 주택으로 보지 않습니다. 다만 세입자가 가족과 함께 그 방에서 실제로 생활했다는 사실이 확인되면 주택으로 볼 수 있으므로, 이를 뒷받침할 자료가 승부를 가릅니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 결론이 달라지나요?

양도가액이 12억원을 넘는 고가 겸용주택은 주택 면적이 더 크더라도 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다. 이 경우 상가 부분은 면적과 관계없이 과세되고, 주택 부분도 12억원 초과분에 세금이 나옵니다. 계단·지하실 다툼은 양도가액 12억원 이하 겸용주택에서 실익이 큽니다. 주택 면적이 더 커서 건물 전체를 주택으로 보는 겸용주택은 12억원 초과 여부를 상가 부분과 그 땅까지 포함한 전체 실지거래가액으로 판단하므로, 계단·지하실로 주택 면적을 늘리면 고가주택 판단 금액도 함께 커지는 점을 계산에 넣습니다. 12억원 초과 상가주택의 상가 부분 계산은 「15억원에 판 상가주택, 주택이 더 넓어도 상가 부분은 양도세가 나오나요?」에서 자세히 설명했습니다.

겸용주택 면적 다툼 대응 순서

• 서류 확보 - 과세예고통지서와 건축물대장, 층별 평면도를 받아 세무서가 나눈 면적을 확인합니다.
• 면적 재계산 - 계단·지하실·딸린 방의 실제 쓰임을 정리해 주택 면적을 다시 계산합니다.
• 입증자료 정리 - 임대차계약서, 전입 내역, 요금 내역, 사진을 시기별로 묶습니다.
• 과세전적부심사 - 통지를 받은 날부터 30일 안에 변호사와 함께 면적 산정의 잘못을 소명합니다.
• 불복·경정청구 - 고지 뒤라면 90일 안에 심판청구를, 이미 납부했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계단이 누구 전용이었는지, 지하실을 언제 무엇으로 썼는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 겸용주택 비과세 범위를 다투는 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가주택은 주택 면적이 얼마나 커야 전부 비과세인가요?
  주택 연면적이 주택 외 연면적보다 1㎡라도 크면 건물 전체를 주택으로 봅니다. 같거나 작으면 주택 외 부분과 그 비율만큼의 토지는 비과세에서 빠집니다. 양도가액 12억원을 넘으면 이 기준이 적용되지 않습니다.
• 1층에 있는 2층 집 전용 계단은 상가 면적인가요?
  실제로 위층 주택에 사는 사람만 쓰는 계단이라면 주택 면적으로 볼 수 있습니다. 조세심판원도 위층 주택의 계단실을 주택 면적으로 보아 전체 비과세를 인정한 적이 있습니다. 상가 손님이 함께 쓰면 사용 실태로 나눕니다.
• 비어 있던 지하실은 어떻게 계산하나요?
  지하실은 실제 용도에 따르고, 비어 있어 용도가 분명하지 않으면 주택과 주택 외 면적 비율로 나눕니다. 대장에 상가 창고로 적혀 있어도 실제로 방치됐다면 전부를 상가로 보지 않을 수 있습니다.
• 상가 세입자가 가게 안 방에서 살았다면 주택인가요?
  원칙적으로 영업용 건물에 딸린 방은 주택으로 보지 않지만, 세입자가 가족과 그 방에서 실제로 생활한 사실이 확인되면 주택으로 볼 수 있습니다. 전입 내역, 가정용 요금, 사진 같은 객관적 자료가 필요합니다.
• 상가주택을 13억원에 팔았는데 주택이 더 넓으면 전부 비과세인가요?
  아닙니다. 양도가액이 12억원을 넘는 겸용주택은 주택 면적이 더 커도 상가 부분을 주택으로 보지 않습니다. 상가 부분은 과세되고 주택 부분도 12억원 초과분에 대해 양도소득세가 나옵니다.
• 이미 상가 부분 양도세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  계단이나 지하실을 주택 면적에 넣으면 주택이 더 크다는 사정이 있다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 청구일부터 2개월 안에 답이 없으면 통지 전이라도 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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