양도소득세

상생임대 요건을 다 채운 집이 입주권으로 바뀐 뒤 팔아도 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 직전임대차계약 1년 6개월과 상생임대차계약 2년을 모두 채운 집이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 된 뒤 그 입주권을 팔아도 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 2024년 11월 20일 사전답변에서 상생임대주택 요건을 충족한 주택이 입주권으로 전환된 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항의 거주기간 제한을 받지 않는다고 보았습니다. 지금은 두 계약서와 세입자의 전입·전출 기록, 양도가액이 12억원 이하인지 확인해 두십시오.

입주권으로 바뀌었다고 해서 상생임대 요건을 다시 채울 필요는 없습니다. 주택일 때 이미 두 계약의 임대기간을 모두 채웠다면 입주권 상태의 양도에도 그 효과가 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 10월 조정대상지역에 있는 단독주택을 세입자가 있는 상태로 샀습니다. 승계한 전세계약이 2021년 6월에 끝나자 세입자와 보증금 7천만원으로 2년 7개월짜리 계약을 직접 맺었고, 2024년 1월 같은 보증금으로 2년 계약을 다시 썼습니다. 세입자는 그 뒤 묵시적 갱신으로 계속 살다가 2026년 6월에 나갔습니다. 그 사이 2026년 4월 관리처분계획인가가 나서 집은 조합원입주권이 됐고, A씨는 2026년 9월 입주권을 7억5천만원에 팔았습니다. 한 번도 살지 않은 집이라 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 요건을 채운 뒤 입주권이 된 경우를 어떻게 해석했나요?

양도소득세가 과세되지 않는다고 보았습니다. 국세청은 사전-2024-법규재산-0795(2024. 11. 20.)에서, 시행령 제155조의3의 상생임대주택 요건을 충족한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우 시행령 제154조 제1항의 거주기간 제한을 받지 않는 것으로 보고, 1세대가 소득세법 제89조 제1항 제4호 각 목의 요건을 갖추어 해당 입주권을 양도하면 비과세된다고 답했습니다. 질의 사안은 승계 계약이 끝난 뒤 맺은 2년 7개월의 직전임대차계약과 보증금을 올리지 않은 2년의 상생임대차계약을 모두 마친 상태에서 관리처분계획인가가 났고, 그 뒤 세입자가 나간 다음 입주권을 12억원 이하로 판 경우였습니다. 이 사전답변은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 상생 계약 2년이 끝나기 전에 철거되었거나 양도일에 다른 주택이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

상생임대주택 요건은 무엇이고 승계 계약은 어떻게 되나요?

세 가지 요건을 갖춰야 하고, 집을 살 때 넘겨받은 계약은 직전임대차계약이 아닙니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 시작할 것, 둘째, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 셋째, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 임대인 지위가 승계된 계약은 직전임대차계약에서 제외되므로, 승계 계약이 끝난 뒤 세입자와 직접 맺은 계약부터 세어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 승계 계약 종료 후 직접 맺은 계약. 질의 사안의 2년 7개월 계약이 여기에 해당합니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약과 보증금이 같은 2년 계약. 보증금을 올리지 않았으므로 5% 요건을 당연히 충족합니다.
• 묵시적 갱신 - 상생 계약 2년이 끝난 뒤 계약서 없이 이어진 기간은 2년 요건 판단에 영향을 주지 않습니다. 임대기간은 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

주택임대차보호법상 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보고 그 기간은 2년으로 봅니다. 묵시적 갱신 기간은 추가 계약서가 없어도 임대가 계속된 사실로 확인됩니다.

입주권 비과세에서 따로 봐야 할 요건은 무엇인가요?

관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건을 갖춘 기존주택이었고, 양도일에 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 소득세법 제89조 제1항 제4호는 조합원입주권 1개를 보유한 1세대가 인가일(인가 전 철거 시 철거일) 현재 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 소유한 세대일 것을 전제로, 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않거나(가목), 1주택을 보유하더라도 그 주택 취득일부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것(나목)을 요구합니다. 입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세됩니다. 상생임대 요건은 이 중 거주기간 2년 요건을 풀어 주는 역할을 합니다.

2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택의 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 없던 요건이므로 입주권 상태로 오래 보유할 계획이면 이 기한을 먼저 보아야 합니다. 이 개정에는 별도 적용례가 없어 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

상생임대 입주권 양도 비과세 대응 순서

• 계약서 정리 - 승계 계약, 직전임대차계약, 상생임대차계약을 날짜순으로 놓고 각 계약의 임대기간을 셉니다.
• 세입자 전입·전출 확인 - 주민등록 전입세대 열람으로 실제 임대기간을 확인합니다. 묵시적 갱신 기간도 함께 봅니다.
• 인가일·철거일 확인 - 관리처분계획인가일과 철거일이 상생 계약 2년 뒤인지 확인합니다.
• 양도일 주택 수와 가액 점검 - 다른 주택·분양권 보유 여부와 실지거래가액 12억원 이하 여부를 봅니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출합니다. 부인되면 경정청구와 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계 계약이 끝나기 전에 조건을 바꿔 다시 쓴 계약이 있거나 세입자가 상생 계약 도중에 바뀌었다면 계약서와 전입 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집 살 때 승계한 전세계약은 직전 계약이 되나요?
  안 됩니다. 주택 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 질의 사안에서도 승계 계약이 끝난 뒤 세입자와 직접 맺은 2년 7개월 계약을 직전임대차계약으로 보았습니다. 승계 계약을 만료 전에 조건을 바꿔 다시 쓴 계약은 다툼이 생기므로 만료 후 새로 맺는 편이 안전합니다.
• 상생 계약 뒤 묵시적 갱신으로 계약서가 없어도 되나요?
  됩니다. 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년은 처음 체결한 상생 계약으로 판단하고, 그 뒤 묵시적 갱신으로 계약서 없이 이어진 기간은 요건 충족 여부를 바꾸지 않습니다. 다만 특례적용신고서에는 직전임대차계약서와 상생임대차계약서 원본이 있어야 하므로 두 계약서는 보관해야 합니다.
• 입주권 양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세합니다. 상생임대 요건을 갖췄더라도 12억원을 넘는 부분은 비과세되지 않으므로, 양도가액이 기준에 가까우면 프리미엄과 청산금 구성을 미리 확인해야 합니다.
• 관리처분인가 전에 철거되면 기준일이 바뀌나요?
  바뀝니다. 입주권 비과세는 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 소유한 세대를 전제로 하되, 인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일을 기준으로 합니다. 철거로 상생 계약 2년이 끝나기 전에 임대가 종료되면 요건을 채우지 못합니다.
• 입주권 외에 집이 한 채 더 있으면 어떻게 되나요?
  양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 분양권이 없고, 그 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 양도하면 비과세 요건에 해당합니다. 3년 안에 양도하지 못한 경우에는 시행령이 정한 사유에 해당해야 합니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 받지 않습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정으로 생긴 기한입니다.
• 묵시적 갱신 기간은 어떻게 정해지나요?
  임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 세입자가 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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