양도소득세

집을 산 날 바로 맺은 전세계약도 상생임대 직전임대차계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 잔금을 치른 날 새 세입자와 맺은 전세계약은 전 소유자의 계약을 이어받은 것이 아니라면 상생임대주택 특례의 직전임대차계약으로 인정됩니다. 국세청은 2023년 3월 8일 회신에서 취득한 날 맺은 임대차계약도 「주택을 취득한 후」 체결한 계약으로 보되, 전 소유자가 맺어 둔 계약을 같은 내용으로 다시 쓴 것은 제외된다고 보았습니다. 지금은 잔금일과 임대차계약일, 세입자가 전 소유자 때부터 살던 사람인지부터 확인해 두십시오.

잔금일 다음 날까지 기다렸다가 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 같은 날이라도 내가 임대인으로서 새 세입자와 맺은 계약이면 직전임대차계약이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 10일 조정대상지역 아파트의 잔금을 치르고 등기를 넘겨받았습니다. 같은 날 공인중개사 사무실에서 새 세입자와 2년 전세계약을 맺고 계약금을 계좌로 받았으며, 세입자는 1월 말에 입주했습니다. 전 소유자는 직접 살다가 집을 비운 상태여서 승계한 임대차는 없었습니다. 2026년 1월 전세가 끝나면 같은 세입자와 보증금을 5% 안에서 올려 2년 더 계약하고, 그 뒤 거주 없이 팔면서 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 취득한 날 맺은 임대차계약을 어떻게 해석했나요?

직전임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 국세청은 서면-2022-법규재산-4863(2023. 3. 8.)에서, 1세대가 1주택을 취득한 날에 그 주택의 임대차계약을 맺고 임대기간 1년 6개월 요건을 채운 경우, 그 계약이 전 소유자와 임차인이 맺은 계약을 새 소유자가 같은 내용으로 다시 체결해 기간이 시작되는 경우가 아니라면 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 직전임대차계약에 해당한다고 답했습니다. 조문은 「주택을 취득한 후」 임차인과 체결한 계약을 요구하는데, 취득일 당일 체결도 취득 뒤 체결로 본다는 뜻입니다. 다만 같은 호 괄호가 취득으로 임대인의 지위가 승계된 계약을 제외하므로, 전 소유자가 맺어 둔 계약을 잔금일에 명의만 바꿔 다시 쓴 것은 승계 계약으로 보아 제외됩니다. 이 회신은 승계가 아님을 전제로 한 해석이어서, 세입자가 전 소유자 때부터 살던 사람이고 계약 내용이 같다면 결론이 달라집니다.

취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 등기를 넘겼으면 등기접수일입니다. 국세청은 매매계약을 맺은 뒤 잔금 전에 세입자와 작성한 임대차계약은 임대기간이 취득일 이후에 시작되더라도 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했으므로, 계약서 작성일이 잔금일 당일이나 그 뒤인지 잔금 영수증, 등기접수일과 함께 맞춰 두어야 합니다.

승계 계약과 직전임대차계약은 무엇이 다른가요?

세입자가 누구와 처음 계약했는지로 갈립니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 주택을 취득하면서 임대인 지위를 넘겨받은 임대차계약을 직전임대차계약에서 제외합니다. 전 소유자와 세입자의 계약이 남아 있는 집을 사면 그 계약은 승계 계약이고, 잔금일에 같은 세입자와 같은 조건으로 계약서를 다시 써도 성격이 바뀌지 않습니다.

• 직전임대차계약 - 내가 잔금을 치른 뒤(당일 포함) 세입자와 직접 맺은 계약. 전 소유자가 실거주하다 비운 집에 새 세입자를 들인 경우가 대표적입니다.
• 승계 계약 - 전 소유자가 맺은 계약을 넘겨받은 것. 이 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약부터 직전임대차계약이 될 수 있습니다.
• 기간 계산 - 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 월력으로 세며 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

상생임대차계약 체결 기한이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 늘었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 또 2023년 2월 28일 신설된 제4항에 따라 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우 보증금·임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다.

요건을 갖춘 상생임대주택을 팔면 1세대 1주택 비과세의 거주기간 2년, 거주주택 특례의 거주기간, 장기보유특별공제 표 2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다. 보유기간 2년 요건과 양도가액 12억원 초과분 과세는 그대로이므로, 취득일부터 양도일까지 2년이 지났는지도 함께 세어야 합니다.

취득일 임대차계약 상생임대 대응 순서

• 잔금일·계약일 대조 - 잔금 영수증, 등기접수일, 임대차계약서 작성일을 나란히 놓고 계약일이 취득일과 같거나 뒤인지 확인합니다.
• 승계 여부 확인 - 세입자가 전 소유자 때부터 살던 사람인지, 계약 조건이 전 계약과 같은지 봅니다. 승계 계약이면 그 계약이 끝난 뒤 새 계약부터 셉니다.
• 임대기간 계산 - 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년을 월력으로 셉니다. 세입자가 중간에 나갔다면 제4항 합산 요건을 확인합니다.
• 증가율·계약금 확인 - 상생 계약의 보증금·월세 인상률이 5% 이내인지 계산하고 계약금 입금 내역을 보관합니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서와 두 계약서를 제출하고, 양도기한 안에 양도합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 전에 세입자를 먼저 들였거나 전 소유자의 세입자와 조건을 바꿔 계약한 경우에는 매매계약서·임대차계약서·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금일 전에 미리 쓴 임대차계약은 직전임대차계약이 되나요?
  되지 않습니다. 국세청은 매매계약 뒤 잔금 전에 세입자와 작성한 임대차계약은 임대기간이 취득일 이후 시작되더라도 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다(사전-2024-법규재산-0967, 2025. 3. 17.). 취득한 날 체결한 계약은 인정되므로(서면-2022-법규재산-4863), 계약서 작성일을 잔금일 당일이나 그 뒤로 맞춰야 합니다.
• 전 소유자의 세입자와 잔금일에 새 계약서를 쓰면 어떻게 되나요?
  승계 계약으로 보아 직전임대차계약에서 제외됩니다. 회신은 전 소유자와 임차인이 맺은 계약을 새 소유자가 같은 내용으로 다시 체결해 기간이 시작되는 경우를 명시적으로 제외했습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호 괄호도 취득으로 임대인 지위가 승계된 계약을 뺍니다. 그 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 계약부터 직전임대차계약이 됩니다.
• 주택 취득일은 어떻게 정하나요?
  원칙은 대금을 청산한 날입니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항은 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일을 취득시기로 정합니다. 취득일 당일 맺은 임대차계약은 취득 후 체결로 인정되므로, 잔금 영수증과 등기접수일을 계약서 날짜와 함께 보관해야 합니다.
• 직전임대차계약 임대기간은 얼마나 돼야 하나요?
  1년 6개월 이상입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호가 정한 요건이고, 제3항에 따라 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 취득일에 계약을 맺었더라도 실제 임대한 기간으로 세므로, 세입자 입주가 늦어졌다면 입주일부터 계산되는지 계약서의 임대 개시일을 확인해야 합니다.
• 세입자가 1년 만에 나가면 직전임대차계약이 깨지나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우라면 종전 계약보다 보증금 또는 임대료가 오르지 않았을 때 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인 사정으로 내보낸 경우에는 합산되지 않아 1년 6개월을 새로 세야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺고 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 맺고 임대를 시작해야 하며, 그 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일이 양도기한입니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신설된 양도기한입니다.
• 특례를 받으면 보유기간 2년도 안 채워도 되나요?
  아닙니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 제154조 제1항의 거주기간 제한만 적용하지 않는다고 정하므로, 보유기간 2년 요건은 그대로 적용됩니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세되는 점도 같습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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