상속세

상속받고 1년쯤 뒤 판 땅값으로 상속세를 다시 매길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 상속 뒤 평가기간을 넘겨 판 땅값을 상속세 시가로 쓰려면 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 세무서가 증명해야 하고, 시간이 지나며 오른 일반적인 가격 상승도 따져야 합니다. 지금은 상속개시일부터 매매계약일까지 공시지가와 인근 거래가 변동 자료를 모아 두십시오.

상속 뒤 땅값이 오른 이유를 상속인이 하나하나 입증할 필요는 없습니다. 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 증명은 세무서가 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 형제는 2023년 아버지가 돌아가시면서 수도권 외곽의 논 약 4,900㎡를 상속받아 개별공시지가로 계산한 약 15억원으로 상속세를 신고했습니다. 상속 11개월 뒤와 15개월 뒤에 그 논을 절반씩 나누어 팔았고 매매대금은 합계 29억원이 넘었습니다. 세무서는 평가심의위원회 심의를 거쳐 이 매매대금을 상속 당시 시가로 보고 2025년 상속세 4억원가량을 더 고지했습니다. D씨 형제는 상속 뒤 1년 넘게 주변 땅값이 계속 올랐다며 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속 6개월이 지난 뒤의 매매가격도 상속세 시가가 되나요?

될 수는 있지만 요건이 까다롭습니다. 상속개시일 전후 6개월인 평가기간을 벗어난 매매라도, 상속개시일 전 2년 안이거나 평가기간 뒤부터 법정결정기한까지의 거래이고 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 평가심의위원회가 심의하면 시가에 포함될 수 있습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」도 판결 당시와 같은 구조입니다. 평가기간 밖 매매는 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하고 평가심의위원회 심의를 거쳐야 시가로 들어갑니다. 상속세의 법정결정기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월이고, 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다.

가격변동이 없었는지는 상속개시일부터 매매계약일까지를 기준으로 봅니다. 매매의 경우 평가기간 해당 여부도 잔금일이나 등기일이 아니라 매매계약일로 판단합니다.

땅값이 오른 기간도 가격변동의 특별한 사정에 들어가나요?

들어갑니다. 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결은 시간이 흐르면서 생기는 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정을 판단할 때 고려해야 한다고 했습니다. 시행령이 시간의 경과를 고려 요소로 명시하고 있기 때문입니다.

법원은 판단 요소로 토지 분할·지목 변경·건물 신축 같은 대상 부동산의 변화, 용도지역 변경 같은 규제 변화, 주변 지역 환경 변화를 들었습니다. 여기에 상속개시일과 매매계약일 사이의 간격, 그 기간 개별공시지가의 누적 변동폭, 인근 부동산 거래가격의 변동폭도 함께 봅니다. 상속 당시 그 매매가격으로 거래가 성립하기 어려웠거나 그 가격을 시가로 보면 비슷한 토지와 현저한 불균형이 생긴다면 시가로 삼을 수 없습니다.

상속세 평가의 원칙은 상속개시일 현재의 시가입니다. 상속 뒤 의미 있는 가격 상승이 있었다면 그 뒤 매매가격은 상속 당시 객관적 교환가치를 반영한다고 볼 수 없습니다.

가격변동이 없었다는 증명은 누가 해야 하나요?

세무서가 해야 합니다. 대법원은 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 주장·증명해야 한다고 판단했습니다.

이 사건에서 상속인들은 개별공시지가로 토지를 약 15억원으로 평가해 상속세를 신고했습니다. 세무서는 상속 11개월 뒤와 15개월 뒤에 맺은 매매계약의 대금 합계 29억 4천만원을 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 보고 상속세를 더 고지했습니다. 법원은 세무서가 낸 증거만으로는 그 기간에 가격변동이 없었다고 인정할 수 없다며 처분을 취소했고, 대법원은 상고를 기각했습니다.

평가심의위원회가 가격변동이 없다고 심의했다는 사실만으로 증명이 끝나지는 않습니다. 소송에서는 공시지가 변동률, 인근 거래 사례, 개발 호재 발표 시점 같은 자료로 다시 다툴 수 있습니다.

상속세 결정 고지를 받았다면 언제까지 다투나요?

고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 해야 합니다. 이 사건 상속인도 결정 고지를 받은 뒤 조세심판원에 심판청구를 했고, 일부 인용 결정 뒤 남은 처분에 대해 취소소송을 냈습니다.

상속세를 신고한 뒤 스스로 다시 계산해 보니 너무 많이 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 결정 고지로 늘어난 세액은 처분이 있음을 안 날부터 3개월 안에도 경정청구를 할 수 있습니다.

상속세 시가 다툼 대응 순서

• 매매계약일 확인 - 상속 뒤 매매의 계약일을 확인해 평가기간 안인지 밖인지 나눕니다. 평가기간 밖이면 평가심의위원회 심의가 있었는지부터 봅니다.
• 가격변동 자료 수집 - 상속개시일부터 매매계약일까지 개별공시지가 변동률과 인근 거래가격 변화를 모읍니다. 개발계획 발표나 용도지역 변경 시점도 함께 정리합니다.
• 불균형 비교 - 그 매매가격을 시가로 볼 때 주변 비슷한 토지 평가액과 얼마나 벌어지는지 계산합니다. 현저한 불균형은 시가 부인의 근거가 됩니다.
• 불복 청구 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 합니다. 일부만 인용되면 남은 처분을 다시 소송으로 다툽니다.
• 취소소송 - 결정을 받은 뒤 행정소송으로 갑니다. 가격변동이 없었다는 증명 책임이 세무서에 있다는 점을 앞세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속 뒤 토지를 나누어 팔았거나 매수인이 특수관계인이라면 매매계약서와 토지 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 부과처분에 대한 조세심판 청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세 평가기간은 언제부터 언제까지인가요?
  상속재산은 상속개시일 전후 6개월 안에 있었던 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 봅니다. 이 기간 밖이라도 상속개시일 전 2년 안이나 평가기간 뒤부터 법정결정기한까지의 매매는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다.
• 법정결정기한은 상속 후 얼마인가요?
  상속세 법정결정기한은 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월입니다. 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이므로, 상속 뒤 대략 1년 3개월에서 1년 4개월 사이까지 맺은 매매계약이 평가심의위원회 심의 대상이 될 수 있습니다.
• 평가심의위원회가 인정하면 끝인가요?
  아닙니다. 대법원 2025두30615 판결은 상속개시일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 한다고 했습니다. 심의 결과가 있어도 소송에서 공시지가 변동률이나 인근 거래가 변화로 다시 다툴 수 있습니다.
• 땅값이 그냥 올랐을 뿐인데도 고려되나요?
  고려됩니다. 시행령이 시간의 경과를 판단 요소로 정하고 있어서, 대법원은 개발 호재 같은 특별한 사건이 없더라도 시간이 지나며 생긴 일반적 가격 상승을 함께 따져야 한다고 판단했습니다. 의미 있는 변동이 있었다면 그 매매가격은 시가로 쓸 수 없습니다.
• 평가기간 해당 여부는 잔금일로 보나요?
  매매의 경우 매매계약일을 기준으로 봅니다. 잔금을 치른 날이나 소유권이전등기를 한 날이 아닙니다. 그래서 계약을 상속 후 6개월 안에 맺고 잔금을 그 뒤에 치렀다면 평가기간 안의 매매로 보아 시가가 될 수 있습니다.
• 상속세 고지를 받으면 언제까지 불복하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 하거나 국세청에 심사청구를 해야 합니다. 일부만 인용되면 감액경정되고 남은 처분을 대상으로 취소소송을 냅니다. 이 기간을 넘기면 처분을 다투기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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