법인세·소득세

비과세 임대소득만 있던 사람이 주택신축판매를 시작하면 신규 사업자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 직전 해까지 비과세 주택임대소득만 있던 사람이 주택신축판매업을 시작했다면 단순경비율 판단에서는 신규 사업자로 봅니다. 국세청은 비과세 주택임대 수입금액을 판정 기준에 넣지 않는다고 해석했습니다. 다만 그해 분양 수입이 1억5천만원 이상이면 단순경비율을 쓸 수 없으니 분양대금 합계부터 확인해 보십시오.

비과세 주택임대소득이 있었다는 이유로 기존 사업자로 취급될까 걱정할 필요는 없습니다. 직전 해까지 비과세 주택임대소득만 있었다면 주택신축판매업을 시작한 해에는 신규 사업자로 보고 단순경비율 대상 여부를 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2023년 오피스텔 한 채를 사서 주택임대사업자로 등록하고 전세를 놓았습니다. 집이 한 채뿐이라 임대소득은 비과세였고 종합소득세 신고도 하지 않았습니다. 2025년 부모에게 증여받은 땅에 다가구주택을 지어 팔기로 하고 다른 사업장으로 주택신축판매업 사업자등록을 했습니다. 2026년 5월 신고를 앞두고 J씨는 임대사업 때문에 신규 사업자가 아니어서 기준경비율로만 신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비과세 임대소득만 있었으면 신규 사업자로 보나요?

네, 직전 과세기간까지 비과세 주택임대소득만 있던 사람이 그해 주택신축판매업을 시작했다면 단순경비율 판단에서는 신규로 사업을 개시한 사업자로 봅니다. 비과세 주택임대 수입금액은 판단 기준 수입금액에 넣지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제143조 제4항은 단순경비율 적용대상자를 두 부류로 나눕니다.

• 제1호 - 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
• 제2호 - 직전 과세기간 수입금액 합계가 업종별 기준에 미달하는 사업자

1주택 소유자의 주택임대소득은 그 주택의 기준시가가 12억원 이하이고 국내에 있으면 비과세입니다. 비과세 소득만 있던 사람은 사업소득을 신고할 의무가 없었으므로, 추계 방식을 정할 때에도 그 소득을 고려하지 않습니다.

국세청은 비과세 임대사업자의 업종 추가를 어떻게 해석했나요?

국세청은 단순경비율 대상 판정의 수입금액에는 비과세되는 주택임대 총수입금액을 넣지 않으며, 직전 과세기간까지 계속 비과세 주택임대소득만 있던 사업자가 그해 주택신축판매업을 시작했다면 제143조 제4항 제1호(신규 사업자)로 판단한다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석소득-0189, 2017. 6. 7.). 질의자는 오피스텔 한 채를 전세로 놓던 주택임대사업자가 증여받은 토지에 다가구주택을 지어 팔려던 경우였습니다.

국세청은 추계가 신고·과세 대상인 사업소득을 전제로 한 제도라는 점을 들었습니다. 단순경비율은 장부를 쓸 능력이 부족한 영세 사업자를 위한 것인데, 신고 의무도 없던 사람을 비과세 수입까지 넣어 계속사업자로 보면 준비도 없이 불이익을 받게 된다고 설명했습니다.

이 회신은 직전 해까지 비과세 소득만 있던 사실관계를 전제로 합니다. 직전 해에 과세되는 사업소득이 조금이라도 있었다면 제2호의 계속사업자로 판단합니다.

신규 사업자면 단순경비율을 바로 적용받나요?

아닙니다. 신규 사업자라도 그해 수입금액이 간편장부대상자 기준금액에 미달해야 단순경비율을 적용합니다. 주택신축판매업처럼 주거용 건물을 지어 파는 업종은 기준금액이 1억5천만원입니다.

다가구주택 한 동을 분양하면 분양대금이 1억5천만원을 넘는 경우가 대부분입니다. 그러면 신규 사업자라도 기준경비율로 추계하거나 장부를 써서 신고해야 합니다. 신규 사업자로 인정받는 실익은 주로 간편장부대상자가 되어 장부 작성 부담이 줄어드는 데 있습니다.

기준경비율로 추계하면 무엇을 준비하나요?

기준경비율로 추계하면 매입비용, 임차료, 인건비 같은 주요경비는 증빙이 있는 금액만 빼고, 나머지 경비만 기준경비율로 계산합니다. 공사비와 자재비 증빙이 없으면 실제보다 소득이 크게 잡힙니다.

그래서 시공사 세금계산서, 자재 구입 영수증, 계좌이체 내역을 공사 단계별로 모아야 합니다. 증여받은 토지라면 취득가액을 증여세 신고가액으로 정리해 두어야 분양 원가를 계산할 수 있습니다. 장부를 써서 실제 경비로 신고하는 편이 유리한지도 함께 비교합니다.

비과세 임대사업자 업종 추가 대응 순서

• 직전 소득 확인 - 직전 과세기간까지 과세되는 사업소득이 있었는지, 임대 주택이 비과세 요건을 갖췄는지 확인합니다.
• 올해 수입금액 확인 - 분양대금을 포함한 그해 수입금액이 1억5천만원에 미달하는지 확인합니다.
• 신고 방식 결정 - 미달하면 단순경비율, 넘으면 기준경비율이나 장부 신고 중 유리한 쪽을 고르고 추계소득금액계산서나 간편장부소득금액계산서를 작성합니다.
• 증빙 정리 - 공사비·자재비 세금계산서와 이체 내역, 토지 취득가액 자료를 모읍니다.
• 사후 정정 - 잘못된 방식으로 신고해 세금을 더 냈다면 5년 안에 경정청구를, 과세 통지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 주택이 두 채 이상이었거나 기준시가 12억원을 넘었다면 직전 수입금액 계산이 달라지므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 추계 결정에 대한 종합소득세 부과처분 취소소송과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직전 해에 과세되는 임대소득이 있었다면요?
  직전 과세기간에 과세되는 사업소득이 있었다면 신규 사업자가 아니라 계속사업자로 보아 직전 수입금액이 업종별 기준에 미달하는지로 판단합니다. 임대 주택이 두 채 이상이거나 기준시가 12억원을 넘었다면 과세 대상일 수 있습니다.
• 주택 한 채 임대소득은 언제 비과세인가요?
  1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득은 비과세입니다. 다만 그 주택의 기준시가가 12억원을 넘거나 국외에 있는 주택이면 과세됩니다. 주택 수는 부부 합산 등 시행령의 계산 방법을 따릅니다.
• 단순경비율을 쓰려면 수입이 얼마 이하여야 하나요?
  주택신축판매처럼 주거용 건물을 지어 파는 업종은 그해 수입금액이 1억5천만원에 미달해야 단순경비율을 적용합니다. 신규 사업자도 이 요건을 갖춰야 하므로 분양대금 합계를 먼저 확인합니다.
• 신규 사업자로 인정받으면 무엇이 좋은가요?
  해당 과세기간에 신규로 사업을 시작한 사업자는 간편장부대상자가 되어 복식부기 장부 대신 간편장부로 신고할 수 있습니다. 단순경비율을 쓰지 못하더라도 장부 작성 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
• 증여받은 땅이면 원가는 어떻게 잡나요?
  증여받은 토지를 사업에 쓰는 경우 분양 원가에 넣을 토지 가액은 증여세 신고가액 등 취득 당시 가액 자료로 정리해야 합니다. 증여세 신고서와 감정평가서를 보관해 두면 원가 계산 근거가 됩니다.
• 신고 방식을 잘못 골랐다면요?
  단순경비율 대상이 아닌데 단순경비율로 신고했다면 세무서가 기준경비율로 경정할 수 있습니다. 반대로 더 불리한 방식으로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.
• 세무서가 계속사업자로 보고 고지하면요?
  직전 해에 비과세 임대소득만 있었다는 자료로 신규 사업자임을 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 낼 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 추계로 종합소득세를 신고했는데 장부로 다시 계산해 경정청구할 수 있나요?
• 기존 사업자가 주택신축판매업을 추가하면 단순경비율을 받을 수 있나요?

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