세금

신탁한 땅의 지목이 바뀌면 간주취득세는 신탁회사와 위탁자 중 누가 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

신탁등기로 소유권이 넘어간 땅이라면 지목변경 간주취득세는 신탁회사인 수탁자가 냅니다. 위탁자가 공사비를 들여 지목을 바꿨어도 대법원은 수탁자를 납세의무자로 보았습니다. 위탁자가 따로 신고할 의무는 없지만, 과세표준이 될 공사비 자료는 위탁자가 쥐고 있으므로 함께 준비해야 합니다.

신탁등기로 소유권이 넘어간 땅이라면 지목변경 간주취득세는 신탁회사인 수탁자가 냅니다. 위탁자가 공사비를 들여 지목을 바꿨어도 대법원은 수탁자를 납세의무자로 보았습니다. 위탁자가 따로 신고할 의무는 없지만, 과세표준이 될 공사비 자료는 위탁자가 쥐고 있으므로 함께 준비해야 합니다.

위탁자가 공사했는데 왜 신탁회사가 취득세를 내나요?

지목변경 취득세는 그 땅을 소유한 사람에게 매기는 세금이기 때문입니다. 지방세법은 토지의 지목을 사실상 바꿔 가액이 늘면 취득으로 봅니다. 여기서 과세되는 것은 「소유하고 있는」 토지의 가치 증가입니다.

신탁등기를 마치면 소유권은 대외적으로뿐 아니라 위탁자와의 내부관계에서도 수탁자에게 넘어갑니다. 신탁법은 신탁재산의 개발 등으로 수탁자가 얻은 재산도 신탁재산에 속한다고 정합니다. 대법원은 이 두 점을 들어 지목변경 취득세의 납세의무자를 수탁자로 보았습니다. 위탁자가 실제로 땅을 깎고 골프장을 조성했다는 사정은 결론을 바꾸지 못했습니다.

이 사건 원심은 비용과 노력을 들인 위탁자가 납세의무자라고 보았습니다. 대법원은 이를 법리 오해로 보고 파기환송했습니다. 따라서 구청이 위탁자에게 지목변경 취득세를 고지했다면 납세의무자를 잘못 정한 처분으로 다툴 여지가 있습니다.

신탁등기로 땅을 넘길 때의 취득세 비과세와 혼동하면 안 됩니다. 위탁자에서 수탁자로, 신탁 종료로 수탁자에서 위탁자로 넘어가는 이전에는 취득세를 매기지 않습니다. 이 비과세는 신탁등기가 함께 이루어진 소유권 이전에만 적용됩니다. 신탁기간 중 지목을 바꿔 가치가 늘어난 부분은 별개의 취득이어서 비과세 대상이 아닙니다.

지목변경 취득세는 언제, 얼마를 내나요?

지목이 사실상 바뀐 날과 공부상 바뀐 날 중 빠른 날이 취득일입니다. 그날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다. 공사가 끝나기 전에 일부를 먼저 쓰기 시작했다면 그 부분은 사용일에 취득한 것으로 봅니다.

과세표준은 지목변경으로 늘어난 가액에 해당하는 사실상취득가격입니다. 공사비, 설계비, 인허가 비용처럼 지목을 바꾸는 데 실제로 든 비용이 기준이 됩니다. 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 변경 후 시가표준액에서 변경 전 시가표준액을 뺀 금액으로 계산합니다.

세율은 중과기준세율인 1천분의 20입니다. 예를 들어 지목변경 비용이 50억원이면 취득세는 1억원입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙을 수 있습니다.

위탁자 장부로 과세표준을 잡았다면 다툴 수 있나요?

위탁자 장부가 객관적 자료로 뒷받침되지 않으면 다툴 수 있습니다. 신탁 토지에 골프장을 조성한 사안에서 구청은 수탁자에게 취득세를 매기면서 위탁자의 법인장부를 과세표준으로 썼습니다. 원심은 그 장부가 신뢰할 자료로 작성되지 않았다며 처분을 전부 취소했습니다. 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각해 이 판단이 확정되었습니다.

이 사건은 장부로 비용이 입증될 때만 그 비용을 쓰도록 한 구 시행령이 적용된 사안입니다. 현행법은 사실상취득가격을 원칙으로 하고, 확인할 수 없으면 시가표준액 차액을 씁니다. 표현은 달라졌지만 「확인되는 실제 비용」이어야 한다는 점은 같으므로 같은 다툼이 생길 수 있습니다.

수탁자는 공사 내역을 직접 알지 못하는 경우가 많습니다. 위탁자가 공사비를 다른 사업 비용과 섞어 장부에 올렸을 수 있습니다. 민원 처리비나 회원권 분양수수료처럼 지목변경과 무관한 비용이 들어가지 않았는지 따져 봐야 합니다.

가산세는 따로 보아야 합니다. 같은 사건 1심은 수탁자가 납세의무를 몰랐던 것을 법령의 부지로 보아 가산세 면제 사유를 인정하지 않았습니다. 위탁자에게 잘못 고지된 사정이 있었어도 마찬가지였습니다.

신탁회사가 낸 취득세는 결국 누가 부담하나요?

납세의무와 최종 비용 부담은 따로 봅니다. 수탁자는 신탁사무 처리에 필요한 비용을 신탁재산에서 지출할 수 있습니다. 고유재산으로 먼저 냈다면 그 돈과 이자를 신탁재산에서 상환받을 수 있습니다. 신탁재산이 부족할 우려가 있으면 수익자에게 그가 얻은 이익의 범위에서 비용을 청구할 수도 있습니다.

신탁계약에서 세금 부담을 따로 정했다면 그 약정이 우선합니다. 실무상 많은 신탁계약이 제세공과금을 위탁자 부담으로 정합니다. 이 경우 구청에는 수탁자가 내고, 그 돈은 위탁자에게 청구하는 구조가 됩니다.

따라서 위탁자가 「내 이름으로 고지가 안 나왔으니 상관없다」고 볼 일은 아닙니다. 신고 단계에서 수탁자와 과세표준 자료를 맞추지 않으면 늘어난 세액을 결국 위탁자가 떠안을 수 있습니다.

신탁 토지 지목변경 취득세 대응 순서

• 취득일 확인 - 준공검사일, 지적공부 변경일, 일부 사용 개시일을 모아 가장 빠른 날을 정합니다.
• 납세의무자 확인 - 신탁등기 여부를 확인하고, 위탁자 앞으로 고지가 나왔다면 처분의 상대방이 맞는지 따집니다.
• 비용 자료 분리 - 지목변경에 든 공사비와 건축물·다른 사업 비용을 계정별로 나눠 수탁자에게 넘깁니다.
• 신고와 비용 정산 - 60일 안에 수탁자 명의로 신고하고, 신탁계약에 따라 세금 정산 방법을 서면으로 정합니다.
• 불복 검토 - 과세표준이나 납세의무자가 잘못되었다면 처분을 안 날부터 90일 안에 조세심판원 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁등기 시점과 공사비 자료가 어떻게 정리되어 있는지에 따라 납세의무자와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁 부동산의 취득세 신고 검토와 지방세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁이 끝나 땅을 위탁자에게 돌려받을 때도 취득세를 내나요?
  신탁 종료로 수탁자에게서 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우는 취득세를 부과하지 않습니다. 다만 신탁등기가 병행된 신탁법상 신탁이어야 하고, 주택조합 등의 일부 취득은 제외됩니다.
• 위탁자에게 지목변경 취득세가 고지되었다면 어떻게 다투나요?
  처분을 안 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 할 수 있습니다. 행정소송은 심판청구 결정을 거친 뒤 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 제기합니다.
• 위탁자 지위를 다른 사람에게 넘기면 취득세가 나오나요?
  신탁법에 따라 위탁자 지위가 이전되면 새 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 봅니다. 다만 실질적 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 시행령이 정한 때에는 과세하지 않습니다.
• 지목변경 전후 시가표준액 차액으로 계산하는 것은 언제인가요?
  지목변경에 든 사실상취득가격을 확인할 수 없을 때입니다. 변경 후 시가표준액에서 취득일 현재 변경 전 지목의 개별공시지가를 뺀 금액이 과세표준이 됩니다.
• 대도시 안 법인 소유 신탁 토지라면 세율이 달라지나요?
  취득물건이 지방세법 제13조 제1항의 중과 대상이면 지목변경 세율이 중과기준세율의 100분의 300이 됩니다. 신탁 토지라도 중과 요건을 함께 확인해야 합니다.
• 수탁자가 낸 취득세를 위탁자에게 청구할 수 있나요?
  신탁계약에서 세금을 위탁자 부담으로 정했다면 그 약정에 따라 청구할 수 있습니다. 약정이 없으면 수탁자는 신탁재산에서 비용을 상환받고, 부족하면 수익자에게 이익 범위에서 청구할 수 있습니다.
• 공사 도중 일부를 먼저 쓰면 그 부분은 언제 취득한 것인가요?
  지목변경일 전에 사용하는 부분은 그 사실상 사용일에 취득한 것으로 봅니다. 그날부터 60일 안에 그 부분을 신고해야 하므로, 임시 개장이나 부분 사용 일정을 미리 확인해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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