세금

신탁한 주택의 종부세를 위탁자가 안 내면 신탁재산에서 걷나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 위탁자가 종부세를 체납하고 다른 재산으로도 부족하면 수탁자가 그 신탁주택으로 납부할 의무를 집니다. 2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 종부세부터는 신탁주택을 관리·처분·운용해 얻은 재산도 대상입니다. 수탁자의 고유재산까지 책임지는 것은 아닙니다.

네, 위탁자가 종부세를 체납하고 다른 재산으로도 부족하면 수탁자가 그 신탁주택으로 납부할 의무를 집니다. 2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 종부세부터는 신탁주택을 관리·처분·운용해 얻은 재산도 대상입니다. 수탁자의 고유재산까지 책임지는 것은 아닙니다.

신탁주택의 종부세는 누가 내나요?

신탁주택의 종부세 납세의무자는 위탁자입니다. 수탁자 명의로 등기돼 있어도 법은 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그래서 위탁자의 다른 주택과 합산해 세액을 계산합니다.

다만 지역주택조합이나 직장주택조합처럼 조합원이 낸 돈으로 산 주택은 예외입니다. 위탁자별로 나눠 과세하기 어렵기 때문에 그 조합이 납세의무자가 됩니다. 2025. 12. 23. 개정으로 이 조합의 범위가 정비됐습니다.

위탁자가 종부세를 내지 않으면 세무서는 먼저 위탁자의 다른 재산에 강제징수를 합니다. 그래도 징수할 금액에 못 미칠 때 비로소 수탁자에게 신탁주택으로 내라고 할 수 있습니다. 수탁자의 책임은 보충적인 셈입니다.

그래서 수탁자가 고지를 받았다면 세무서가 위탁자의 다른 재산을 먼저 살폈는지 확인할 실익이 있습니다. 위탁자에게 예금이나 다른 부동산이 충분한데도 곧바로 신탁재산에 고지했다면 요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 강제징수를 해도 부족하다는 판단은 세무서가 하므로 위탁자 재산 현황 자료를 함께 확보해 두는 편이 낫습니다.

2026년부터 무엇이 넓어졌나요?

종전에는 수탁자가 책임지는 재산이 신탁주택 자체였습니다. 2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 종부세부터는 신탁주택의 관리, 처분, 운용, 개발로 수탁자가 얻은 재산도 포함됩니다. 신탁법상 신탁재산에 속하는 재산이어야 합니다.

이 차이는 신탁주택이 이미 팔린 경우에 크게 드러납니다. 종전에는 주택이 처분되면 물적납세의무를 물을 대상이 사라질 수 있었습니다. 이제는 그 매각대금이나 임대수익이 신탁재산으로 남아 있으면 그 돈으로 징수할 수 있습니다.

종부세 납세의무는 과세기준일인 매년 6. 1.에 성립합니다. 그래서 넓어진 범위는 2026. 6. 1.에 성립한 2026년분 종부세부터 적용됩니다. 2025. 6. 1.에 성립한 2025년분 체납액은 2026년에 징수하더라도 종전처럼 신탁주택 자체로만 책임이 한정됩니다. 고지서에 적힌 과세연도부터 확인해야 하는 이유입니다.

토지도 같은 구조로 바뀌었습니다. 신탁토지의 수탁자도 관리·처분·운용·개발로 얻은 신탁재산까지 책임집니다. 개발신탁이나 담보신탁으로 묶인 토지의 분양대금이 대표적입니다. 분양대금이 이미 신탁계약에 따라 우선수익자에게 지급됐다면 신탁재산에 남은 금액이 얼마인지가 쟁점이 됩니다. 지급 시점과 고지 시점의 선후를 확인해야 합니다.

어떤 체납 종부세까지 신탁재산으로 내야 하나요?

수탁자가 책임지는 것은 신탁 설정일 이후에 법정기일이 도래한 종부세로서 그 신탁주택과 관련해 발생한 것입니다. 여기에 그 체납액을 강제징수하는 과정에서 생긴 강제징수비가 더해집니다. 위탁자의 다른 주택분 종부세까지 신탁주택으로 내는 것은 아닙니다.

신탁 설정 전에 이미 법정기일이 지난 종부세도 대상이 아닙니다. 그래서 신탁 설정일이 언제인지가 범위를 가르는 기준입니다. 수탁자가 바뀌었더라도 최초 수탁자에 대한 신탁 설정일을 기준으로 현재 수탁자에게 징수합니다.

위탁자가 여러 주택을 가져 합산 과세됐다면 신탁주택 관련분을 나눠 계산해야 합니다. 이 안분이 정확한지가 수탁자나 우선수익자 쪽에서 다툴 수 있는 지점이 됩니다. 세율 구간과 세부담 상한이 함께 적용되면 안분 결과가 공시가격 비율과 달라질 수 있습니다. 계산 근거를 받아 보는 것이 좋습니다.

수탁자와 우선수익자는 어떻게 대응해야 하나요?

수탁자에게 징수하려면 세무서는 과세기간, 세액과 산출근거, 납부기한을 적은 납부고지서를 수탁자에게 보내야 합니다. 위탁자에게도 그 사실을 통지해야 합니다. 고지서의 산출근거가 신탁주택 관련분으로 정확히 나뉘었는지 먼저 확인해야 합니다.

고지가 나간 뒤에는 위탁자가 수익권을 넘기거나 신탁재산을 팔아도 고지된 납세의무는 그대로 남습니다. 새 수탁자가 들어오면 이전 수탁자에게 고지된 의무를 승계합니다. 담보신탁의 우선수익자라면 신탁재산에서 받을 몫이 줄어들 수 있습니다.

수탁자는 신탁재산의 보존과 개량을 위해 지출한 필요비와 유익비를 우선 변제받을 권리가 있습니다. 강제징수 과정에서 이 비용을 먼저 확보하려면 지출 증빙을 갖춰 둬야 합니다. 신탁과 종부세가 얽힌 다른 쟁점은 「땅을 개발신탁하고 신탁사가 5년 안에 사업승인을 받으면 종부세 합산배제되나요?」에서 다뤘습니다.

신탁주택 종부세 물적납세의무 대응 순서

• 설정일 확인 - 최초 신탁 설정일과 체납 종부세의 법정기일을 비교합니다.
• 보충성 확인 - 위탁자의 다른 재산에 강제징수를 했는지, 부족액이 얼마인지 확인합니다.
• 관련분 대조 - 합산 과세된 세액 중 신탁주택 관련분이 정확히 안분됐는지 봅니다.
• 신탁재산 정리 - 2026년 이후 성립분이면 처분대금·운용수익 등 신탁재산 현황을 정리합니다.
• 비용 우선변제 - 필요비·유익비 지출 증빙을 갖춰 우선변제를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 설정일과 성립 시기, 남은 신탁재산에 따라 책임 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신탁재산에 대한 물적납세의무와 담보신탁 관련 조세 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁주택 종부세를 왜 위탁자의 다른 주택과 합산하나요?
  법이 신탁주택의 위탁자를 납세의무자로 정하고 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 보기 때문입니다. 그래서 위탁자 보유 주택 수와 공시가격 합계에 신탁주택도 들어갑니다.
• 수탁자가 자기 돈으로 위탁자 종부세를 내야 하나요?
  아니요, 수탁자의 의무는 신탁주택과 그 관리·처분·운용으로 얻은 신탁재산 범위로 한정됩니다. 수탁자의 고유재산으로 내야 하는 것은 아니므로 고지서에 고유재산 압류가 포함됐다면 다퉈야 합니다.
• 2025년분 종부세 체납에도 처분대금까지 징수할 수 있나요?
  부칙은 2026. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 확대 규정을 적용하도록 했습니다. 2025년에 성립한 종부세라면 종전처럼 신탁주택 자체가 대상입니다.
• 고지 후 위탁자가 수익권을 팔면 수탁자 책임이 없어지나요?
  아니요, 납부고지 뒤에 위탁자가 수익권을 포기·이전하거나 신탁재산을 양도해도 고지된 부분의 납세의무에는 영향이 없습니다. 고지 시점이 중요한 이유입니다.
• 수탁자가 신탁사업 중 지출한 공사비는 먼저 받을 수 있나요?
  신탁재산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비와 유익비는 강제징수 때 우선변제를 받을 수 있습니다. 공사비 중 이 범위에 해당하는 부분을 증빙으로 구분해 둬야 합니다.
• 토지를 신탁한 경우도 같은가요?
  네, 신탁토지의 위탁자가 종부세를 체납하면 수탁자가 그 신탁토지와 관리·처분·운용으로 얻은 신탁재산으로 납부할 의무를 집니다. 구조와 적용 시기는 주택과 같습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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