법인세·소득세

소매업용으로 산 땅을 잠시 임대하면 임대 적자를 소매업 소득에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 소매업을 하는 사업자가 가게를 지으려고 산 땅을 나대지로 잠시 임대했다면 그 임대 관련 자산·부채·이자비용은 부동산임대업 장부에 따로 적어야 하고 소매업 장부에 넣어 소매업 소득과 섞을 수 없습니다. 사업소득에 부동산임대업 소득이 포함된 사업자는 소득별로 구분해 회계처리해야 하고, 부동산임대업에서 생긴 결손금은 다른 소득에서 공제하지 않기 때문입니다. 지금은 토지 대출이자와 재산세가 어느 장부에 들어가 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

임대업에서 생긴 적자가 그대로 사라지는 것은 아닙니다. 부동산임대업 결손금은 15년 동안 이월되어 나중에 생기는 부동산임대업 소득에서 공제됩니다.

이런 상담이 많습니다

의류 소매점을 운영하는 E씨는 2024년 매장을 하나 더 내려고 대출 10억원을 받아 다른 지역 토지를 샀습니다. 자금 사정으로 건물을 짓지 못하자 2025년 그 땅을 주차장 부지로 연 1,200만원에 임대했습니다. 같은 해 대출이자 4,000만원과 토지 재산세 300만원이 나가 임대 쪽은 3,100만원 적자가 예상됐습니다. E씨는 결국 소매업에 쓸 땅이니 이 비용을 소매업 장부에 넣어 소득을 줄여도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

나대지 임대도 부동산임대업인가요?

네, 토지를 빌려주고 임대료를 받으면 건물이 없는 나대지라도 부동산을 대여하는 사업으로서 부동산임대업에 해당합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업을 부동산임대업으로 정하고 있습니다.

임대가 일시적이고 나중에 소매업에 쓸 계획이라는 사정만으로 임대업이 아니게 되지는 않습니다. 실제로 임대료를 받는 동안에는 그 토지에서 부동산임대업 소득이 생기는 것으로 봅니다.

소매업 장부에 함께 적으면 안 되나요?

안 됩니다. 사업소득에 부동산임대업에서 생긴 소득이 포함된 사업자는 그 소득별로 구분해 회계처리해야 하므로, 임대 토지와 관련된 자산·부채·필요경비는 부동산임대업 장부에 적어야 합니다.

소득별로 나눌 수 없는 공통수입과 공통경비만 각 총수입금액에 비례해 나눠 적습니다. 토지 취득 대출과 그 이자, 토지 재산세처럼 임대 토지에 직접 관련된 항목은 공통경비가 아니므로 임대업 쪽에 넣어야 합니다.

구분 기장 규정은 복식부기의무자와 간편장부대상자에게 모두 적용됩니다. 장부를 하나로 관리하더라도 계정이나 거래처 단위로 임대업과 소매업을 나눠 둬야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사업소득에 부동산임대업 소득이 포함된 사업자는 「소득세법」 제160조 제4항에 따라 소득별로 구분해 회계처리해야 하므로, 부동산임대업 관련 자산과 부채, 필요경비를 기존 소매업 장부에 기장할 수 없다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0413, 2018. 6. 28.).

질의 사업자는 소매업을 하면서 같은 업종 매장을 내려고 대출로 토지를 샀다가, 건물을 짓지 못해 나대지로 일시 임대했고 결손이 예상되는 상황이었습니다. 국세청은 소매업과 별도로 토지 임대 소득이 생긴 이상 구분 회계처리 의무가 생긴다고 보았습니다. 이 회신은 실제로 임대료를 받은 사실관계를 전제로 한 것이므로, 임대 없이 공사를 준비하는 기간이라면 따로 판단해야 합니다.

임대 적자는 어떻게 처리되나요?

부동산임대업에서 생긴 결손금은 그해 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않고, 15년 동안 이월해 부동산임대업 소득금액에서만 공제합니다. 주거용 건물 임대업만 예외입니다.

E씨 사례에서 소매업 소득이 8,000만원이라면, 임대 결손 3,100만원을 섞어 계산할 경우 사업소득은 4,900만원으로 줄어듭니다. 그러나 구분 기장을 하면 소매업 소득 8,000만원이 그대로 과세되고, 3,100만원은 임대업 이월결손금으로 남습니다.

나중에 땅에 건물을 지어 소매업에 쓰게 되면 그때부터 토지 관련 비용은 소매업 필요경비가 됩니다. 남은 임대업 이월결손금은 다른 부동산임대업 소득이 생겨야 공제받을 수 있습니다.

임대업 구분 기장 대응 순서

• 임대 기간 확인 - 토지를 임대한 기간과 임대료를 계약서로 정리합니다. 이 기간이 부동산임대업 기간입니다.
• 비용 분리 - 토지 대출이자, 재산세, 관리비 가운데 임대 기간에 해당하는 금액을 부동산임대업 장부로 옮깁니다.
• 결손금 관리 - 임대업 결손금을 연도별로 기록해 15년 동안 임대업 소득에서 공제할 수 있게 합니다.
• 신고 정정 - 이미 소매업 장부에 섞어 신고했다면 수정신고를, 임대업 결손금 이월을 빠뜨렸다면 경정청구를 검토합니다.
• 불복 절차 검토 - 세무조사 결과통지를 받았으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대가 끝나고 건축을 시작한 시점이나 대출이자를 기간별로 나누는 방법은 대출약정서와 공사 일정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합소득세 부과처분과 경정청구를 둘러싼 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주차장으로 땅을 빌려줘도 부동산임대업인가요?
  네, 토지를 대여하고 임대료를 받는 것이므로 부동산임대업에 해당합니다. 건물이 없는 나대지이거나 임대 기간이 짧아도 실제로 임대료를 받는 동안에는 부동산임대업 소득이 생깁니다. 장부도 그 기간만큼 구분해야 합니다.
• 임대업 적자를 다른 소득에서 뺄 수 있나요?
  주거용 건물 임대업이 아니라면 뺄 수 없습니다. 부동산임대업에서 생긴 결손금은 그해 종합소득 과세표준 계산 때 공제하지 않고, 이월해 나중의 부동산임대업 소득에서만 공제합니다. 토지 임대 결손금도 같습니다.
• 임대업 이월결손금은 몇 년까지 쓸 수 있나요?
  결손금이 생긴 과세기간의 종료일부터 15년 안에 끝나는 과세기간의 부동산임대업 소득금액에서 먼저 생긴 것부터 공제합니다. 추계로 신고하거나 추계 결정을 받은 해에는 이월결손금 공제를 적용하지 않으므로 장부를 갖춰 신고해야 합니다.
• 공통으로 쓴 비용은 어떻게 나누나요?
  어느 사업의 비용인지 나눌 수 없는 공통경비는 소매업과 임대업의 총수입금액 비율로 나눠 장부에 적습니다. 토지 대출이자나 토지 재산세처럼 임대 토지에 직접 관련된 비용은 공통경비가 아니므로 임대업 장부에 넣습니다.
• 간편장부대상자도 장부를 나눠야 하나요?
  네, 구분 회계처리 의무는 복식부기의무자와 간편장부대상자에게 모두 적용됩니다. 장부를 하나로 쓰더라도 임대업과 소매업의 수입과 비용이 구분되도록 적어야 결손금 처리와 신고가 맞게 됩니다.
• 이미 소매업 장부에 섞어 신고했다면요?
  소매업 소득이 적게 신고된 상태이므로 고지 전에 수정신고로 바로잡는 방법을 검토합니다. 세무조사 결과통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 비용 배분 기간이나 금액을 다툴 여지가 있는지 봅니다.
• 건물을 지어 소매점을 열면 그 뒤는 어떻게 되나요?
  임대가 끝나고 토지를 소매업에 쓰기 시작하면 그 뒤 토지 관련 비용은 소매업 필요경비가 됩니다. 다만 그 전에 쌓인 임대업 이월결손금은 소매업 소득에서 공제하지 못하고 부동산임대업 소득이 생겨야 공제됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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