취득세·보유세

형제나 내 회사에서 부동산을 싸게 사면 취득세는 시가로 다시 매기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

시가인정액과 실제 가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 지방자치단체가 시가인정액을 과세표준으로 다시 정할 수 있습니다. 형제·사촌·인척, 임원, 30% 이상 출자 법인과의 거래가 해당하고, 2026년부터는 시가인정액이 없으면 시가표준액을 쓰며 지분 거래도 전체 기준으로 차액을 계산합니다.

가족이나 회사와 거래했다고 모두 시가로 과세하는 것은 아닙니다. 형제, 사촌, 처가 식구, 내가 30% 이상 출자한 회사처럼 특수관계인에게서 산 경우로서 시가보다 일정 금액 이상 싸게 샀을 때만 문제가 됩니다. 다만 그 기준이 시가의 5%로 낮아, 매수인 증여세의 저가 양수 기준(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)만 생각하고 거래했다가 취득세만 따로 추가로 나오는 일이 있습니다. 거래 전에 한 번 계산해 보면 충분히 대비할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2026. 7. 15. 형이 운영하던 지방 상가 건물을 8억원에 사고, 매매대금 8억원을 과세표준으로 취득세 3,200만원을 신고·납부했습니다. 그런데 2026. 9. 28. 구청에서 같은 건물에 대한 은행 담보 감정가액이 10억원이라며 과세표준을 10억원으로 다시 계산해 취득세를 추가로 매기겠다는 과세예고통지를 받았습니다. F씨는 형제 사이 거래라는 이유만으로 시가로 과세할 수 있는지, 어떻게 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특수관계인에게서 싸게 사면 취득세를 어떻게 계산하나요?

유상으로 산 부동산의 취득세 과세표준은 원칙적으로 실제로 지급한 사실상취득가격입니다. 그러나 특수관계인 사이의 거래로 취득세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면, 지방자치단체는 사실상취득가격 대신 시가인정액을 과세표준으로 정할 수 있습니다. 이를 부당행위계산이라고 합니다.

부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮게 사면서, 시가인정액과 실제 가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상일 때 적용합니다. 사례에서 시가인정액이 10억원이라면 차이 2억원은 20%여서 기준을 넘고, 과세표준 10억원에 상가 세율 4%를 적용하면 취득세가 4,000만원으로 800만원 늘어납니다.

누가 특수관계인에 해당하나요?

지방세에서 특수관계인은 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 사실혼을 포함한 배우자 같은 친족관계, 임원·사용인 같은 경제적 연관관계, 본인이나 친족이 발행주식의 30% 이상을 출자하거나 사실상 경영을 지배하는 법인 같은 경영지배관계를 말합니다. 형제자매, 조카, 사촌, 배우자의 부모와 형제는 물론 내가 대주주인 회사와의 거래도 포함됩니다.

배우자나 부모·자녀에게서 사는 경우는 먼저 증여로 보는 별도 규정이 적용되고, 대가를 지급한 사실을 증명해도 시가인정액과 차이가 3억원 이상이거나 30% 이상이면 증여로 봅니다. 2026. 1. 1. 이후 취득분부터는 이렇게 증여로 보는 거래에는 부당행위계산 규정을 따로 적용하지 않습니다.

시가인정액은 무엇으로 정하나요?

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 뒤 3개월 사이에 그 부동산의 매매가액, 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균, 경매·공매가액이 있을 때 그 가액입니다. 특수관계인 사이의 거래가액처럼 객관적으로 부당한 가액은 빠지고, 그 부동산의 가액이 없으면 면적·위치·용도가 비슷한 다른 부동산의 가액을 씁니다. 평가기간 밖이라도 취득일 전 2년 안의 매매 등은 지방세심의위원회 심의를 거쳐 시가인정액으로 인정될 수 있습니다.

사례처럼 은행 담보 감정 한 건만 있다면 둘 이상 감정기관의 평균이라는 요건과 취득세 납부 목적에 맞는 평가인지를 따져 볼 수 있습니다. 2026. 1. 1. 이후 취득분부터는 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액을 기준으로 삼도록 바뀌었으므로, 시가인정액이 없다는 이유만으로 부당행위계산을 피하기는 어렵습니다.

지분만 사거나 주택 부속토지만 사도 같은 기준인가요?

2026. 6. 1. 이후 납세의무가 성립하는 거래부터는 지분을 산 경우 전체 지분을 산 것으로 보아 시가인정액과의 차이를 계산하고, 주택의 부속토지만 산 경우에는 전체 주택을 산 것으로 보아 계산합니다. 예를 들어 시가인정액 100억원 건물의 지분 10%를 4% 싸게 사면 지분 기준 차액은 4천만원이지만 전체 기준으로는 4억원이어서 3억원 기준을 넘습니다. 지분 거래라서 차액이 3억원에 못 미친다는 주장은 이제 통하기 어렵습니다.

거래 전에 시가 다툼을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?

거래 전이라면 감정기관 두 곳에 취득세 목적에 맞게, 부동산을 원형대로 평가해 달라고 맡기고 그 평균액과의 차이가 5% 미만이면서 3억원 미만이 되도록 가격을 정하는 것이 가장 분명합니다. 조건을 붙인 감정이나 현황과 다른 감정은 시가인정액에서 빠지고, 감정가액이 부적정하다고 인정되면 지방자치단체가 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있기 때문입니다.

가족 사정으로 꼭 낮은 가격에 넘겨야 한다면 처음부터 시가인정액을 과세표준으로 신고하는 방법도 있습니다. 취득세 부담은 같지만 뒤늦은 추가 고지와 가산세를 피할 수 있습니다.

특수관계인 저가 매수 취득세 대응 순서

• 관계 확인 - 거래 상대방이 친족·경제적 연관·경영지배관계 중 어디에 해당하는지 봅니다.
• 시가 산정 - 평가기간 안 매매사례와 감정가액을 확인하고, 필요하면 감정기관 두 곳에 평가를 맡깁니다.
• 차액 계산 - 시가인정액과 거래가격 차이가 3억원 또는 5% 이상인지 계산합니다.
• 신고 결정 - 기준을 넘으면 시가인정액으로 신고할지, 거래가격을 조정할지 정합니다.
• 불복 - 과세예고통지는 30일, 고지는 90일 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방과의 관계와 시가인정액으로 쓸 가액이 무엇인지에 따라 과세표준이 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인 거래의 취득세 과세표준을 다투는 과세전적부심사와 이의신청·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형에게서 시세보다 싸게 산 상가, 취득세가 더 나올 수 있나요?
  형은 4촌 이내 혈족으로 특수관계인입니다. 시가인정액과 실제 가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 지방자치단체가 시가인정액을 과세표준으로 정해 취득세를 추가로 매길 수 있습니다.
• 내가 대주주인 회사에서 부동산을 사도 해당하나요?
  본인이나 친족 등이 발행주식의 30% 이상을 출자하거나 임원 임면 등으로 사실상 경영을 지배하는 법인은 경영지배관계에 있는 특수관계인입니다. 그 회사에서 싸게 사면 같은 기준이 적용됩니다.
• 부모님에게서 싸게 사면 이 규정이 적용되나요?
  배우자·직계존비속에게서 사면 먼저 증여로 보는 규정을 적용하고, 대가 지급을 증명해도 차이가 3억원 이상이거나 30% 이상이면 증여로 봅니다. 2026년 이후 취득분은 증여로 보는 거래에 부당행위계산을 따로 적용하지 않습니다.
• 시가인정액은 무엇으로 정하나요?
  취득일 전 6개월부터 뒤 3개월 사이의 그 부동산 매매가액, 둘 이상 감정기관 감정가액의 평균, 경매·공매가액입니다. 없으면 비슷한 부동산의 가액을 쓰고, 2026년부터는 산정이 어려우면 시가표준액을 씁니다.
• 지분만 샀는데도 전체 기준으로 계산하나요?
  2026. 6. 1. 이후 납세의무가 성립하는 거래부터 지분을 산 경우 전체 지분을 산 것으로 보아 차액을 계산합니다. 주택 부속토지만 산 경우도 전체 주택 기준이어서 3억원 기준에 걸리기 쉬워졌습니다.
• 구청이 감정가로 다시 계산하겠다고 하면 다툴 수 있나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 감정이 한 곳뿐인지, 평가기간 안의 가액인지, 취득세 목적에 맞는 평가인지를 따져 시가인정액 요건을 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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