양도소득세

토지거래허가 전에 잔금을 받았다면 양도세 신고기한은 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

토지거래허가구역 토지를 허가받기 전에 잔금을 모두 받았다면 양도세 예정신고기한은 잔금일이 아니라 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 허가 전에 지정이 해제되면 해제일이 기준이고, 확정신고도 허가일이 속하는 해의 다음 해 5월에 합니다. 불허가로 계약이 무효가 되면 양도가 없었던 것으로 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역에서는 잔금을 먼저 받고 허가를 나중에 받는 일이 생깁니다. 이때 잔금일을 기준으로 신고하면 아직 효력이 생기지 않은 거래를 신고하는 셈이 되고, 반대로 허가일을 놓치면 무신고가 됩니다. 기한의 출발점을 정확히 잡는 것이 먼저입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 토지거래허가구역 안의 토지를 팔기로 하고 2026. 5. 29. 매수인에게서 잔금까지 모두 받았습니다. 허가 신청은 매수인이 맡았는데 보완 요청이 이어져 2026. 7. 14.에야 허가가 났습니다. D씨는 잔금일 기준으로 7월 말까지 신고해야 하는 줄 알고 서둘렀는데, 세무사 사무실에서는 9월 말까지라고 했습니다. D씨는 어느 날을 기준으로 해야 하는지, 허가가 끝내 나지 않았다면 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래 양도세 예정신고기한은 언제인가요?

토지와 건물, 부동산에 관한 권리를 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 넘겼다면 등기접수일이 양도일이고, 잔금일이 분명하지 않을 때도 등기접수일을 봅니다.

예를 들어 4월 10일에 잔금을 받았다면 4월 30일부터 2개월이 되는 6월 30일이 예정신고기한입니다. 양도차익이 없거나 손해를 본 경우에도 예정신고 의무는 같습니다.

허가 전에 잔금을 받으면 기한은 어떻게 바뀌나요?

토지거래허가구역에 있는 토지를 허가받기 전에 대금을 청산했다면 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 예정신고기한입니다. D씨는 7월 14일에 허가가 났으므로 7월 31일부터 2개월인 9월 30일까지 신고하면 됩니다. 확정신고도 허가일이 속하는 2026년의 다음 해인 2027년 5월에 합니다.

허가를 받기 전에 허가구역 지정이 해제되면 해제일이 기준입니다. 허가 신청 중에 지정이 풀리는 경우가 있으므로 해제 공고일을 확인해 두어야 합니다.

이렇게 정한 이유는 계약의 효력에 있습니다. 대법원은 허가구역 안의 토지거래계약은 허가를 받기 전에는 효력이 없는 유동적 무효 상태이고, 허가를 받으면 소급해 유효해지며 불허가가 되면 무효로 확정된다고 봅니다.

허가가 나지 않으면 신고해야 하나요?

불허가로 계약이 무효로 확정되면 양도가 없었던 것이 되므로 양도세를 신고할 대상도 없다고 볼 수 있습니다. 받은 잔금은 돌려주어야 하고, 이미 신고·납부했다면 경정청구로 바로잡는 방법을 검토합니다.

처음부터 허가를 배제하거나 피하려는 내용의 계약은 다릅니다. 판례는 이런 계약을 확정적 무효로 보아 허가로 유효해질 여지가 없다고 합니다. 그렇다고 양도세가 없는 것은 아닙니다. 대법원은 허가를 피하려고 증여로 등기하거나 중간 전매를 숨긴 사안에서, 이전등기가 말소되지 않고 매도인이 받은 대금을 그대로 갖고 있다면 예외적으로 양도소득세 과세 대상이 된다고 보았습니다.

다른 자산은 기한이 어떻게 다른가요?

부담부증여로 채무를 넘겨 양도로 보는 부분은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 증여세 신고기한과 같은 날에 맞춰져 있습니다. 상장주식이나 비상장주식처럼 주식을 판 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월입니다.

주식 기한은 반기 단위라 상반기에 판 주식은 8월 말, 하반기에 판 주식은 다음 해 2월 말까지입니다. 다만 부동산과다보유법인 주식처럼 기타자산으로 분류되는 주식은 부동산과 같은 월 단위 기한을 적용합니다.

기한을 잘못 잡으면 어떤 불이익이 있나요?

허가일 기준 기한을 넘기면 예정신고 무신고가 되어 세액의 20%가 무신고가산세로 붙고, 납부기한 다음 날부터 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다. 늦게라도 확정신고기한까지 기한 후 신고를 하면 무신고가산세의 50%가 감면됩니다.

반대로 D씨처럼 잔금일 기준으로 먼저 신고했다고 불이익이 생기지는 않습니다. 다만 그 뒤 불허가가 나면 신고한 거래 자체가 무효가 되므로, 낸 세금을 돌려받으려면 경정청구를 해야 합니다. 허가 결과가 불확실하다면 허가일까지 기다려 신고하는 편이 절차가 단순합니다.

허가일 기준으로 아직 기한이 남았는데 잔금일을 기준으로 무신고라는 안내문을 받았다면, 허가증과 잔금 영수증, 허가 신청 접수증을 함께 내어 기한이 남아 있다는 점을 소명합니다. 매수인이 허가를 신청했다면 허가증 사본을 미리 받아 두어야 이런 소명이 쉬워집니다.

토지거래허가 토지 양도세 신고 대응 순서

• 날짜 정리 - 계약일, 잔금일, 허가 신청일, 허가일(또는 지정 해제일)을 한 장에 정리합니다.
• 기한 계산 - 허가 전에 잔금을 모두 받았다면 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월을 기한으로 잡습니다.
• 허가증 확보 - 허가증 사본을 받아 두고, 매수인이 신청을 맡았다면 허가 결과를 바로 알려 달라고 요청합니다.
• 신고와 납부 - 기한 안에 예정신고와 납부를 마칩니다. 세액이 1천만원을 넘으면 분할납부를 검토합니다.
• 불허가 대비 - 불허가가 나면 잔금 반환과 이미 낸 세금의 경정청구를 함께 정리합니다.
• 안내문 대응 - 잔금일 기준 무신고로 보고 안내문이 오면 허가일 자료로 소명하고, 고지되면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금을 모두 받은 날과 허가일·해제일의 선후, 계약이 허가를 피하려는 내용이었는지에 따라 신고기한과 과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지거래허가구역 토지 양도에 따른 양도소득세 신고 쟁점 검토와 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가 전에 잔금을 받으면 언제까지 신고하나요?
  허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 7월 14일에 허가가 났다면 9월 30일까지입니다. 허가 전에 허가구역 지정이 해제되면 해제일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
• 허가 뒤에 잔금을 받으면 어떻게 되나요?
  허가를 받은 뒤 잔금을 청산했다면 특례가 아니라 원칙이 적용되어 잔금일이 양도일이고, 그 달의 말일부터 2개월이 예정신고기한입니다. 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일이 기준입니다.
• 불허가가 나면 양도세를 내야 하나요?
  대법원은 허가구역 안의 계약이 불허가로 무효로 확정된다고 봅니다. 그러면 양도가 없었던 것으로 볼 수 있어 양도세 신고 대상이 아니고, 이미 냈다면 경정청구로 돌려받는 방법을 검토합니다.
• 확정신고는 어느 해에 하나요?
  허가 전에 대금을 청산한 경우 확정신고는 허가일(또는 해제일)이 속하는 과세기간의 다음 해 5월 1일부터 31일까지 합니다. 잔금은 2026년에 받고 허가가 2027년에 났다면 2028년 5월이 확정신고 기간입니다.
• 부담부증여는 신고기한이 왜 3개월인가요?
  부담부증여에서 채무를 넘긴 부분은 양도로 보는데, 이 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 예정신고기한입니다. 증여세 신고기한과 맞춰 한 번에 정리할 수 있게 한 것입니다.
• 주식을 팔면 예정신고는 언제까지인가요?
  상장주식 대주주 양도분이나 비상장주식은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월입니다. 3월에 팔았다면 8월 31일, 10월에 팔았다면 다음 해 2월 말일까지입니다. 부동산과다보유법인 주식은 월 단위 기한입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 토지거래허가구역 땅을 허가 전에 계약했는데 그 계약은 무효인가요?
• 양도세 예정신고를 놓쳤는데 지금 기한 후 신고하면 가산세가 얼마나 줄어드나요?
• 양도세가 1천만원을 넘는데 나눠 낼 수 있나요? 분할납부 한도와 기한
• 대주주 주식을 상·하반기 나눠 예정신고했으면 확정신고는 안 해도 되나요?
• 양도세 해명자료 제출 안내문을 받았는데 내지 않으면 세무조사로 넘어가나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기