매매 계약

토지거래허가구역 땅을 허가 전에 계약했는데 그 계약은 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

허가 전 계약은 효력이 없지만 확정적으로 무효는 아니고, 허가를 받으면 계약 때로 거슬러 유효해지는 「유동적 무효」 상태입니다. 부동산거래신고법 제11조 제6항과 대법원 90다12243 전원합의체 판결이 기준이고, 불허가가 나거나 처음부터 허가를 피하려는 계약이면 무효로 확정됩니다. 지금은 계약서에 허가 신청 협력과 불허가 때 처리 방법이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

허가를 받은 뒤에 매매계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 허가가 나면 처음 맺은 계약이 그대로 효력을 가집니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 5월 토지거래허가구역 안의 밭 1,000제곱미터를 3억원에 사기로 하고 계약금 3천만원을 냈습니다. 잔금은 허가 뒤에 주기로 했는데, 한 달 뒤 땅값이 오르자 매도인은 계약이 무효라며 허가 신청 서류를 내주지 않았습니다. N씨는 계약이 정말 무효인지, 매도인에게 허가 신청을 강제할 수 있는지 물었습니다. 허가를 전제로 맺은 계약이므로 유동적 무효 상태이고, 매도인에게 허가 신청 협력을 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지거래허가 없이 맺은 계약은 어떤 상태인가요?

허가구역 안 토지의 소유권이나 지상권을 대가를 받고 이전·설정하는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 발생하지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 이렇게 정합니다.

대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 허가받을 것을 전제로 한 계약은 허가 전에는 채권적 효력도 없지만, 허가를 받으면 소급해 유효해지고 불허가가 되면 무효로 확정되는 유동적 무효 상태라고 보았습니다. 국토계획법 규정은 현재 부동산거래신고법으로 옮겨졌지만 이 법리는 그대로 적용됩니다.

허가 전에는 잔금이나 등기를 요구할 수 있나요?

요구할 수 없습니다. 허가 전에는 계약의 채권적 효력이 없으므로 매수인은 소유권이전등기를, 매도인은 잔금을 청구할 수 없습니다. 같은 이유로 매수인이 중도금을 내지 않았다고 매도인이 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수도 없습니다.

다만 당사자 사이에는 계약이 효력을 갖도록 서로 협력할 의무가 있습니다. 상대방이 허가 신청에 협력하지 않으면 협력의무 이행을 소송으로 구할 수 있습니다.

허가 전에 계약금만 주고 해제할 수 있나요?

있습니다. 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결은 유동적 무효 상태의 매매계약도 이 해약금 해제가 가능하다고 보았고, 매수인이 허가 협력의무 이행 소송을 제기해 1심에서 이긴 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없다고 했습니다.

허가 신청 후 구청이 답을 안 하면 어떻게 되나요?

처리기간이 지나도록 허가증 발급이나 불허가 통지, 선매협의 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다. 불허가 처분을 받으면 계약은 무효로 확정되므로, 불허가 처분 자체를 행정심판이나 소송으로 다툴지 결정해야 합니다.

처음부터 허가를 피하려고 증여나 임대차로 꾸민 계약은 확정적으로 무효이고, 허가 없이 계약을 체결한 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하 벌금 대상이 됩니다. 이 법률은 2026. 12. 9.부터 개정 규정이 시행되므로 계약 시점의 조문을 다시 확인해야 합니다.

토지거래허가 계약 대응 순서

• 허가구역 지정 확인 - 토지이용계획확인서로 계약 당시 허가구역이었는지 봅니다. 지정은 공고일부터 5일 뒤 효력이 생깁니다.
• 계약 내용 점검 - 허가를 전제로 한 계약인지, 허가를 피하려는 내용인지 봅니다. 뒤의 경우는 확정적 무효입니다.
• 협력 요청 기록 - 상대방에게 공동 허가신청 협력을 내용증명으로 요청합니다. 날짜와 응답을 남깁니다.
• 해약금 해제 여부 판단 - 계약금 포기나 배액 상환으로 끝낼지 정합니다. 이행 착수 전까지만 가능합니다.
• 협력의무 소송·불허가 다툼 - 협력을 거부하면 소송으로 구하고, 불허가가 나면 처분을 다툴지 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 허가 불허 시 손해배상 약정이 있거나 매도인이 제3자에게 다시 팔려 한다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 매매계약의 이행·해제 분쟁과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허가를 받으면 계약서를 다시 써야 하나요?
  아닙니다. 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 허가를 전제로 한 거래계약은 허가를 받으면 소급해 유효한 계약이 되므로 허가 후에 새로 거래계약을 체결할 필요가 없다고 보았습니다. 허가증을 받은 뒤 원래 계약서대로 잔금과 등기를 진행하면 됩니다.
• 매도인이 허가 서류를 안 내주면 어떻게 하나요?
  협력의무 이행을 소송으로 구할 수 있습니다. 부동산거래신고법 제11조 제1항은 당사자가 공동으로 허가를 받도록 정하고, 대법원 90다12243 전원합의체 판결은 당사자에게 공동 허가신청 협력의무가 있고 이를 소송으로 구할 이익이 있다고 보았습니다. 다만 허가 조건부 등기 청구는 인정되지 않습니다.
• 허가 전인데 중도금을 안 냈다고 해제한대요?
  채무불이행 해제는 할 수 없습니다. 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결은 허가 전에는 매수인에게 대금 지급의무가 없으므로 매도인이 대금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 다만 매도인이 계약금 배액을 상환하는 해약금 해제는 별개로 가능합니다.
• 매도인이 계약금 두 배를 주고 해제할 수 있나요?
  이행 착수 전이라면 할 수 있습니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 수령자는 그 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 정하고, 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결은 유동적 무효 상태의 토지 매매에도 이를 적용했습니다.
• 구청이 기한 안에 답이 없으면 허가된 건가요?
  그렇습니다. 부동산거래신고법 제11조 제5항은 처리기간에 허가증 발급이나 불허가처분 사유 통지, 선매협의 사실 통지가 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 보고, 시장·군수·구청장은 지체 없이 허가증을 발급하도록 정합니다.
• 허가 없이 계약하면 처벌받나요?
  허가를 피하려는 계약이라면 처벌 대상입니다. 부동산거래신고법 제26조 제3항은 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자를 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하 벌금에 처합니다. 대법원 90다12243 판결은 허가를 전제로 한 계약 체결은 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다

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