등기·명의신탁

토지거래허가 없이 농지를 산 뒤 3년간 등기를 안 하면 과징금이 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 토지거래허가구역 안의 농지를 허가 없이 사서 3년 넘게 등기하지 않았더라도 부동산실명법상 장기미등기 과징금은 부과되지 않는 것이 원칙입니다. 허가 전 토지거래계약은 효력이 없어 등기신청 의무가 생기지 않기 때문이라고 대법원이 보았습니다. 지금은 계약 당시 허가구역 지정 여부와 허가 신청 여부부터 확인하십시오.

잔금을 다 치렀으니 과징금을 피하려고 서둘러 등기부터 해야 하는 것은 아닙니다. 허가 없는 계약으로는 소유권이전등기를 할 수도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022년 8월 창고시설을 지을 생각으로 토지거래허가구역 안의 농지를 3억원에 사기로 하고 잔금까지 모두 치렀습니다. 농지취득자격증명을 받지 못해 지목을 바꾼 뒤 등기하려고 허가 신청도 미뤄 두었습니다. 2026년 9월 잔금일로부터 3년이 넘자 H씨는 장기미등기 과징금이 나오는지 걱정하게 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지거래허가 없이 잔금을 치르고 3년이 지나면 과징금이 나오나요?

나오지 않는 것이 원칙입니다. 대법원은 토지거래허가구역 안의 토지를 산 사람이 허가를 받지 않았다면 부동산실명법이 정한 기간 안에 소유권이전등기를 신청하지 않았더라도 장기미등기 과징금을 부과할 수 없다고 보았습니다.

장기미등기 과징금은 부동산등기 특별조치법상 등기신청 의무가 있는 사람이 반대급부 이행을 사실상 마친 날부터 3년 안에 등기를 신청하지 않을 때 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 그런데 부동산등기 특별조치법은 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우 등기신청 의무를 지우지 않습니다.

허가 없이 맺은 토지거래계약은 어떤 상태인가요?

허가를 받기 전까지는 효력이 없습니다. 토지거래허가구역 안의 토지에 관한 계약은 관할 관청의 허가를 받기 전까지 소유권 이전 같은 물권적 효력은 물론 대금 청구 같은 채권적 효력도 생기지 않고, 권리 이전을 구하는 어떤 이행청구도 할 수 없습니다.

토지거래허가 제도는 원안 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 있었으나, 지금은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 옮겨졌습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」도 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정하고 있어 결론은 같습니다. 계약이 효력을 갖지 않으니 등기신청 의무도 생기지 않고, 그 의무를 전제로 한 과징금도 부과 대상이 아닙니다.

허가를 받거나 허가구역이 풀리면 무엇이 달라지나요?

허가를 받으면 계약이 효력을 갖게 되고, 그때부터 등기신청 의무와 기간 계산이 문제 됩니다. 허가구역 지정이 해제되거나 기간 만료로 풀린 경우에도 더 이상 허가가 필요 없게 되어 계약이 효력을 가질 수 있으므로, 해제 시점부터 등기 문제를 다시 점검해야 합니다.

원안 사례처럼 농지를 산 경우에는 토지거래허가 외에 농지취득자격증명도 문제 됩니다. 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지 소재지 관할 시장·구청장·읍장·면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 이 증명 없이는 소유권이전등기를 할 수 없습니다. 지목변경 후 등기하겠다는 계획이라면 지목변경에 필요한 허가 절차가 먼저 해결되어야 합니다.

과징금 말고 형사처벌 위험은 없나요?

있습니다. 토지거래허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 과징금이 부과되지 않는다는 것과 계약 체결 자체가 처벌 대상이 되는 것은 별개입니다.

그래서 허가 없이 대금을 모두 치른 상태라면, 허가를 신청해 계약을 유효하게 만들지, 계약을 정리하고 대금을 돌려받을지를 함께 정해야 합니다. 허가를 받지 않은 계약에서 이미 지급한 대금은 부당이득으로 반환을 청구하는 구조가 됩니다.

허가구역 토지 미등기 과징금 대응 순서

• 허가구역 여부 확인 - 계약일 당시 토지거래허가구역 지정 고시와 토지이용계획확인서를 확인합니다. 허가 대상이었는지가 과징금 판단의 출발점입니다.
• 허가 신청 여부 결정 - 매도인과 공동으로 허가를 신청할지 정합니다. 허가를 받으면 그때부터 등기 의무가 생깁니다.
• 과징금 의견 제출 - 부과 예고를 받았다면 의견제출 기한 안에 허가를 받지 않은 계약이라는 점을 서면으로 밝힙니다. 판례 번호를 함께 적습니다.
• 농지 요건 점검 - 농지라면 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인합니다. 등기의 전제 조건입니다.
• 불복과 대금 정리 - 과징금이 부과되면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 검토하고, 계약을 끝낼 경우 대금 반환 합의나 소송을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 뒤 허가구역 지정이 해제됐거나 허가를 받고도 등기를 미룬 경우에 해당하면 고시 이력과 허가증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산실명법 과징금 부과처분 취소소송과 부동산 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지거래허가 없이 산 땅도 장기미등기 과징금 대상인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 대법원 2009두8090 판결은 토지거래허가구역 내 토지를 산 사람이 허가를 받지 않았다면 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 기간 안에 등기를 신청하지 않았더라도 과징금을 부과할 수 없다고 보았습니다. 계약이 효력을 갖지 않아 등기 의무가 없기 때문입니다.
• 장기미등기 과징금은 얼마인가요?
  부동산실명법 제10조 제1항에 따라 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 반대급부 이행을 사실상 마친 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 등기권리자가 대상이고, 부동산등기 특별조치법상 과태료가 이미 부과됐다면 그 금액을 뺍니다.
• 허가 없는 토지거래계약은 대금을 줘도 무효인가요?
  허가를 받기 전까지는 효력이 없습니다. 부동산거래신고법 제11조 제6항은 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 대금을 모두 치렀더라도 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 허가를 받아야 계약이 효력을 갖습니다.
• 허가 없이 계약하면 형사처벌도 받나요?
  받을 수 있습니다. 부동산거래신고법 제26조 제3항은 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자를 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하 벌금에 처한다고 정합니다. 과징금 문제와는 별개입니다.
• 농지를 사면 토지거래허가 말고 무엇이 더 필요하나요?
  농지취득자격증명이 필요합니다. 농지법 제8조 제1항은 농지를 취득하려는 자가 원칙적으로 농지 소재지 관할 시장·구청장·읍장·면장에게서 농지취득자격증명을 발급받도록 정합니다. 이 증명이 없으면 소유권이전등기를 할 수 없습니다.
• 허가구역이 해제되면 등기 의무가 생기나요?
  생길 수 있습니다. 허가구역 지정이 해제되면 더 이상 허가가 필요 없어 계약이 효력을 가질 수 있고, 그때부터는 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항의 등기신청 의무와 부동산실명법상 3년 기간을 다시 따져야 합니다. 해제 고시일을 확인해 두어야 합니다.

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