등기·명의신탁

장기미등기로 과징금을 받은 뒤 등기를 마쳤는데 이행강제금이 나왔어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

장기미등기자가 이행강제금 부과 전에 등기를 마쳤다면 법에 정한 기간이 지난 뒤였더라도 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 이행강제금은 등기를 하도록 압박하는 수단이라 등기로 목적이 이미 이루어졌기 때문입니다. 지금은 등기 접수일과 부과일을 대조하고 90일 불복 기한을 챙기십시오.

법에 정한 1년이 지난 뒤에 등기했다고 해서 이행강제금을 피할 수 없다고 단정할 필요는 없습니다. 부과 전에 등기를 마쳤다면 부과 자체를 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 지방의 단독주택을 사고 잔금까지 치렀지만 매도인 쪽 상속 정리가 늦어져 등기를 미뤘습니다. 관할 군청은 2024년 A씨에게 장기미등기 과징금을 부과했고, A씨는 2025년 11월 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 2026년 2월 과징금 부과 뒤 1년이 지나도록 등기하지 않았다며 이행강제금 고지서가 나왔습니다. A씨는 이미 등기를 마쳤는데도 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이행강제금이 나오기 전에 등기했다면 부과할 수 없나요?

네, 장기미등기자가 이행강제금 부과 전에 소유권이전등기 신청의무를 이행했다면 법에 정한 기간이 지난 뒤 등기했더라도 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 이행강제금은 과거 위반에 대한 제재가 아니라 등기를 하도록 심리적 압박을 주는 간접강제 수단이어서, 등기로 목적이 이미 이루어졌기 때문입니다.

과징금은 이와 다릅니다. 과징금은 3년 안에 등기를 신청하지 않은 과거 사실에 대한 제재여서, 뒤늦게 등기해도 부과 사유가 없어지지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조도 과징금과 이행강제금을 나눠 정합니다.

장기미등기자는 누구를 말하나요?

부동산 소유권 이전 계약에서 반대급부 이행이 사실상 끝난 날부터 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않은 등기권리자를 장기미등기자라고 합니다. 원래 등기 신청의무는 잔금을 치른 날부터 60일 안에 이행해야 하고, 이를 넘겨 3년이 지나면 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 과징금 대상이 됩니다.

등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다면 과징금도 부과되지 않습니다. 매도인이 등기 서류를 넘겨주지 않아 소송 중이었던 경우처럼 등기 지연의 원인이 본인에게 없었다는 자료가 있으면 과징금 단계부터 다툽니다.

이행강제금은 언제 얼마나 부과되나요?

장기미등기자가 과징금을 부과받고도 등기를 신청하지 않으면 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20이 이행강제금으로 부과됩니다. 그 사이 등기를 마치면 이후 부과는 할 수 없습니다.

장기미등기 이행강제금 대응 순서

• 날짜 대조표 작성 - 잔금일, 과징금 부과일, 등기 접수일, 이행강제금 부과일을 한 표에 정리합니다. 부과 전 등기인지 한눈에 드러납니다.
• 등기부 발급 - 소유권이전등기 접수일이 나온 등기사항증명서를 발급합니다. 부과 전 이행을 증명하는 핵심 자료입니다.
• 정당한 사유 검토 - 등기가 늦어진 원인이 매도인이나 소송에 있었는지 확인합니다. 과징금 자체를 다툴 근거가 됩니다.
• 불복 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송이나 행정심판을 제기합니다. 기한을 넘기면 다툴 수 없습니다.
• 형사 위험 점검 - 장기미등기는 형사처벌 규정도 있으므로 정당한 사유 자료를 함께 준비합니다. 수사로 이어질 때 대응 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기 지연이 명의신탁과 섞여 있거나 여러 번 매매가 이어진 미등기 전매라면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산실명법 과징금·이행강제금 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 장기미등기 과징금은 얼마인가요?
  반대급부 이행이 사실상 끝난 날부터 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않은 장기미등기자에게는 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다. 부동산등기 특별조치법에 따른 과태료를 이미 냈다면 그 금액만큼 뺍니다.
• 등기 신청의무 기간은 며칠인가요?
  부동산 소유권 이전 계약을 맺은 사람은 쌍무계약이면 반대급부 이행이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 이 기간을 넘기면 과태료 대상이 되고, 3년이 지나면 장기미등기자로 과징금 대상이 됩니다.
• 과징금도 부과 전에 등기하면 취소되나요?
  과징금은 다릅니다. 과징금은 3년 안에 등기하지 않은 과거 사실에 대한 제재여서 뒤늦게 등기해도 부과 사유가 사라지지 않습니다. 대법원 2016. 6. 23. 선고 2015두36454 판결도 이 점에서 과징금과 이행강제금을 구분했습니다.
• 등기를 못 한 정당한 사유가 있으면요?
  등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다면 과징금을 부과하지 않습니다. 매도인이 서류를 넘기지 않아 소송 중이었거나 부동산이 가처분으로 묶여 있었던 경우가 예입니다. 사유를 보여 주는 판결문이나 통지서를 모아 과징금 단계에서 제출합니다.
• 장기미등기도 형사처벌이 되나요?
  됩니다. 정당한 사유 없이 장기미등기 상태로 둔 사람은 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 과징금·이행강제금과 별개 절차이므로, 등기가 늦어진 경위를 보여 주는 자료를 형사 절차에도 대비해 정리해 둡니다.
• 이행강제금 불복은 어디에 하나요?
  부과한 행정청을 상대로 행정법원(지방법원 행정부)에 취소소송을 내거나 행정심판위원회에 행정심판을 청구합니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 해야 합니다. 행정심판을 먼저 거쳐도 되고 바로 소송을 내도 됩니다.

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