매매 계약

외국인이 서울·수도권 아파트를 사려면 토지거래허가를 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

받아야 합니다. 서울 전역과 인천 9개 구(옛 동구 지역 제외), 경기 23개 시·군은 외국인 토지거래허가구역이어서, 국적이 없는 개인이나 외국 법인이 아파트 등 주택을 살 때는 계약 전에 구청장 허가가 필요합니다. 지정은 1년 연장돼 2027. 8. 25.까지이고, 허가를 받으면 4개월 안에 입주해 2년간 살아야 하며 어기면 이행강제금이 나옵니다.

외국 국적이라고 모든 주택 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 허가구역으로 지정된 지역에서, 정해진 종류의 주택을, 기준면적을 넘겨 사는 경우가 대상입니다. 다만 서울 전역이 들어가 있고 허가를 받으면 직접 살아야 하므로, 가계약금을 보내기 전에 대상인지부터 확인해야 하고, 자금 출처와 입주 시기도 함께 정리해 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

미국 국적인 E씨는 국내 기업에 다니며 서울에서 3년째 전세로 살고 있습니다. 2026. 9. 30. 마포구 아파트를 12억원에 사기로 하고 매도인이 가계약금 5천만원을 먼저 보내 달라고 했습니다. 자금 일부는 미국 계좌의 예금을 들여올 생각이었고, 그 집에는 임대차 기간이 2027. 3.에 끝나는 세입자가 살고 있었습니다. E씨는 외국인도 허가를 받아야 하는지, 가계약금을 먼저 보내도 되는지, 세입자가 있는데 바로 들어가 살아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 외국인 주택 거래가 허가 대상인가요?

국토교통부장관은 허가대상자를 외국인등으로 특정해 허가구역을 지정할 수 있습니다. 국토교통부는 2025. 8. 21. 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했고, 지정은 2025. 8. 26.부터 효력이 생겼습니다. 이후 같은 범위로 지정기간을 1년 연장해 2026. 8. 26.부터 2027. 8. 25.까지 이어지며, 인천은 2026. 7. 행정구역 개편을 반영해 9개 구(제물포구 중 옛 동구 지역 제외)로 바뀌었습니다.

대상자는 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인, 외국 정부 등이고, 대상 주택은 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택입니다. 이번 허가구역은 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 넘는 거래가 대상이어서 아파트 한 채의 대지 지분은 대부분 이 면적을 넘습니다. 오피스텔은 주택이 아니어서 대상이 아니고, 증여·교환 같은 무상 거래와 경매·상속도 허가 대상이 아닙니다.

허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다. 허가 없이 계약을 맺거나 속임수로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가로 계산한 토지가격의 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 가계약금을 먼저 보내고 계약서를 쓰는 관행도 계약 체결로 볼 여지가 있으므로 허가 전에는 피하는 편이 안전합니다.

허가 신청을 받은 구청은 민원 처리기간 안에 허가나 불허가를 하고 허가증을 내주거나 불허가 사유를 서면으로 알려야 합니다. 그 기간에 아무 통지가 없으면 기간이 끝난 다음 날 허가가 있는 것으로 봅니다. 그러니 계약 일정은 허가증을 받는 날을 기준으로 잡습니다.

허가 전 계약의 효력은 「토지거래허가구역 땅을 허가 전에 계약했는데 그 계약은 무효인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

허가를 받으려면 무엇을 내고 어떤 의무가 생기나요?

토지거래계약 허가 신청서에 토지이용계획서와 토지취득자금 조달계획서를 붙여 냅니다. 2026. 2. 6. 개정된 자금조달계획서에는 해외 금융기관에서 들여온 예금, 해외 금융기관 대출, 외화반입 신고 여부를 적는 칸이 있습니다.

허가 목적은 자기의 거주용 주택용지여야 하고, 허가를 받으면 취득일부터 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 국토교통부는 허가일부터 4개월 안에 입주하도록 안내합니다. 직접 살면서 일부를 임대하는 것은 예외로 인정됩니다.

E씨 사례처럼 세입자가 있는 집은 입주 시기가 맞지 않을 수 있습니다. 2026. 10. 1. 당시 임대 중인 주택은 2026. 5. 12.부터 무주택세대 구성원인 매수인이 2027. 12. 31.까지 허가를 신청하고 허가 뒤 4개월 안에 취득하면, 이용 의무기간을 기존 임대차의 최초 종료일부터 2년으로 하는 임시특례가 있습니다. 외국인 매수인에게도 적용되는지는 허가 신청 전에 관할 구청에 확인합니다.

허가를 받아 계약했더라도 거래신고는 따로 해야 합니다. 매매계약은 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격 등을 공동으로 신고하고, 중개사가 계약서를 썼다면 중개사가 신고합니다. 외국인등의 부동산 취득 신고(60일)는 이 거래신고 대상이 아닌 계약에 적용되고, 상속·경매로 취득하면 6개월 안에 신고합니다.

실제로 살지 않으면 어떤 제재가 있나요?

시장·군수·구청장은 3개월 이내의 기간을 정해 이용 의무를 이행하라고 명하고, 따르지 않으면 이행강제금을 부과합니다. 방치하면 토지 취득가액의 10%, 직접 살지 않고 임대하면 7%, 승인 없이 목적을 바꾸면 5%입니다. 최초 이행명령일부터 1년마다 반복해 부과할 수 있고, 이용 의무기간이 지나면 부과할 수 없습니다. 토지 취득가액이 10억원이라면 임대한 경우 해마다 7천만원입니다.

이행강제금 부과처분에 이의가 있으면 고지받은 날부터 30일 안에 이의를 제기합니다.

외국인 주택 토지거래허가 대응 순서

• 대상 확인 - 토지이용계획 열람이나 구청 문의로 그 주택이 외국인 토지거래허가구역 안인지 봅니다.
• 계약 보류 - 허가 전에는 가계약금 송금과 계약서 작성을 미룹니다.
• 자금 정리 - 해외 예금 송금 내역과 외화반입 신고 자료를 모아 자금조달계획서를 씁니다.
• 허가 신청 - 매도인과 함께 허가 신청서를 내고 허가증을 받은 뒤 계약합니다.
• 거래신고와 입주 - 계약일부터 30일 안에 거래신고를 하고 허가 조건대로 입주해 2년간 삽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택의 위치와 종류, 자금 출처, 입주 계획에 따라 허가 여부와 이후 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지거래허가 신청과 불허가·이행강제금 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국인이 서울 아파트를 사려면 허가를 받아야 하나요?
  서울 전역은 외국인 토지거래허가구역입니다. 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인, 외국 정부 등이 기준면적을 넘는 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대주택을 사려면 계약 전에 구청장 허가를 받아야 합니다.
• 외국인 토지거래허가구역은 언제까지인가요?
  2025. 8. 26.부터 효력이 생겼고, 같은 범위로 1년 연장되어 2026. 8. 26.부터 2027. 8. 25.까지입니다. 지정이 다시 연장되거나 해제될 수 있으므로 계약 직전에 관할 구청에서 확인합니다.
• 허가 전에 가계약금을 보내도 되나요?
  허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않고 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 가계약금 송금과 함께 매매 조건을 정하면 계약 체결로 볼 여지가 있으므로 허가를 받기 전에는 보내지 않는 편이 안전합니다.
• 허가를 받으면 꼭 들어가 살아야 하나요?
  허가 목적은 자기 거주용 주택이어야 하고, 취득일부터 2년간 그 목적대로 써야 합니다. 국토교통부는 허가일부터 4개월 안 입주를 안내합니다. 직접 살면서 일부만 임대하는 것은 허용됩니다.
• 직접 살지 않고 세를 주면 어떻게 되나요?
  이행명령을 받고도 따르지 않으면 토지 취득가액의 7%를 이행강제금으로 냅니다. 이행될 때까지 1년마다 반복해 부과될 수 있지만, 이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없고 이행하면 새 부과는 멈춥니다.
• 해외 계좌 돈으로 사면 무엇을 적어야 하나요?
  토지취득자금 조달계획서에 해외 금융기관에서 들여온 예금액과 금융기관명, 해외 대출, 외화반입 신고 여부를 적습니다. 송금 내역과 신고 자료를 미리 모아 계획서 금액과 맞는지 확인해 둡니다.

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