매매 계약

거래신고한 매매계약이 해제되면 해제신고도 해야 하나요? 30일 기한과 거짓 해제·가장매매 신고의 제재

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

거래신고를 마친 매매계약이 해제, 무효, 취소되면 그 해제등이 확정된 날부터 30일 안에 신고관청에 공동으로 신고해야 하고, 하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 반대로 해제되지 않았는데 해제신고를 하거나 계약을 맺지 않았는데 거래신고를 하면 3,000만원 이하의 과태료 대상이고, 부당한 이득을 노린 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 지금은 해제가 언제 확정되었는지와 상대방이 신고에 협조할지부터 확인하십시오.

계약이 깨지면 돈 문제를 정리하느라 신고를 잊기 쉽습니다. 그러나 해제신고는 법이 정한 의무이고, 반대로 해제를 이용한 거짓 신고는 가장 무겁게 다루는 위반입니다.

예를 들어 보겠습니다

U씨는 2026년 5월 아파트를 9억원에 팔기로 하고 중개사를 통해 거래신고를 마쳤습니다. 6월에 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제한다고 통지해 왔고, U씨는 계약금을 돌려주지 않고 다른 매수인을 찾았습니다. 해제신고를 하지 않은 채 두 달이 지나 새 매수인과 계약하려 하자, 중개사는 이전 거래가 여전히 신고된 상태로 남아 있다고 알려 주었습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

해제신고는 누가, 언제 하나요?

거래신고를 한 뒤 그 계약이 해제, 무효, 취소되면 거래당사자는 해제등이 확정된 날부터 30일 안에 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다. 처음 거래신고를 개업공인중개사가 했다면 중개사가 해제신고를 할 수도 있습니다.

해제가 언제 확정되었는지는 해제 방식에 따라 따집니다. 계약금 포기나 배액 상환에 의한 해제, 채무불이행에 의한 해제처럼 한쪽이 해제하는 경우 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 당사자가 합의로 해제했다면 합의가 이루어진 날을 기준으로 봅니다. 해제 효력 자체를 다투고 있다면 판결 등으로 확정된 때가 기준이 될 수 있습니다.

상대방이 협조하지 않으면 어떻게 하나요?

공동신고가 원칙이지만, 거래당사자 한쪽이 신고를 거부하면 혼자 신고할 수 있습니다. 이때는 해제등 신고서에 단독으로 서명하고, 확정된 법원 판결문 등 해제가 확정된 사실을 입증하는 서류와 단독신고사유서를 붙입니다. 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 확인합니다.

신고를 받은 신고관청은 내용을 확인한 뒤 부동산거래계약 해제등 확인서를 발급합니다. 이 확인서는 이후 같은 부동산을 다시 거래할 때나 분쟁이 생겼을 때 해제 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.

해제신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

해제신고를 하지 않은 사람에게는 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 기준 금액은 거래신고 지연과 같은 표를 씁니다. 해태기간이 3개월 이하면 실제 거래가격에 따라 10만원·25만원·50만원, 3개월을 넘거나 공동신고를 거부했다면 50만원·200만원·300만원입니다.

거짓으로 해제신고하거나 계약 없이 신고하면요?

계약이 해제되지 않았는데 거짓으로 해제신고를 하거나, 계약을 맺지 않았는데 거짓으로 거래신고를 하면 3,000만원 이하의 과태료 대상이고, 시행령은 둘 다 3,000만원을 기준 금액으로 정합니다. 부당하게 재물이나 재산상 이득을 얻거나 제3자가 얻게 할 목적이었다면 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처하고, 이 경우 과태료는 부과하지 않습니다.

높은 가격으로 거래신고를 해 시세를 끌어올린 뒤 계약을 해제하는 방식이 대표적입니다. 정부는 2025. 10. 15. 이런 방식의 가격 띄우기를 근절하기 위해 기획조사와 신고센터 운영, 혐의 발견 시 수사의뢰를 하겠다고 발표했습니다. 실제 거래가격 거짓신고나 거짓 해제신고를 신고·고발한 사람에게는 시·군·구가 포상금을 줄 수 있습니다.

해제했더라도 처음 신고의 문제는 남나요?

해제신고는 처음 거래신고를 없던 일로 만드는 절차가 아닙니다. 처음 신고에 계약일이나 가격을 사실과 다르게 적었거나 늦게 신고했다면, 그 위반은 해제와 관계없이 과태료 대상이 될 수 있습니다. 반대로 해제 사유가 계약금 배액 상환처럼 정당한 것이었다면 해제신고만 기한 안에 하면 됩니다.

해제신고 순서

• 확정일 정리 - 해제 통지가 도달한 날, 합의한 날, 판결 확정일 가운데 해당하는 날을 확인하고 30일을 계산합니다.
• 증빙 모으기 - 해제 통지서, 합의서, 계약금 반환·포기 내역, 판결문을 모읍니다.
• 공동 서명 요청 - 상대방이나 중개사에게 해제등 신고서 공동 서명을 요청하고, 그 요청 기록을 남깁니다.
• 단독신고 준비 - 상대방이 거부하면 해제 확정 입증 서류와 단독신고사유서를 붙여 혼자 신고합니다.
• 확인서 보관 - 신고관청이 발급한 해제등 확인서를 다음 거래와 분쟁에 대비해 보관합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 포기하고 해제했는데 신고해야 하나요?
  합니다. 거래신고를 한 뒤 계약이 해제되었다면 해제 방식과 관계없이 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고를 해야 합니다.
• 상대방이 해제를 인정하지 않으면요?
  해제 효력을 다투고 있다면 단독신고에 필요한 '해제가 확정된 사실을 입증하는 서류'를 갖추기 어렵습니다. 판결 등으로 확정되면 그 서류로 단독신고할 수 있습니다.
• 중개사가 대신 해제신고를 할 수 있나요?
  처음 거래신고를 개업공인중개사가 했다면 해제신고도 중개사가 할 수 있습니다.
• 해제신고를 늦게 하면 과태료는 얼마인가요?
  거래신고 지연과 같은 표를 씁니다. 실제 거래가격 5억원 이상이면 해태 3개월 이하 50만원, 3개월 초과 300만원이 기준입니다.
• 높은 가격으로 신고했다가 해제하면 어떻게 되나요?
  실제로 해제되지 않았는데 해제신고하거나 계약 없이 거래신고하면 3,000만원 이하 과태료 대상이고, 부당한 이득을 노린 경우 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금입니다.
• 해제신고를 하면 처음 신고의 과태료도 없어지나요?
  아닙니다. 처음 신고에 계약일·가격을 사실과 다르게 적었거나 늦게 신고했다면 해제와 관계없이 과태료 대상이 될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 집값이 올랐다며 매도인이 계약금을 돌려주고 계약을 깨자는데 막을 수 있나요?
• 부동산 거래신고 30일 기한을 넘기면 과태료는 얼마인가요? 해태기간 계산법과 금액표
• 다운계약이나 계약일을 사실과 다르게 신고했는데, 지금 자진신고하면 과태료가 면제되나요?
• 가계약금 보낸 날이 아니라 본계약일로 거래신고했는데 매매대금 2% 과태료가 나왔어요. 다툴 수 있나요?
• 부동산 매매계약을 하면 거래신고를 꼭 해야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기