등기·명의신탁

부동산 매매계약을 하면 거래신고를 꼭 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부동산 매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 부동산 소재지 시장·군수·구청장에게 실제 거래가격 등을 신고해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조가 매도인과 매수인의 공동신고를 원칙으로 하고, 중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다. 지금은 계약서의 계약일과 누가 신고하기로 했는지부터 확인해 두십시오.

중개사를 통해 계약했다면 매도인·매수인이 따로 관청에 갈 필요는 없습니다. 이때 신고 의무는 거래계약서를 작성한 중개사에게 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2026년 7월 1일 지인에게서 연립주택을 3억4천만원에 직접 사기로 하고 계약서를 썼습니다. 잔금은 9월 말로 정했고, 신고는 등기할 때 하면 된다고 생각해 미뤄 두었습니다. 8월 중순 구청에서 신고 기한이 지났다는 과태료 사전통지를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

거래신고는 누가 해야 하나요?

직거래라면 매도인과 매수인이 공동으로 신고하고, 중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고합니다. 공동중개로 중개사가 둘이면 두 중개사가 함께 신고합니다. 거래당사자 한쪽이 국가나 지방자치단체이면 그 기관이 신고합니다. 공동중개에서 한쪽 중개사가 신고를 거부하면 다른 중개사가 단독으로 신고할 수 있습니다.

직거래에서 상대방이 신고에 협조하지 않으면 혼자서도 신고할 수 있습니다. 매수인은 신고필증을 받으면 등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 부동산거래관리시스템을 통한 전자신고도 인정합니다.

이 법은 2026. 12. 9.과 2026. 12. 17.에 개정 규정 시행이 예정되어 있지만, 거래신고 기한을 정한 제3조 제1항의 30일은 개정 후에도 같습니다.

무엇을 신고하나요?

실제 거래가격이 중심이고, 거래당사자의 인적사항, 계약일·중도금일·잔금일, 부동산의 소재지·지번·지목·면적, 계약의 조건이나 기한을 함께 신고합니다. 주택을 사는 경우에는 자금조달계획과 입주 계획을 함께 내야 하는 경우가 있습니다. 법인이 주택을 거래하면 법인 등기 현황과 거래상대방과의 관계 등 신고 항목이 더 늘어납니다.

신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 어떻게 되나요?

기한 안에 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 상대방이 공동신고를 거부한 경우에도 거부한 쪽이 같은 과태료 대상입니다. 중개사에게 신고하지 말라고 하거나 거짓 신고를 요구해도 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

실제보다 낮거나 높게 거래가격을 신고하면 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 과태료가 부과될 수 있습니다. 이른바 다운계약서는 과태료와 별도로 양도소득세·취득세 추징으로 이어집니다. 계약하지 않았는데 계약한 것처럼 거짓 신고하면 3천만원 이하의 과태료 대상입니다.

부동산 거래신고 대응 순서

• 계약일 확인 - 계약서의 계약 체결일을 확인하고 30일이 되는 날을 달력에 표시합니다. 가계약금을 보낸 날이 계약일로 다퉈질 수 있으니 문자도 확인합니다.
• 신고 주체 정리 - 중개사가 계약서를 작성했는지, 직거래인지 확인합니다. 중개 거래라면 중개사에게 신고 완료 여부를 물어 둡니다.
• 자료 준비 - 매매계약서, 신분증, 주택이면 자금조달계획서를 준비합니다. 대출 예정액과 예금액 증빙을 미리 모읍니다.
• 신고와 필증 수령 - 관할 시·군·구청이나 부동산거래관리시스템으로 신고하고 신고필증을 받습니다. 필증은 소유권이전등기 신청에 씁니다.
• 변경·해제 신고 - 거래가격이나 잔금일이 바뀌거나 계약이 해제되면 그 사실도 신고합니다. 해제 후 신고를 빠뜨리면 거래가 성사된 것으로 남아 다음 거래와 세무 신고에서 설명해야 할 일이 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지거래허가구역 안의 거래이거나 매수인이 외국인·법인이라면 별도 허가·신고 요건을 계약서와 함께 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래와 관련한 과태료·과세 처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 30일은 잔금일부터 세나요?
  아닙니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 정합니다. 잔금일이 두세 달 뒤라도 계약서를 쓴 날부터 계산하므로, 계약 직후 신고 주체와 날짜를 정해 두어야 합니다.
• 매도인이 신고에 협조하지 않으면요?
  매수인 혼자 신고할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제2항은 거래당사자 중 한쪽이 신고를 거부하면 국토교통부령에 따라 단독으로 신고할 수 있게 합니다. 거부한 당사자는 같은 법 제28조 제2항 제1호에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다.
• 중개사가 신고를 안 하면 제 책임인가요?
  중개사가 거래계약서를 작성했다면 신고 의무는 중개사에게 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제3항이 이렇게 정합니다. 다만 매도인이나 매수인이 중개사에게 신고하지 말라고 요구했다면 같은 법 제4조 제1호 위반으로 과태료 대상이 되므로 그런 요구는 하지 않아야 합니다.
• 다운계약서를 쓰면 어떻게 되나요?
  거짓 신고로 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 부과될 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항이 근거입니다. 과태료와 별도로 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세가 추징될 수 있고, 매수인이 나중에 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀 양도소득세가 늘어납니다.
• 신고필증은 어디에 쓰나요?
  소유권이전등기를 신청할 때 씁니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항은 매수인이 신고필증을 받은 때 「부동산등기 특별조치법」상 검인을 받은 것으로 봅니다. 따라서 매매 등기에서는 별도의 검인 절차 없이 신고필증으로 등기를 신청합니다.
• 계약이 해제되면 다시 신고해야 하나요?
  해제 사실도 신고해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 신고 후 계약이 해제·무효·취소되면 그 사실을 신고하도록 정하고, 같은 법 제4조 제5호는 해제되지 않았는데 해제 신고를 하는 행위를 금지합니다. 해제 신고를 빠뜨리면 실거래가 공개 자료에 성사된 거래로 남습니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 취득세가 중과세로 부과됐는데 다툴 수 있나요?

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