매매 계약

가계약금 보낸 날이 아니라 본계약일로 거래신고했는데 매매대금 2% 과태료가 나왔어요. 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

가계약금을 보낸 날에 거래목적물, 매매대금, 잔금 조건 같은 계약의 중요 부분까지 합의되어 있었다면 그날이 계약일이 되고, 본계약일로 신고한 것은 계약일을 거짓으로 신고한 것이 되어 취득가액의 2%가 기준 과태료입니다. 반대로 그때 중요 부분이 정해지지 않았다면 본계약일이 계약일이므로 과태료 대상이 아니라고 다툴 수 있습니다. 지금은 사전통지서의 의견제출 기한을 확인하고, 가계약금 송금 당시 무엇이 정해졌고 무엇이 정해지지 않았는지를 보여 줄 자료를 모으십시오.

가계약금 사건은 금액이 커서 당황하기 쉽지만, 쟁점은 하나입니다. 돈을 보낸 그날에 계약의 중요한 내용이 이미 정해져 있었느냐입니다.

예를 들어 보겠습니다

R씨는 지인에게서 임차인이 여러 세대 사는 상가주택을 사기로 하고 2024년 12월 10일 5,000만원을 보냈습니다. 그 뒤로도 매도인의 요청으로 두 차례 돈을 더 보냈습니다. 임차인들이 언제 나갈지, 보증금을 누가 얼마나 떠안을지, 잔금이 얼마가 될지는 정해지지 않았습니다. 이 조건이 모두 정리된 2025년 3월 5일 본계약서를 쓰고, R씨는 그날을 계약일로 거래신고했습니다.

1년 반이 지나 구청은 「실제 계약일은 첫 송금일인 2024년 12월 10일인데 2025년 3월 5일로 거짓 신고했다」며 매매대금 18억원의 2%인 3,600만원의 과태료를 사전통지했습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

계약일은 어떻게 정하나요?

부동산거래계약 신고서 뒷면은 계약일을 이렇게 정합니다. 「거래계약의 체결일」이란 거래당사자가 구체적으로 특정되고, 거래목적물 및 거래대금 등 거래계약의 중요 부분에 대하여 거래당사자가 합의한 날을 말합니다. 합의와 더불어 계약금의 전부 또는 일부를 지급했다면 그 지급일을 계약일로 보되, 합의한 날이 더 앞서는 것이 서면 등으로 인정되면 합의한 날을 계약일로 봅니다. 이 문구는 2023. 8. 22. 서식 개정으로 들어왔습니다.

핵심은 「중요 부분에 대한 합의」입니다. 돈을 먼저 보냈다는 사실만으로 그날이 계약일이 되는 것은 아니고, 그 돈과 함께 중요 부분 합의가 있어야 합니다. 대법원도 계약이 성립하려면 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의는 있어야 한다고 봅니다.

같은 판결은 가계약서에 잔금 지급시기가 없었고 정식계약서를 쓰지 않았더라도, 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 매매계약이 성립했다고 보았습니다. 그래서 「본계약서를 안 썼으니 계약 전」이라는 주장만으로는 부족하고, 송금 당시 정해지지 않은 것이 무엇이었는지를 구체적으로 보여야 합니다.

왜 지연신고가 아니라 거짓신고가 되나요?

계약일을 늦게 신고한 것이 아니라 다른 날짜로 적어 냈기 때문입니다. 시행령은 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고하면 취득가액의 100분의 2를 기준 금액으로 정합니다. 같은 거래를 처음부터 실제 계약일로 적고 늦게 신고했다면 지연신고 과태료만 문제 됩니다.

신고관청은 위반의 동기와 결과를 고려해 거짓신고 과태료를 기준 금액의 5분의 1 범위에서 줄일 수 있습니다. 18억원 거래라면 기준 3,600만원에서 최대 720만원까지 줄일 여지가 있는 셈이고, 위반 자체를 다투는 것과 함께 감경 사유를 주장할 수 있습니다.

법원은 가계약금 사건을 어떻게 판단했나요?

서울북부지방법원 2023. 8. 21.자 2023과30 결정이 참고가 됩니다. 2021. 7. 28. 매수인이 매도인에게 가계약금 명목으로 5,000만원을 보냈고, 거래를 중개한 공인중개사는 2021. 9. 30.에 계약을 신고했습니다. 구청은 계약일이 7. 28.이라며 공인중개사에게 2,080만원의 과태료를 부과했습니다.

법원은 당시 매매 대상 부동산에 임차인이 살고 있어 언제 퇴거할지 확실하지 않았고, 인도일 등 매매계약의 중요 부분이 2021. 9. 28.에 이르러 확정된 것으로 보인다며, 계약은 9. 28.에 성립했다고 보고 과태료를 부과하지 않는다고 결정했습니다.

이 결정은 그대로 확정되었습니다. 다만 서식의 계약일 정의가 들어오기 전 거래에 대한 하급심 결정입니다. 현행 기준에서도 중요 부분 합의 시점을 따지는 구조는 같지만, 사안마다 당시 합의 내용을 보여 주는 자료로 따로 판단됩니다.

무엇을 근거로 다투나요?

중요 부분이 정해지지 않았다는 점을 보여 줄 자료가 중심입니다. 임차인 퇴거 시기, 보증금 승계 범위, 잔금 액수, 인도일처럼 송금 당시 정해지지 않은 항목을 구체적으로 적고, 송금 전후의 대화와 메모로 그 상태를 보여 줍니다. 송금한 돈이 계약금이 아니라 매도인 사정으로 빌려준 돈이었다면 그 돈이 실제로 어디에 쓰였는지(예를 들어 기존 임차인 보증금 반환)도 함께 보여야 합니다.

본계약서 특약도 중요한 자료입니다. 「임대보증금은 잔금일 기준으로 정산하며 잔금은 임대차 현황에 따라 변동될 수 있다」 같은 특약은 그 조건이 본계약에서 비로소 정해졌다는 점을 보여 줍니다. 반대로 송금 당시 날짜로 작성된 다른 계약서 초안이 있다면, 그것이 왜 효력이 없는지(파기, 미서명 등)를 먼저 정리해야 합니다.

중개거래라면 누가 과태료를 받나요?

중개사무소를 통한 거래는 개업공인중개사가 신고 의무자이므로, 계약일을 잘못 신고한 책임도 원칙적으로 중개사에게 있습니다. 위 결정도 공인중개사에게 부과된 과태료 사건이었습니다. 다만 거래당사자가 중개사에게 신고하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구했다면 당사자에게도 400만원의 기준 과태료가 부과될 수 있습니다.

가계약금 계약일 과태료 대응 순서

• 기한 확인 - 사전통지서의 의견제출 기한을 확인하고, 그 안에 납부할지 다툴지 정합니다.
• 미확정 사항 특정 - 송금 당시 정해지지 않은 항목(임차인 퇴거일, 보증금 승계, 잔금, 인도일)을 구체적으로 적습니다.
• 대화·메모 확보 - 송금 전후 문자, 메신저, 중개사 메모를 날짜가 보이게 캡처하고 순서대로 정리합니다.
• 송금 성격 설명 - 계약금이 아니라 빌려준 돈이었다면 그 사용처와 매도인 확인을 함께 냅니다.
• 의견서 제출 - 본계약 특약, 같은 취지의 결정, 감경 사유를 붙여 의견서를 냅니다. 받아들여지지 않으면 부과 통지일부터 60일 안에 이의제기를 검토합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가계약금을 보내면 무조건 그날이 계약일인가요?
  아닙니다. 거래목적물과 거래대금 등 중요 부분에 대한 합의와 함께 보낸 경우에 그 지급일을 계약일로 봅니다. 중요 부분이 정해지지 않은 상태의 송금이라면 다툴 여지가 있습니다.
• 본계약서를 늦게 썼을 뿐 내용은 그때 다 정해졌다면요?
  그렇다면 송금일이 계약일입니다. 이 경우 위반 자체를 다투기보다 감경 사유를 주장하거나 자진납부 감경을 검토하는 쪽이 현실적입니다.
• 잔금일이 정해지지 않았으면 계약이 성립하지 않은 건가요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원은 잔금 지급시기가 없더라도 목적물·대금이 특정되고 중도금 지급방법 합의가 있으면 계약이 성립했다고 보았습니다. 무엇이 정해지지 않았는지를 구체적으로 보여야 합니다.
• 중개사가 신고했는데 왜 제가 과태료 대상인가요?
  중개거래의 신고 의무자는 개업공인중개사입니다. 다만 거래당사자가 중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구했다면 당사자에게도 과태료가 부과될 수 있습니다.
• 과태료를 줄일 수는 있나요?
  거짓신고 과태료는 위반의 동기와 결과를 고려해 기준 금액의 5분의 1 범위에서 줄일 수 있고, 의견제출 기한 안에 자진납부하면 20% 이내에서 감경받을 수 있습니다. 자진납부하면 더는 다툴 수 없습니다.
• 의견을 냈는데도 과태료가 부과되면요?
  부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 서면으로 이의제기하면 부과처분은 효력을 잃고 법원이 과태료 재판으로 판단합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 부동산 거래신고 과태료 사전통지를 받았는데, 20% 깎아 준다는 자진납부를 해야 하나요? 의견제출·이의제기와 비교
• 구청이나 한국부동산원에서 부동산 거래대금 소명자료를 내라고 하면 무엇을 내야 하나요? 안 내면 과태료는?
• 다운계약이나 계약일을 사실과 다르게 신고했는데, 지금 자진신고하면 과태료가 면제되나요?
• 부동산 거래신고 30일 기한을 넘기면 과태료는 얼마인가요? 해태기간 계산법과 금액표
• 집을 사면 자금조달계획서부터 자금출처조사까지 어떻게 이어지나요? 거래신고 뒤 확인 절차 한눈에 보기
• 부동산 매매계약을 하면 거래신고를 꼭 해야 하나요?
• 집값이 올랐다며 매도인이 계약금을 돌려주고 계약을 깨자는데 막을 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기