매매 계약

다운계약서를 쓴 뒤 상대가 실거래가 계약서 작성을 거부하면 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상대방이 실거래가를 적은 계약서를 다시 써 주지 않는다는 이유만으로는 매매계약을 해제할 수 없습니다. 계약서에 낮은 금액을 적었어도 매매는 실제 거래가격대로 유효하게 성립하고, 실거래가 신고는 상대방이 거부하면 혼자서도 할 수 있어 새 계약서 작성이 계약상 의무라고 보기 어렵기 때문입니다. 지금은 실제 대금이 오간 계좌 내역을 모으고, 신고 기한인 계약일부터 30일이 지났는지 확인하십시오.

상대방의 서명이 든 실거래가 계약서를 새로 받아야만 제대로 신고할 수 있는 것은 아닙니다. 상대방이 거부하면 단독으로 신고할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 3월 Q씨에게서 아파트를 실제로는 8억원에 사기로 하면서, Q씨의 요청으로 계약서에는 6억원만 적었습니다. 계약금과 중도금은 실제 금액 기준으로 보냈는데, 대출 심사를 앞둔 P씨가 8억원으로 계약서를 다시 쓰자고 하자 Q씨가 거부했습니다. P씨는 이를 이유로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서에 적은 금액과 실제 금액이 다르면 계약은 어느 금액으로 성립하나요?

실제로 합의한 금액으로 성립합니다. 매매계약은 당사자가 실제로 합의한 내용대로 성립하고, 계약서는 그 계약이 있었다는 사실을 증명하는 증거방법의 하나입니다. 세금이나 신고 때문에 낮은 금액을 적었더라도 당사자 사이의 매매대금은 실제 거래가격입니다.

대전지방법원 2008. 5. 13. 선고 2007가단76334 판결은 같은 사안에서, 실거래가 신고에 실거래가 계약서가 꼭 필요하지 않고 상대방이 거부해도 일방이 단독으로 신고할 수 있으므로 실거래가 계약서 작성 의무를 매매계약상 의무로 인정할 근거가 없다고 보고, 이를 거부했다는 이유로 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다. 확정된 하급심 판결입니다.

해제하려면 어떤 사유가 있어야 하나요?

상대방이 계약상 의무를 이행하지 않아야 합니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 상대방이 매매대금 지급이나 등기 이전 같은 계약상 채무를 이행하지 않고, 상당한 기간을 정해 이행을 최고했는데도 그 기간 안에 이행하지 않아야 합니다. 계약서 재작성 거부는 이런 채무불이행에 해당하지 않습니다.

종전에는 실거래가 신고가 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 있었지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 규정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조입니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고해야 하고, 중개사 중 일방이 거부하면 단독 신고 규정이 준용됩니다.

다운계약서 금액으로 신고하면 어떤 제재가 있나요?

거짓 신고로 과태료를 받습니다. 거래당사자가 실제 거래가격이 아닌 금액으로 신고하면 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 부과됩니다. 거짓 신고를 조장하거나 방조하는 행위도 금지되므로, 상대방이 낮은 금액 신고를 요구하더라도 따를 이유가 없습니다.

다운계약서 실거래가 신고 대응 순서

• 실제 대금 증빙 - 계약금·중도금·잔금 송금 내역을 모읍니다. 실제 거래가격을 증명하는 가장 확실한 자료입니다.
• 신고 기한 확인 - 계약일부터 30일 이내인지 확인합니다. 중개사가 있었다면 중개사에게 실거래가 신고를 요구합니다.
• 공동 신고 요청 - 상대방에게 실제 금액으로 공동 신고하자고 서면으로 요청합니다. 요청 날짜를 남깁니다.
• 단독 신고 - 상대방이 거부하면 거부 사실을 소명해 단독으로 신고합니다. 이미 거짓 신고를 했다면 정정 절차를 문의합니다.
• 계약 이행 유지 - 해제를 주장하지 말고 잔금·등기 등 본래 의무를 이행합니다. 잘못된 해제 통지는 오히려 내 쪽 채무불이행이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 낮은 금액으로 신고를 마쳤거나 양도소득세 신고까지 한 사안이면 신고 내역과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제·이행 분쟁과 관련 세무 쟁점을 함께 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다운계약서를 쓰면 계약 자체가 무효인가요?
  무효가 되지 않습니다. 매매계약은 당사자가 실제로 합의한 금액으로 유효하게 성립하고, 계약서는 그 증거일 뿐입니다. 대전지방법원 2007가단76334 판결도 낮은 금액을 적었어도 매매계약은 실제 거래가격대로 유효하게 성립한다고 보았습니다. 해제 요건은 민법 제544조로 따로 봅니다.
• 상대방이 신고에 협조하지 않으면 어떻게 하나요?
  단독으로 신고할 수 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제2항은 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다고 정합니다. 공동 신고를 요청했다가 거부당한 사실을 소명할 자료를 준비합니다.
• 실거래가 신고는 언제까지 해야 하나요?
  계약 체결일부터 30일 이내입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래당사자가 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고하도록 정합니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다.
• 다운계약서 금액으로 신고하면 과태료는 얼마인가요?
  취득가액의 100분의 10 이하입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항은 제3조를 위반해 신고를 거짓으로 한 자에게 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 부과한다고 정합니다. 매도인과 매수인 모두 대상입니다.
• 상대가 낮은 금액으로 신고하자고 하면요?
  따르지 않아도 됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조는 거짓 신고를 하도록 요구하거나 조장·방조하는 행위를 금지합니다. 요구를 거절했다는 이유로 계약을 해제할 수는 없으므로, 거절 사실을 문자로 남기고 실제 금액으로 신고합니다.
• 제가 해제를 통지하면 어떻게 되나요?
  해제 사유 없는 해제 통지는 효력이 없고, 그 뒤 잔금을 치르지 않으면 내가 이행지체가 될 수 있습니다. 민법 제544조의 해제는 상대방의 채무불이행과 최고가 있어야 하므로, 계약서 재작성 거부만으로는 요건을 갖추지 못합니다. 본래 의무를 계속 이행해야 합니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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