매매 계약

다운계약이나 계약일을 사실과 다르게 신고했는데, 지금 자진신고하면 과태료가 면제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

조사가 시작되기 전에 거래당사자 가운데 가장 먼저 단독으로 자진신고하고 조사가 끝날 때까지 협조하면 거짓신고 과태료가 면제됩니다. 조사가 이미 시작된 뒤라면 조사기관이 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 협조한 경우에 한해 50%가 감경됩니다. 다만 같은 거래에 대해 세법 위반 사실이 이미 조사기관에 통보되었다면 감면되지 않으므로, 지금은 신고관청이나 한국부동산원에서 자료 제출 요구를 받은 적이 있는지부터 확인하십시오.

거짓신고를 바로잡는 방법은 자진신고 하나만 있는 것이 아닙니다. 다만 과태료 면제까지 가능한 것은 조사 전 자진신고뿐이어서, 시점이 결과를 정합니다.

예를 들어 보겠습니다

Q씨는 2025년 5월 다가구주택을 7억원에 사면서 매도인 요청으로 6억원으로 신고했습니다. 차액 1억원은 매도인 가족 계좌로 따로 보냈습니다. 1년 뒤 같은 동네에서 실거래 조사가 진행된다는 이야기를 듣고 지금이라도 바로잡을 수 있는지 고민하고 있습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

신고가격과 실제 가격의 차이가 실제 가격의 10% 이상 20% 미만이므로 기준 과태료는 취득가액 7억원의 4%인 2,800만원입니다. 조사 전에 Q씨가 매도인보다 먼저 단독으로 자진신고하고 끝까지 협조하면 이 과태료가 면제됩니다.

감면 요건은 무엇인가요?

조사 시작 전 자진신고는 세 요건을 모두 갖추면 과태료가 면제됩니다. 자진신고한 위반이 감면 대상 위반이어야 하고, 신고관청에 단독으로 신고한 최초의 자여야 하며, 위반사실 입증에 필요한 자료를 내는 등 조사가 끝날 때까지 성실하게 협조해야 합니다. 거래당사자 한쪽이 여러 명이면 그 일부나 전부가 함께 신고한 것도 단독 신고로 봅니다.

조사 시작 뒤 자진신고는 감면 대상 위반이고, 조사기관에 단독으로 신고한 최초의 자이며, 조사기관이 허위신고 사실 입증에 필요한 증거를 충분히 확보하지 못한 상태에서 조사에 협조했고, 조사가 끝날 때까지 성실히 협조했다면 과태료의 50%가 감경됩니다.

조사는 언제 시작된 것으로 보나요?

조사가 시작된 시점은 조사기관이 거래당사자나 개업공인중개사 등에게 자료 제출 등을 요구하는 서면을 발송한 때입니다. 내가 요구서를 받지 않았더라도 같은 거래의 매도인이나 중개사에게 요구서가 발송되었다면 조사는 이미 시작된 것일 수 있습니다.

어떤 위반이 감면 대상인가요?

감면 대상은 중개사에게 신고하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 경우, 거짓신고를 조장하거나 방조한 경우, 거래가격이나 계약일 등을 거짓으로 신고한 경우(취득가액 10% 이하 과태료), 외국인 취득신고와 주택 임대차 신고 위반입니다. 계약일처럼 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우도 여기에 들어갑니다.

신고기한을 넘긴 지연신고는 법률 조문에는 감면 대상으로 적혀 있지만, 시행령이 정한 감면 기준에는 들어 있지 않습니다. 계약이 없는데 거짓으로 신고하거나 해제되지 않았는데 해제신고를 한 경우, 거래대금 증명자료 미제출도 시행령 감면 기준에 없습니다.

감면을 받을 수 없는 경우는요?

같은 거래와 관련해 「국세기본법」이나 「지방세법」 등을 위반한 사실이 관계기관에서 조사기관에 통보된 경우에는 감면되지 않습니다. 자진신고한 날부터 과거 1년 안에 같은 신고관청에서 자진신고로 3회 이상 감면받은 경우도 마찬가지입니다.

세무서가 먼저 움직이면 감면 자체가 막힐 수 있다는 뜻입니다. 양도소득세 해명 요구나 세무조사 안내를 이미 받았다면 그 거래가 통보 대상이 되었는지부터 확인해야 합니다.

어떻게 신고하나요?

자진신고서(시행규칙 별지 제18호서식)에 위반행위를 입증할 서류를 붙여 조사기관에 냅니다. 입증 서류는 계약서, 거짓신고 합의서, 입출금 내역서처럼 위반을 직접 보여 주는 자료, 위반을 논의하거나 실행한 사실을 육하원칙에 따라 적은 진술서·확인서, 당사자 사이의 전자우편·통화기록·문자 같은 의사연락 기록 등입니다.

신고관청은 감면 대상인지, 감면 내용과 사유를 신고자에게 통보해야 합니다. 조사 담당 공무원은 자진신고자의 신원과 제보 내용, 증거자료를 그 사건 처리 목적으로만 써야 하고 제3자에게 누설해서는 안 됩니다.

자진신고하면 다른 책임도 없어지나요?

자진신고 감면은 과태료에 관한 제도입니다. 부당하게 재산상 이득을 얻을 목적으로 계약이 없는데 거짓으로 신고하거나 해제되지 않았는데 거짓으로 해제신고를 한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처하는 형사처벌 규정이 따로 있습니다. 또 다운계약으로 줄어든 양도소득세나 취득세는 세법에 따라 따로 바로잡아야 합니다.

실제 거래가격을 거짓으로 신고한 사람을 신고하거나 고발한 사람에게는 시·군·구가 포상금을 지급할 수 있습니다. 거래 상대방이나 중개사가 먼저 움직일 수 있는 구조라는 점도 시점을 서둘러야 하는 이유입니다.

자진신고 순서

• 조사 여부 확인 - 본인, 상대방, 중개사가 자료 제출 요구서를 받았는지 확인합니다. 받았다면 조사 시작 후 신고가 됩니다.
• 세무 통보 여부 확인 - 같은 거래로 세무서 해명 요구나 조사 안내가 있었는지 봅니다. 통보되었다면 감면이 막힐 수 있습니다.
• 입증자료 모으기 - 실제 계약서, 실제 대금 흐름, 차액 지급 기록, 상대방과의 대화 기록을 준비합니다.
• 자진신고서 제출 - 별지 제18호서식에 자료를 붙여 신고관청(조사가 시작되었으면 조사기관)에 냅니다.
• 협조와 세금 정리 - 추가 자료 요구에 끝까지 응하고, 양도소득세·취득세 수정신고나 기한 후 신고를 함께 진행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 먼저 자진신고하면 저는 감면을 못 받나요?
  조사 전 면제와 조사 후 50% 감경 모두 단독으로 신고한 최초의 자에게만 적용됩니다. 상대방이 먼저 신고했다면 감면 요건을 충족하기 어렵습니다.
• 계약일을 다르게 신고한 것도 자진신고 대상인가요?
  대상입니다. 계약일처럼 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우도 거짓신고 과태료(취득가액 10% 이하) 대상이고, 감면 대상 위반에 들어갑니다.
• 요구서를 받지 않았는데도 조사가 시작된 것일 수 있나요?
  있습니다. 조사기관이 거래당사자나 중개사 등에게 자료 제출 요구 서면을 발송한 때가 조사 시작 시점이므로, 상대방이나 중개사에게 먼저 발송되었을 수 있습니다.
• 자진신고하면 형사처벌도 없어지나요?
  자진신고 감면은 과태료에 관한 규정입니다. 부당한 이득 목적의 가장 계약 신고나 거짓 해제신고에는 별도 형사처벌 규정이 있습니다.
• 지연신고도 자진신고하면 면제되나요?
  법률에는 감면 대상으로 적혀 있지만, 시행령의 감면 기준에는 지연신고가 들어 있지 않습니다. 지연신고는 의견제출이나 자진납부로 대응하는 편이 맞습니다.
• 자진신고한 사실이 상대방에게 알려지나요?
  조사 담당 공무원은 자진신고자의 신원과 제보 내용, 증거자료를 사건 처리 목적으로만 써야 하고 제3자에게 누설해서는 안 됩니다.

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