세금

아버지 토지에 아들이 건물을 지어 쓰면 무상사용 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 나올 수 있습니다. 아버지 토지를 지료 없이 쓰면서 5년간 무상사용 이익이 1억원 이상이면 아들에게 증여세가 나옵니다. 이익은 토지가액의 연 2%를 현재가치로 합산해 계산하므로 토지가액 약 13억원이 기준선입니다. 아버지와 함께 사는 주택의 부속토지는 제외됩니다.

네, 나올 수 있습니다. 아버지 토지를 지료 없이 쓰면서 5년간 무상사용 이익이 1억원 이상이면 아들에게 증여세가 나옵니다. 이익은 토지가액의 연 2%를 현재가치로 합산해 계산하므로 토지가액 약 13억원이 기준선입니다. 아버지와 함께 사는 주택의 부속토지는 제외됩니다.

얼마짜리 땅부터 증여세가 나오나요?

무상사용 이익이 1억원 이상일 때부터입니다. 이익은 토지가액에 연 2%를 곱한 금액을 5년 동안 매년 쌓되, 연 10%로 할인한 현재가치로 합산해 계산합니다. 5년 할인 계수의 합은 약 3.79이므로 이익은 토지가액의 약 7.58%가 됩니다.

예를 들어 토지가액이 20억원이면 연간 사용이익은 4,000만원입니다. 이를 5년간 할인해 합하면 약 1억 5,163만원이 증여재산가액이 됩니다. 토지가액이 약 13억 2천만원보다 낮으면 이익이 1억원에 못 미쳐 과세되지 않는 것으로 볼 수 있습니다.

토지가액은 상속세 및 증여세법의 평가 방법으로 정합니다. 시가가 없으면 보통 개별공시지가가 기준이 됩니다. 여러 사람이 함께 쓰는데 각자 쓰는 면적이 분명하지 않으면 같은 면적을 쓴 것으로 봅니다. 소유자와 가까운 가족이 2명 이상이면 최근친 가운데 최연장자를 대표 무상사용자로 봅니다.

건물만 아들 명의면 토지만 따로 봐도 되나요?

네, 토지만 무상으로 쓰는 경우에도 적용됩니다. 시행령은 무상사용자가 타인의 토지 또는 건물만 각각 무상으로 쓰는 경우도 포함한다고 명시합니다. 그래서 아들이 자기 돈으로 지은 건물이라도 그 아래 토지를 지료 없이 쓰면 과세 대상이 됩니다.

조세심판원 2013. 3. 19. 조심 2013광0273 결정이 그런 사안입니다. 아들이 아버지 소유 토지와 자기 토지에 걸쳐 4층 건물을 재건축하고 예식장을 운영했습니다. 아버지가 사망한 뒤 상속세 조사에서 무상사용 이익이 드러났고, 재건축 무렵을 증여일로 한 증여세가 고지됐습니다.

예외는 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부속토지입니다. 주택 일부에 점포가 있다면 주택 면적이 다른 면적보다 클 때만 전부를 주택으로 봅니다. 상가 건물을 지어 영업하는 경우라면 이 예외에 들어가기 어렵습니다.

부모 병원비나 다른 대가를 냈다면 무상이 아닌가요?

대가로 인정받으려면 토지 사용과 대가 사이의 약정과 실제 지급이 객관적으로 드러나야 합니다. 조심 2013광0273 사건에서 아들은 아버지 병원비 등을 부담했으니 이익에서 빼야 한다고 주장했습니다. 조세심판원은 아버지에게 다른 임대소득이 있었고 병원비가 아버지 계좌에서 나간 점을 들어 받아들이지 않았습니다.

조세심판원 2026. 9. 22. 조심 2026서1243 결정도 비슷합니다. 청구인은 컨설팅 용역을 제공한 대가로 부동산을 썼다고 주장했습니다. 그러나 용역계약서에 부동산 사용 약정이 없었습니다. 용역을 실제로 제공했다는 자료도, 그 대가를 소득으로 신고한 사실도 없어 기각됐습니다.

결국 지료를 받으려면 지료 약정서를 쓰고 매달 계좌로 주고받아야 합니다. 이 경우 아버지에게는 임대소득이 생기므로 세금 부담을 비교해 정해야 합니다. 지료 수준은 감정평가나 주변 임대 사례로 근거를 남겨 두면 나중에 적정성 다툼을 줄일 수 있습니다.

가족 사이에서 서로 비용을 대신 부담하는 일은 흔합니다. 그러나 그 부담이 토지 사용의 대가라는 약정이 없으면 별개의 지출로 보기 쉽습니다. 대가 관계를 주장하려면 처음부터 서면으로 정해 두어야 합니다.

아버지가 돌아가시면 이 증여는 어떻게 되나요?

상속개시 전 10년 안에 상속인이 받은 증여재산은 상속세 과세가액에 더해집니다. 부동산 무상사용 이익은 합산이 배제되는 증여재산 목록에 없습니다. 그래서 상속세 조사 과정에서 무상사용이 드러나면 증여세 고지와 상속세 합산이 함께 문제 됩니다.

무상사용이 5년을 넘으면 5년이 되는 날의 다음 날 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 20년 동안 썼다면 증여가 네 번 있었던 셈이 됩니다. 오래 방치할수록 신고하지 않은 증여가 쌓이고 가산세도 커집니다.

반대로 5년 중간에 사정이 바뀌면 낸 세금 일부를 돌려받을 수 있습니다. 무상사용 증여세를 결정·경정받은 사람이 그 땅을 상속·증여받은 경우가 해당합니다. 아버지가 사망하거나 땅을 팔아 더 이상 무상으로 쓰지 않게 된 경우도 같습니다. 남은 기간의 월수 비율만큼 산출세액을 경정청구할 수 있고, 그 사유가 생긴 날부터 3개월 안에 해야 합니다.

토지 무상사용 증여세 대응 순서

• 토지가액 확인 - 개별공시지가나 시가로 토지가액을 계산해 13억원 안팎의 기준선을 넘는지 봅니다.
• 개시일 확정 - 건물 사용승인일이나 실제 영업 개시일 등 무상사용 시작 시점을 자료로 정리합니다.
• 5년 단위 점검 - 개시일부터 5년마다 새 증여가 생기므로 각 기간의 신고 여부를 확인합니다.
• 대가 구조 검토 - 지료 약정과 실제 지급으로 바꿀지, 증여세를 신고할지 세부담을 비교합니다.
• 상속 대비 - 소유자의 상속이 예상되면 10년 합산과 신고 누락 가산세를 함께 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가액과 무상사용 개시일, 실제 대가 지급 여부에 따라 증여세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 무상사용 증여세 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형제 여러 명이 아버지 땅을 함께 쓰면 누가 증여세를 내나요?
  각자 쓰는 면적이 분명하면 면적별로 각각 과세됩니다. 면적이 분명하지 않고 가까운 가족이 2명 이상이면 최근친 가운데 최연장자를 대표 무상사용자로 봅니다.
• 아버지 땅을 담보로 대출받은 것도 증여인가요?
  무상으로 담보를 이용해 돈을 빌린 이익도 과세됩니다. 적정이자율로 계산한 이자에서 실제 낸 이자를 뺀 금액이 1천만원 이상이면 증여세 대상입니다.
• 남의 땅을 지인 사이에 무상으로 쓰는 것도 과세되나요?
  특수관계가 없는 사람 사이에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 과세됩니다. 사업상 이유로 무상 사용을 허락했다면 그 사정을 자료로 남겨 두어야 합니다.
• 지료를 시세보다 조금만 내면 증여세가 없나요?
  지료를 실제로 내면 무상사용 조항은 적용되지 않습니다. 재산사용 이익 증여 규정도 부동산을 제외합니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없어, 명목뿐인 지료는 무상사용으로 볼 여지가 있다는 견해를 감안해야 합니다.
• 5년이 지나기 전에 아버지가 땅을 증여해 주면 어떻게 되나요?
  토지를 증여받은 뒤에는 자기 토지를 쓰므로 그 뒤의 무상사용 이익은 생기지 않습니다. 이미 결정된 5년분 증여세는 남은 기간 비율만큼 3개월 안에 경정청구할 수 있습니다.
• 증여세 신고를 놓쳤다면 지금이라도 해야 하나요?
  기한 후 신고를 하면 신고기한이 지난 기간에 따라 무신고가산세가 감면됩니다. 세무서가 결정할 것을 미리 알고 한 신고는 감면되지 않으므로 조사 전에 정리하는 편이 유리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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