세금

돈을 빌려주고 담보로 넘겨받은 부동산이 채무자 세금으로 압류되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 채무자가 국세를 체납하고 다른 재산으로 부족하면 담보로 넘겨받은 양도담보재산에서 그 세금을 징수할 수 있습니다. 이를 양도담보권자의 물적납세의무라고 합니다. 다만 그 국세의 법정기일 전에 담보 목적이 된 재산이라면 징수 대상이 아니므로 담보 설정일과 법정기일을 비교해야 합니다.

네, 채무자가 국세를 체납하고 다른 재산으로 부족하면 담보로 넘겨받은 양도담보재산에서 그 세금을 징수할 수 있습니다. 이를 양도담보권자의 물적납세의무라고 합니다. 다만 그 국세의 법정기일 전에 담보 목적이 된 재산이라면 징수 대상이 아니므로 담보 설정일과 법정기일을 비교해야 합니다.

양도담보재산은 무엇을 말하나요?

양도담보재산은 계약에 따라 납세자가 재산을 양도했지만 실질적으로는 양도인에 대한 채권의 담보가 된 재산입니다. 국세기본법 제42조 제3항이 이렇게 정합니다. 등기나 명의는 채권자에게 넘어갔어도 실질은 담보라는 점이 핵심입니다.

예를 들어 A씨가 B씨에게 3억원을 빌려주면서 B씨 소유 상가의 소유권을 A씨 명의로 옮겨 두었다고 해 보겠습니다. 빌린 돈을 갚으면 소유권을 돌려주기로 했다면 이 상가는 양도담보재산입니다. 겉으로는 A씨 소유지만 세법은 B씨의 재산이 담보로 제공된 것으로 봅니다.

진짜 매매와 구별해야 합니다. 대금을 모두 지급하고 되돌려줄 약정이 없다면 양도담보가 아니라 매매입니다. 계약서, 대금 흐름, 환매나 반환 약정, 등기 후 누가 사용했는지가 구별 기준이 됩니다.

언제 양도담보재산에서 세금을 걷을 수 있나요?

두 가지 요건이 필요합니다. 첫째, 납세자의 다른 재산에 강제징수를 해도 징수할 금액에 미치지 못해야 합니다. 양도담보재산은 보충적으로만 징수 대상이 됩니다.

둘째, 그 국세의 법정기일 이후에 담보 목적이 된 재산이어야 합니다. 국세기본법 제42조 제1항 단서는 법정기일 전에 담보의 목적이 된 양도담보재산에서는 징수할 수 없다고 정합니다. 담보를 먼저 잡은 채권자를 보호하는 규정입니다.

법정기일은 세금마다 다릅니다. 신고한 세금은 신고일, 세무서가 결정해 고지한 세금은 납부고지서 발송일입니다. 위 예에서 상가를 2025. 4. 1.에 담보로 넘겨받았는데 B씨의 종합소득세가 2025. 5. 31.에 신고됐다면 법정기일 전 담보이므로 징수 대상이 아닙니다.

여기서 비교하는 「그 국세의 법정기일」은 원래 국세의 신고일이나 고지서 발송일이라고 볼 수 있습니다. 국세기본법 제35조 제2항 제5호는 양도담보재산에서 징수하는 국세의 법정기일을 양도담보권자에 대한 고지서 발송일로 정합니다. 그러나 이 날짜로 비교하면 거의 모든 양도담보가 그보다 앞서게 되어 단서가 의미를 잃습니다. 제5호는 매각대금을 다른 담보권자와 나눌 때의 순위 기준으로 읽는 것이 체계에 맞습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없으므로 두 날짜를 모두 확인해 두십시오.

담보권 실행으로 소유권이 확정되면 어떻게 되나요?

납부고지를 받은 뒤에 채무 불이행으로 재산이 양도담보권자에게 확정적으로 귀속돼도 징수를 피할 수 없습니다. 국세기본법 제42조 제2항은 이 경우에도 납부고지 당시의 양도담보재산이 계속 남아 있는 것으로 봅니다.

그래서 고지를 받은 뒤 서둘러 정산을 마치고 완전한 소유권을 확보하는 방식으로는 물적납세의무를 벗어나기 어렵습니다. 반대로 고지 전에 이미 정산이 끝났을 수도 있습니다. 그렇다면 그 재산은 더 이상 양도담보재산이 아니라고 볼 수 있습니다. 법이 고지 뒤에 귀속된 경우만 양도담보재산이 남아 있는 것으로 보기 때문입니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없고, 정산이 형식뿐이라면 여전히 담보로 봐야 한다는 반대 논거도 있습니다.

정산 시점은 정산 통지, 청산금 지급, 반환 약정의 소멸 같은 자료로 증명합니다. 고지일과 정산일의 선후가 결론을 가를 수 있으므로 날짜별 자료를 갖춰 두어야 합니다.

세무서와 다투려면 어떤 지위에서 하나요?

양도담보권자는 물적납세의무자로서 불복할 수 있습니다. 국세기본법 제55조 제2항은 이들을 이해관계인으로 보아 불복을 허용합니다. 제42조의 물적납세의무자로서 납부고지서를 받은 자가 여기에 해당합니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 할 수 있습니다. 고지서에는 채무자 체납액의 과세기간, 세목, 세액과 징수할 금액의 산출 근거가 적혀 있어야 합니다. 납부기한은 고지일부터 30일 안에서 정해지므로 대응을 서둘러야 합니다.

다툴 쟁점은 세 가지로 정리됩니다. 진짜 매매였는지, 법정기일 전 담보였는지, 채무자에게 다른 재산이 있었는지입니다.

채무자의 체납 자체가 유효한지도 봐야 합니다. 대법원은 양도담보설정자가 사망한 뒤 그 사람 앞으로 한 부과고지를 무효로 봤습니다. 그러면 체납이 있다고 볼 수 없어 양도담보권자에 대한 물적납세의무 처분도 무효라고 했습니다. 이 판결은 1985년 구 국세기본법 사안이지만, 채무자에 대한 유효한 고지와 체납이 전제라는 점은 현행 조문에서도 같습니다. 담보 설정일은 등기부로, 법정기일은 세무서의 신고·고지 기록으로 확인합니다.

양도담보재산에서 징수하는 국세의 법정기일은 그 양도담보권자에 대한 납부고지서 발송일입니다. 이 날짜는 다른 담보권자와의 배분 순서에도 영향을 줍니다.

양도담보 물적납세의무 대응 순서

• 거래 성격 정리 - 매매인지 양도담보인지 계약서와 대금 흐름으로 정리합니다.
• 날짜 대조 - 담보 설정일과 체납 국세의 법정기일을 비교합니다.
• 채무자 재산 확인 - 채무자에게 다른 재산이 남아 있는지 확인합니다.
• 정산 시점 확인 - 고지 전에 정산이 끝났는지 자료로 확인합니다.
• 불복 제기 - 요건이 맞지 않으면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거래의 실질과 담보 설정일, 정산 시점에 따라 물적납세의무 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도담보재산에 대한 물적납세의무 고지의 검토와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도담보로 받은 주식도 같은가요?
  네, 양도담보재산은 부동산에 한정되지 않고 주식 등 계약으로 양도한 재산이면 해당할 수 있습니다. 담보 목적이었는지와 담보 설정일을 같은 방식으로 확인하십시오.
• 가등기 담보로 잡은 경우도 물적납세의무인가요?
  가등기 담보는 소유권을 넘겨받지 않은 경우로 양도담보와 구별됩니다. 가등기 담보권은 법정기일과 가등기일을 비교해 국세와 순위를 정하는 별도 규정이 적용됩니다.
• 채무자가 빌린 돈을 다 갚았다면요?
  채무를 다 갚아 담보 관계가 끝나고 재산을 돌려줬다면 더 이상 양도담보재산이 아닙니다. 다만 돌려받은 재산은 채무자 재산이 되므로 그 재산에 압류가 들어올 수 있습니다.
• 세무서가 다른 재산을 먼저 압류하지 않았는데도 고지했다면요?
  양도담보재산에서는 다른 재산에 강제징수를 해도 부족할 때만 징수할 수 있습니다. 채무자에게 압류할 재산이 남아 있다는 자료를 내면 다툴 수 있습니다.
• 양도담보권자가 낸 세금은 채무자에게 받을 수 있나요?
  채무자의 세금을 담보 재산으로 대신 부담한 것이므로 채무자에게 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다. 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 대여금과 함께 정산 대상에 넣으십시오.
• 고지 전에 재산을 다른 사람에게 팔았다면요?
  고지 전에 제3자에게 처분해 양도담보재산이 남아 있지 않다면 물적납세의무를 묻기 어려울 수 있습니다. 다만 처분 경위에 따라 사해행위 문제가 따로 생길 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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