취득세·보유세

유언대용신탁으로 아파트 판 돈을 받기로 했는데 상속 취득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 유언대용신탁의 수익권이 아파트 처분대금 같은 돈을 받을 권리에 그친다면 위탁자가 돌아가셔도 수익자는 그 아파트를 취득한 것이 아니어서 취득세를 낼 의무가 없습니다. 대법원 2025두33790 판결은 이런 수익자는 소유권이나 소유권이전등기청구권을 얻지 않았다며 취득세 부과처분을 위법하다고 본 원심을 유지했습니다. 지금은 신탁계약서에서 사후수익자의 권리가 부동산 이전인지 처분대금 지급인지부터 확인해 두십시오.

유언대용신탁이라는 이름만 보고 상속 취득세를 당연히 내야 한다고 단정할 필요는 없습니다. 신탁계약서에서 수익권이 무엇을 받는 권리인지부터 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨의 어머니는 2023년 은행과 유언대용신탁 계약을 맺고 살던 아파트를 은행 앞으로 신탁등기했습니다. 계약에는 어머니가 돌아가시면 은행이 아파트를 팔아 그 대금을 I씨 형제에게 나눠 준다고 적혀 있었습니다. 어머니는 2025년 돌아가셨고, 구청은 형제가 아파트를 상속으로 취득했다며 상속 취득세를 부과했습니다. 형제는 아파트 소유권은 은행에 있고 자신들은 판 돈을 받을 권리만 있다며 다투려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유언대용신탁한 아파트도 상속재산인가요?

민법상으로는 상속재산이 아닙니다. 부동산을 신탁해 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자에게 남아 있지 않습니다. 그래서 위탁자가 신탁 뒤 사망해도 그 부동산이 민사법상 상속재산이 되지는 않습니다.

다만 세법은 따로 정합니다. 「상속세 및 증여세법」은 유언대용신탁을 상속에 포함하고, 피상속인이 신탁한 재산을 상속재산으로 봅니다. 그러므로 유언대용신탁 아파트도 상속세 계산에는 들어갑니다. 취득세 문제와 상속세 문제는 나눠 봐야 합니다.

아파트 판 돈만 받기로 한 수익자도 취득세를 내나요?

내지 않습니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025두33790 판결은 유언대용신탁의 수익권이 신탁재산의 처분대금 같은 금전 지급을 청구하는 권리에 그친다면, 수익자는 위탁자의 사망으로 그 부동산을 취득했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

이런 수익자는 부동산 자체를 사실상 넘겨받은 것도 아니고, 소유자인 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 권리도 없습니다. 신탁수익권은 취득세 과세물건으로 열거된 것도 아닙니다. 대법원은 이런 이유로 아파트 취득을 전제로 한 구청의 취득세 부과처분을 위법하다고 본 원심을 유지하고 구청의 상고를 기각했습니다.

수익권이 아파트를 넘겨받는 권리라면 어떻게 되나요?

그때는 상속 취득세를 내야 합니다. 수익권이 수탁자에게 신탁 부동산의 소유권이전등기를 청구할 수 있는 내용이라면, 수익자는 등기 전이라도 위탁자가 사망해 상속이 개시된 때 그 부동산을 사실상 무상취득한 것으로 봅니다. 지방세법은 신탁재산의 상속을 상속에 포함하므로 이 취득은 상속으로 인한 취득이 됩니다.

등기하지 않아도 사실상 취득하면 취득으로 보는 규정이 함께 적용됩니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」상 상속으로 인한 농지 외 부동산 취득세율은 1천분의 28이고, 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다.

같은 유언대용신탁이라도 계약서 문구에 따라 결론이 갈립니다. 「수탁자는 위탁자 사망 시 신탁부동산을 수익자에게 이전한다」는 조항이면 상속 취득세 대상이고, 「신탁부동산을 처분해 그 대금을 지급한다」는 조항이면 판결처럼 취득세 대상이 아닙니다.

유언대용신탁 취득세 대응 순서

• 계약서 확인 - 사후수익자의 수익권이 부동산 이전인지 처분대금 지급인지 조항을 찾습니다. 변경 계약이 있었는지도 봅니다.
• 등기부 확인 - 신탁등기가 위탁자 생전에 마쳐졌는지, 사망 뒤 소유권이 누구에게 있는지 확인합니다.
• 과세 구분 - 상속세 신고와 취득세 문제를 나눕니다. 처분대금 수익권이어도 상속세는 신고해야 합니다.
• 불복 - 취득세 부과처분을 받았다면 통지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.
• 처분 뒤 정산 - 수탁자가 부동산을 팔면 대금 분배 시점과 양도 관련 세금을 수탁자와 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁계약에 부동산 이전과 처분대금 지급이 선택적으로 섞여 있거나 수익자가 실제로 그 집에 살고 있다면 계약서와 점유 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신탁·상속 관련 취득세 부과처분 불복과 상속 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신탁한 아파트는 민법상 상속재산인가요?
  아닙니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결은 부동산을 신탁해 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전된다고 보았습니다. 그래서 위탁자가 신탁 뒤 사망해도 그 부동산은 민사법상 상속재산이 되지 않습니다.
• 그래도 상속세는 내야 하나요?
  내야 합니다. 상속세 및 증여세법은 유언대용신탁을 상속에 포함하고, 제9조 제1항은 피상속인이 신탁한 재산을 상속재산으로 봅니다. 취득세를 내지 않는 경우라도 신탁재산 가액은 상속세 과세가액에 들어갑니다.
• 처분대금만 받는 수익자는 취득세가 없나요?
  없습니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025두33790 판결은 수익권이 신탁재산 처분대금 등 금전 지급을 청구하는 권리에 그치면, 수익자가 부동산을 사실상 이전받거나 소유권이전등기청구권을 가진 것이 아니어서 부동산을 취득했다고 볼 수 없다고 했습니다.
• 부동산을 넘겨받기로 한 신탁이면요?
  상속 취득세 대상입니다. 수익권이 수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 내용이라면 위탁자 사망 시 등기 전이라도 사실상 무상취득한 것으로 보고, 지방세법 제7조 제7항에 따라 신탁재산의 상속으로 인한 취득이 됩니다.
• 상속 취득세율과 신고기한은 어떻게 되나요?
  농지 외 부동산은 1천분의 28입니다. 지방세법 제11조 제1항 제1호가 세율을 정하고, 같은 법 제20조 제1항은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 안에 신고·납부하도록 정합니다.
• 취득세 부과에 불복하려면 언제까지인가요?
  처분 통지를 받은 날부터 90일 안입니다. 지방세기본법 제90조는 이 기간 안에 불복 사유를 적어 시장·군수·구청장 등에게 이의신청을 하도록 정합니다. 이의신청 없이 조세심판원에 바로 심판청구를 할 수도 있습니다.
• 유언대용신탁은 위탁자가 수익자를 바꿀 수 있나요?
  원칙적으로 바꿀 수 있습니다. 신탁법 제59조 제1항은 위탁자 사망 시 수익권을 취득하는 신탁 등에서 위탁자가 수익자를 변경할 권리를 갖는다고 정하고, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따르도록 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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