과징금·보조금

매매계약이 해제된 시 땅을 학교 부지로 계속 썼는데 변상금 120%를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 공유재산을 사용 허가나 대부계약 없이 점유하면 의무교육 같은 공익 목적이어도 사용료나 대부료의 100분의 120에 해당하는 변상금이 부과됩니다. 공유재산법은 무단점유자에게 변상금을 징수하도록 하고 예외를 두 가지로만 정하며, 헌법재판소도 공익 목적 점유를 따로 빼지 않은 것이 평등원칙 위반이 아니라고 보았습니다. 지금은 변상금 부과 고지서를 받은 날과 산정 기간부터 확인하십시오.

변상금을 한 번에 다 내지 못한다고 해서 체납부터 걱정할 필요는 없습니다. 무단점유 경위와 경제적 사정을 고려해 5년의 범위에서 징수를 미루거나 나누어 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H학교법인은 오래전 시와 학교 부지 매매계약을 맺고 건물을 지어 중학교를 운영해 왔는데, 잔금 미지급으로 계약이 해제된 뒤에도 그 땅을 운동장과 교사 부지로 계속 썼습니다. 2025년 구청장이 최근 5년간의 무단점유를 이유로 대부료의 100분의 120인 변상금 약 3억원을 부과하자, 법인은 의무교육을 위해 쓴 땅에 징벌적 변상금까지 물리는 것은 부당하다며 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공익 목적으로 쓴 땅에도 변상금이 부과되나요?

부과됩니다. 헌법재판소는 「헌재 2017. 7. 27. 2016헌바374 결정」에서 학교법인이 매매계약 해제 뒤에도 시 소유 토지를 학교 부지로 계속 사용한 사안에서, 공익 목적 무단점유와 사익 목적 무단점유를 똑같이 취급해도 평등원칙에 위반되지 않는다고 판단했습니다.

헌법재판소는 사용료 상당 부당이득에 더해 일정 금액을 징벌적으로 받는 것이 과도하지 않은 한 적법한 절차로 권원을 얻도록 유도하는 적합한 수단이라고 보았습니다. 의무교육 무상 원칙도 학교법인이 부담해야 할 경비까지 지방자치단체가 떠안으라는 뜻은 아니라고 했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공유재산 및 물품 관리법」도 변상금을 사용료 또는 대부료의 100분의 120으로 정합니다.

변상금이 면제되는 경우는 무엇인가요?

두 가지입니다. 등기부 등 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 내고 취득한 재산이 나중에 공유재산으로 판명된 경우, 그리고 국가나 지방자치단체가 재해대책 등 불가피한 사유로 일정 기간 점유하게 한 경우입니다.

헌법재판소는 이 예외들은 점유자에게 무단점유 책임을 묻기 어려운 경우인 반면, 공익 목적 점유는 권원 없음을 알면서 절차를 거치지 않은 것이어서 본질적으로 같지 않다고 보았습니다. 매매계약이 해제된 사실을 알고도 계속 쓴 경우는 예외에 들어가기 어렵습니다.

변상금을 한꺼번에 내기 어려우면 나눠 낼 수 있나요?

나눠 낼 수 있습니다. 지방자치단체의 장은 무단점유 경위, 경제적 사정, 무단점유지의 용도 등을 고려해 5년의 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있습니다. 학교 부지처럼 공익 용도라는 사정은 이 단계에서 참작 사유로 주장할 수 있습니다.

변상금을 징수하는 경우에는 사용료나 대부료를 조정하는 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 정상 대부계약이었다면 받을 수 있었던 감면을 변상금 단계에서 똑같이 주장하기는 어렵습니다.

변상금 부과처분은 어떻게 다투나요?

변상금 부과는 행정처분이므로 행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 합니다.

다툴 지점은 대부료 산정 기준이 된 재산가액, 무단점유 면적과 기간, 점유 시작 시점입니다. 위헌 주장만으로는 같은 쟁점에 합헌 결정이 있어 결과를 바꾸기 어렵습니다.

공유재산 변상금 대응 순서

• 고지서 수령일 기록 - 부과 고지서를 받은 날을 적어 둡니다. 행정심판과 취소소송 기간이 이날부터 진행됩니다.
• 산정 내역 확인 - 재산가액, 점유 면적, 부과 기간을 산정 내역서로 확인합니다. 면적이나 기간이 실제와 다르면 감액 사유가 됩니다.
• 예외 사유 검토 - 공부상 명의를 믿고 취득했거나 행정청이 점유하게 한 사정이 있는지 봅니다. 해당하면 변상금이 면제됩니다.
• 분할납부 신청 - 한 번에 내기 어려우면 징수유예나 분할납부를 신청합니다. 5년의 범위에서 가능합니다.
• 정식 대부계약 추진 - 계속 사용할 계획이면 사용허가나 대부계약을 맺습니다. 그 뒤로는 변상금이 아니라 대부료가 부과됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약 해제 자체를 다투고 있거나 소유권 분쟁이 함께 걸려 있다면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유재산 변상금 부과처분 취소소송과 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 변상금은 대부료보다 얼마나 더 내나요?
  사용료 또는 대부료의 100분의 120입니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항이 무단점유자에게 이 금액을 변상금으로 징수하도록 정합니다. 정상적으로 대부계약을 맺었을 때보다 20%를 더 내는 구조이고, 부과 기간은 실제 무단점유 기간을 기준으로 산정됩니다.
• 학교 부지로 쓴 것도 면제 사유가 되나요?
  되지 않습니다. 헌재 2017. 7. 27. 2016헌바374 결정은 의무교육을 위한 무단점유라도 점유자가 권원 없음을 알면서 절차를 거치지 않은 것이어서 법정 면제 사유와 본질적으로 다르다고 보았습니다. 공익 용도라는 사정은 분할납부나 징수유예를 신청할 때 참작 사유로 주장할 수 있습니다.
• 등기를 믿고 산 땅이 시 땅이었다면요?
  변상금이 면제됩니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항 제1호는 등기부나 공부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 상당한 대가를 지급하고 취득한 재산이 나중에 공유재산으로 판명돼 지방자치단체에 귀속된 경우 변상금을 징수하지 않는다고 정합니다. 취득자의 상속인과 포괄승계인도 포함됩니다.
• 변상금을 나눠 낼 수 있나요?
  있습니다. 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제2항은 지방자치단체의 장이 무단점유 경위, 경제적 사정, 무단점유지의 용도를 고려해 5년의 범위에서 변상금 징수를 미루거나 나누어 내게 할 수 있다고 정합니다. 신청서에 경위와 재정 상황을 구체적으로 적어야 합니다.
• 변상금 부과에 행정심판을 먼저 해야 하나요?
  반드시 먼저 할 필요는 없습니다. 행정소송법 제18조 제1항은 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 행정심판을 거치지 않고 바로 취소소송을 낼 수 있다고 정합니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일, 취소소송도 안 날부터 90일 안에 해야 합니다.
• 정식 대부계약을 맺으면 지난 변상금도 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 대부계약은 계약 이후 사용 관계를 정하는 것이어서, 그 전 무단점유 기간에 대한 변상금은 공유재산 및 물품 관리법 제81조 제1항에 따라 그대로 남습니다. 다만 계약 이후부터는 변상금이 아니라 대부료가 부과되므로 추가 부담을 막는 데 의미가 있습니다.

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